Программа по субсидированию ипотечных ставок была запущена в апреле прошлого года и продлена в ноябре до июля 2021 года. По ее условиям банки выдают ипотечные займы на покупку жилья в новостройках не более чем под 6,5 процента годовых. Общий объем программы составил 1,85 триллиона рублей, максимальная сумма кредита - 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге (включая области) и 6 миллионов рублей в других регионах.
В 2020 году практически каждый четвертый ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы, констатирует младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Для девелоперов низкие ставки вообще стали манной небесной. Так, например, рассказывает управляющий директор группы "Самолет" Дмитрий Волков, программа положительно повлияла на реализацию во всех сегментах. В апреле-декабре 2020 года в общем объеме продаж в ипотеку доля сделок с субсидированной ставкой составила 85 процентов, в январе-феврале этого года выросла до 88 процентов. Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина отмечает, что в 2021 году 80 процентов транзакций в сегменте комфорт-класса и ниже совершаются по госпрограмме, в бизнес-классе - 60 процентов.
Почему не все представители власти до конца не уверены в том, что программу надо продлевать? "Рекордно низкие ставки на рынке стимулировали ажиотажный спрос на жилье, следствием которого стал ажиотажный спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке", - констатирует Екатерина Щурихина. В период с апреля по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 10,6 процента, до 207,5 тысячи рублей, в объектах бизнес-класса - на 16 процентов, до 300,7 тысячи рублей, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Cреди причин удорожания жилья она называет не только дефицит предложения и резко возросший спрос, но и увеличение себестоимости строительства: "За прошедший год девальвация рубля достигла 20 процентов, из-за чего цены на импортные строительные материалы пошли вверх".
Среди иных причин - нехватка рабочей силы на стройках и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земли в Москве.
Тем не менее факт остается фактом: судьба ипотечной госпрограммы определит ценовую конъюнктуру на рынке первичной недвижимости. "Вероятно, в первые шесть месяцев 2021 года стоимость квартир в новостройках продолжит расти из-за высокого спроса, причиной которого являются рекордно низкие ипотечные ставки. Динамика цен на жилую недвижимость во втором полугодии зависит от того, будет ли продлена льготная ипотека", - говорит Литинецкая.
Возникает вопрос: а имеет ли экономический смысл ставка в 6,5 процента, если приобретаемое жилье категорически дорожает? "По некоторым подсчетам, текущая ставка практически нивелируется ростом цен, но все еще остается привлекательной", - уверен коммерческий директор ГК "МИЦ" Геннадий Дикалов. Так, например, благодаря льготной ипотеке дольщики могут в том же бюджете взять более просторное жилье, отмечает он.
"Рост цен на жилье в значительной мере нивелировал выгоду от получения кредита по низкой ставке в рамках льготной ипотеки, а в ряде регионов этот выигрыш полностью исчерпан", - констатирует Щурихина. Не случайно, видимо, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина считает, что программу если и стоит сохранить, то не дольше чем до конца 2021 года и в ограниченном количестве регионов, где льготная ипотека не привела к снижению доступности жилья, "разгону цен и формированию предпосылок ипотечного пузыря".
А ведь пузырь действительно может надуться: по мнению экспертов, большинство качественных заемщиков уже успело оформить кредиты. "Перегрев рынка и вероятное появление заемщиков с более низкой платежеспособностью в долгосрочной перспективе могут негативно отразиться на качестве банковских активов и стоимости залога в случае падения цен на рынке", - подчеркивает Екатерина Щурихина.
Впрочем, о падении цен речь пока не идет: льготная ипотека по-прежнему разлетается как горячие пирожки. Так, отмечается в материалах ЦБ, в феврале текущего года объем выдачи кредитов в рамках программы вырос почти вдвое и составил 108 миллиардов рублей. В банках наблюдается похожая динамика. Как сообщили "РГ" в пресс-службе Сбербанка, в рамках программы льготной ипотеки в январе 2021 года выдано кредитов на 29,8 миллиарда рублей, в феврале объем выдачи достиг 43,4 миллиарда рублей: "Дальнейшие результаты года будут зависеть от потребительского спроса со стороны клиентов".
А пока длится распродажа ипотеки, будут расти и цены. Все опрошенные "РГ" девелоперы считают, что о стагнации стоимости объектов на новостройки можно будет говорить только в случае приостановки льготной программы. "Предварительно за 2021 год стоимость квартир может вырасти на 8-10 процентов. Но если спрос и покупательская активность заметно просядут во втором квартале, возможна корректировка цен, которая, однако, не приведет к снижению цены относительно первого полугодия", - говорит Мария Литинецкая.
На выходе мы имеем жаркую кулуарную дискуссию. Девелоперы вошли во вкус и предлагают сохранить льготные условия на 4-5 лет - средний срок девелоперского проекта. Мол, тогда предложение вырастет всерьез и надолго. Банки довольны активностью ипотечных заемщиков, хотя и придется более внимательно приглядывать за их качеством. Руководители Минстроя России заявляли в публичном поле, что программу нужно продлевать повсеместно, но с этим явно не согласен финансовый мегарегулятор (на запрос "РГ" в минстрое не ответили).
Чем закончатся обсуждения, пока не ясно, а квартиры продолжают потихоньку дорожать. Так, по данным "Метриум", в феврале этого года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья массового сегмента на первичном рынке составила 219,6 тысячи рублей - это на 2,5 процента больше, чем в январе.