По оценкам экспертов, если в 2019 году в среднем по рынку доля инвестиционных сделок в зависимости от класса жилья и локации составляла от восьми до 15 процентов, то в прошлом году активность инвесторов выросла в два-три раза. В этом году в общем объеме заключенных сделок 27,6 процента квартир в новостройках, или почти треть, было приобретено в инвестиционных целях, а не для проживания. На пике спроса квартиры площадью 24-35 квадратных метров в пешеходной доступности от метро. Наиболее популярный бюджет сделки - пять-шесть миллионов рублей. Рост числа инвестиционных покупок аналитики связывают с потрясениями прошлого года. На фоне сочетания пандемии, обвала рубля, законопроекта о налогах на вклады физлиц и снижения ставки ЦБ люди начали активно искать другие источники сохранения сбережений.
"Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все", - комментирует руководитель Фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий. По мнению начальника отдела продаж одной из строительных компаний города Светланы Денисовой, итоги прошлого года выглядят ошеломляюще: люди бросились снимать свои деньги с вкладов и пристраивать их в недвижимость. "Они надеются, что квартира рано или поздно вырастет в цене, потому как это перспективнее, чем держать сбережения на ставшем практически бесплатным депозите", - комментирует она. Итог - многие покупатели за последний год, приобретая одну квартиру, потом приходили за второй и даже за третьей. Кстати, по данным аналитиков, среди инвесторов было много чиновников, которые, по словам Светланы Денисовой, кинулись вкладывать деньги в квартиры, чтобы не декларировать свои доходы.
Еще одним трендом стало то, что на фоне сокращения объема предложений и растущего спроса стали расти цены на квартиры. Да так стремительно, что уже сегодня, например, так называемая новая "вторичка" стоит дешевле, чем квартира на первичном рынке на начальной стадии строительства. "Это смешно, забавно и тревожно", - отмечает Светлана Денисова. Что же касается прогнозов на этот год, то, по мнению аналитиков, недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось. К тому же подогревает ажиотажный спрос и то, что Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя по этому показателю столицу.
По статистике, доля иногородних покупателей жилья на сегодняшний день составляет до 40 процентов от общего объема сделок. Участники рынка считают, что причиной этого стала... льготная ипотека. По мнению Светланы Денисовой, именно доступная ипотека привела к тому, что жители небольших городов стали переезжать в Москву и Петербург - если у себя они могли приобрести жилье под десять процентов годовых, то в столицах комфортные квартиры можно приобрести по льготному кредиту в 6,5 процента. По мнению аналитиков, для крупных столичных городов в будущем льготную ипотеку надо применять избирательно, чтобы не обескровливать и не лишать рабочих рук малые города страны.
В аналитическом центре маркетплейса недвижимости "М2 Маркет" рассказывают, что большинство инвесторов и тех, кто покупает жилье для работы в Петербурге, - все же не из малых городов, а из столичного региона. "Наибольшая часть покупателей - из Москвы и Московской области. Также не единичны случаи покупок из Волгоградской и Архангельской областей, Коми, Приморского края и Кемеровской области", - уточняет директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2 Маркет" Роман Строилов. Также в последнее время в лидеры вышли и покупатели из газо- и нефтедобывающих регионов Сибири. Эксперты связывают это с открытием в Петербурге офиса Газпрома. Вслед за топ-менеджерами их деловые партнеры и родственники также потянулись в Северную столицу.
По словам Светланы Денисовой, региональных покупателей можно разделить на две группы: те, кто приобретает элитные квартиры, и покупатели массмаркета. Первая категория долго принимает решение о покупке и никуда не торопится, могут приезжать несколько раз. А вот покупатели массмаркета принимают решение намного быстрее. По данным аналитиков, большая часть - 62 процента - клиентов из регионов приобретают квартиры для личного проживания или с семьей, около 25 процентов купили недвижимость для детей-студентов. Среди иногородних также растет и число инвесторов. Количество инвестиционных сделок в общем объеме региональных продаж на сегодняшний день составляет порядка десяти процентов.