Как вы относитесь к мнению, что ажиотажный спрос на жилье в ближайшее время сойдет на нет?
Геннадий Щербина: Знаете, с тех пор, как я начал работать в строительном секторе, мне каждый год задают этот вопрос, говорят, что спрос когда-нибудь закончится. Но обороты у нас за это время выросли кратно, людям нужно жилье, потребность только растет.
Очень высокий спрос не снижается с 2019 года, с момента, когда строительные компании стали переходить на эскроу-счета. Тогда выкупалось очень много участков под строительство, начинались новые проекты, и люди стремились приобрести жилье в нужных локациях. Мы не участвовали в этой гонке, у нас проекты планируются на много лет вперед, и когда пришло время строить по эскроу, мы просто начали работать по новым правилам. К слову, сейчас у нас на эскроу-счетах лежит около 28 миллиардов рублей, первый дом с использованием этого механизма мы сдадим в 2021 году. Эскроу-счета оказались удобными: когда застройщик надежный и выполняет свои обязательства, то люди приобретают квартиры на этом объекте, в результате чего при накоплении средств на эскроу-счетах снижается ставка по выданному кредиту.
Конечно, нынешнее повышение спроса на недвижимость обусловлено в первую очередь доступной ипотекой, это ключевой драйвер роста на рынке жилья. Но тут нечему удивляться: весь мир строит массовое жилье через субсидирование банковской ставки для конечного покупателя. Причем, надо понимать, что во многих регионах даже эти 6-6,5 процента, под которые дается ипотека, людям тяжело платить. Есть механизмы и дополнительного субсидирования, когда часть процентной ставки берет на себя регион, часть - предприятие, где работает заемщик. Мне кажется, нужно развивать именно это направление, повышать доступность жилья.
Цены на стройматериалы резко пошли вверх, арматура и вовсе подорожала в два раза. Скажется ли это на цене квадратного метра?
Геннадий Щербина: Наша задача - обеспечить балансировку цены и спроса. Значительного, резкого роста цен, по прогнозам, на наших объектах не произойдет. Арматура, конечно, подорожала, но нам в этом плане проще за счет того, что в структуре Группы "Эталон" есть подрядные компании, занимающиеся поставками материалов, и это позволяет снизить издержки. На арматуру приходится до 10 процентов от цены на все стройматериалы, поэтому, конечно, подорожание придется учитывать, но для покупателя это будет не критично.
Недавно началось заселение новых корпусов квартала "Галактика", продолжается строительство ЖК "Московские ворота II", "Петровская Доминанта". Удается ли в этих сложных условиях следовать графику?
Геннадий Щербина: Безусловно. Мы очень большое внимание уделяем планированию, наши специалисты рассчитывают график сдачи. Второй момент - у нас вертикальная интеграция, в Группе "Эталон" есть девелопер, проектный институт, генподрядные компании, ключевые подрядчики. Соответственно, мы все работаем согласованно, в нужном темпе. Такая модель показала свою эффективность в период ограничений: все структуры вовремя получали финансирование, выполняли обязательства. Ну и третий важный момент - мы плотно взаимодействуем с государственным органами. Мы слышим профильные ведомства, нас слышат, это позволяет избежать бюрократических проволочек.
Один из главных вызовов, с которым столкнулась строительная отрасль - нехватка рабочих рук из-за закрытых границ. Как у вас в компании решалась эта проблема?
Геннадий Щербина: Здесь также помогла вертикально-интегрированная структура, мы - компания полного цикла и на наших предприятиях постоянный штат работников. Поэтому мы не сталкивались с дефицитом кадров. Но проблема шире. У нас в стране не так-то просто найти, например, хорошего каменщика. Строительная отрасль нуждается в квалифицированных рабочих со средним специальным образованием, но не хватает учебных комбинатов. Мы плотно взаимодействуем с вузами, организуем практику для студентов, в СПбГАСУ у нас даже есть своя базовая кафедра. Как можем, стараемся повышать престиж строительных профессий, помогаем проводить, например, профессиональные конкурсы, но вы сами видите, что молодежь идет в юристы или экономисты, хотя на стройке можно хорошо зарабатывать и сделать карьеру.
Получается ли в это непростое время внедрять инновации?
Геннадий Щербина: Конечно! Пандемия показала, что необходима цифровизация отрасли. Мы перестроились сразу же: ввели онлайн-показы, дистанционные продажи. У нас уже были разработки в этом направлении.
Также мы полностью перешли в цифровое проектирование, когда создается информационная модель дома. Она очень подробная, например, управляющая компания может увидеть здание до мельчайших деталей: где проходит проводка, как проложены трубы, какое установлено оборудование и когда подойдет срок его планового обслуживания.
У нас на стройках используются беспилотники. Они позволяют дополнить картину происходящего на объекте: увидеть темпы работ, как используются материалы, соблюдается ли техника безопасности. Стройка должна быть прозрачной для всех, и для нас, и для наших покупателей, и для банков.
Мы идем дальше - работаем над внедрением модульного домостроения. За этой технологией будущее: идея в том, что квартиры в доме строятся модулями и привозятся на площадку уже с потолком и стенами. Сама квартира при таком подходе напоминает конструктор, когда клиент сам решает, сколько ему комнат нужно на выбранной площади: одна или три, например. Применение такой системы также позволит снизить себестоимость строительства.
Еще мы развиваем деревянное домостроение - строительство из CLT-панелей, это многослойные клееные деревянные панели. В ближайшее время стартуют итоговые испытания материалов. У CLТ-панелей по уровню прочности и огнестойкости характеристики выше, чем у бетона.
А какое жилье сейчас предпочитают люди?
Геннадий Щербина: Разное. Мы стараемся планировать, предугадывать спрос на будущее. Заметный тренд - выросло число молодых покупателей. Раньше мало кто в 25 лет мог позволить себе приобрести квартиру, а сейчас в Петербурге у нас 61 процент покупателей недвижимости в возрасте от 25 до 44 лет.
Мы делаем ставку на большую линейку объектов: отличающихся по классу, в разных локациях, чтобы люди могли выбрать. Наших специалистов отдела маркетинга, которые как раз и занимаются изучением спроса и разработкой продукта, я ориентирую на то, чтобы сотрудники каждый раз спрашивали себя: а хотели бы они сами жить в такой квартире? Мне кажется, что квартиру стоит выбирать так, чтобы прожить в ней минимум десять лет.
"Эталон" строит много социальных объектов и передает их субъектам. Сохранится ли ваша соцпрограмма в связи с общим трендом на оптимизацию затрат в отрасли?
Геннадий Щербина: Конечно. В конце прошлого года Группа "Эталон" ввела в эксплуатацию три детских сада в петербургском квартале "Галактика", еще один детсад построен в ЖК "Охта Хаус". Есть встроенные детсады в "Доме на Космонавтов", в ЖК Fusion, а в Красногорске сейчас передаем муниципалитету здание поликлиники в ЖК "Изумрудные холмы".
Детсады строятся в жилых комплексах "Дом на Блюхера", "Петровская Доминанта", "Галактика.Премиум". И это не все. В "Галактике" мы возведем еще два детских сада и две школы, школа появится и в ЖК "Московские ворота". В "Эталон-Сити" в Москве мы также строим школу.
Социальные объекты мы передаем на баланс городов, где строим. Посыл от региональных властей такой: при строительстве жилья необходимо вкладываться в социальную инфраструктуру. Мне кажется, это справедливо. Конечно, строительство социальных объектов - это внушительные затраты. Например, строительство школы на 825 мест в среднем стоит 1,8 миллиарда рублей, детского сада - 500-600 миллионов. Так, только в квартале "Галактика" мы возводим социальные объекты на общую сумму около 6 миллиардов рублей.
У нас есть понимание, что людям важно не просто приобрести квартиру, но и иметь возможность отвести ребенка в детский сад, в находящуюся рядом школу, сходить в поликлинику. Людям нужна среда для комфортной жизни, и мы будем ее обеспечивать.