Ученые утверждают: "серый пояс" не получил никакого комплексного и рационального развития территории и "можно говорить о стихийной и во многом хаотичной реновации". Результатом редевелопмента территорий стала ее жилая и общественно-деловая застройка, причем ее объемы в два раза превысили нормативы, предусмотренные генпланом 1987 года. Застройку одной промышленной площадки традиционно ведет не один, а несколько девелоперов, которые проектируют свои дома и жилые кварталы в выделенной границе практически без учета окружающей среды и загрузки транспортной инфраструктуры.
- По сути, мы наблюдаем приход в центр города "нового Кудрово" (спального района на границе города и области. - Прим. ред.) - внутри кварталов может быть все отлично, но они практически не встроены в основную городскую среду. Одна из ключевых проблем, которая очевидна уже сейчас, - это транспорт. Территории "серого пояса" во многих случаях довольно слабо обслуживаются наземными видами общественного транспорта, количество станции? метрополитена здесь также невелико. Конечно, последние тридцать лет дорожно-транспортная инфраструктура Петербурга развивалась активно - были введены в эксплуатацию ЗСД, КАД, появились новые выезды из города, участки улично-дорожной сети в новых районах. Но в бывших промзонах практически ничего не изменилось, транспортное развитие проходило крайне ограниченно вместе с ликвидацией подъездных железнодорожных путей, - комментирует Федор Коньков, управляющий партнер ИТП "Урбаника".
Результаты плачевны, уверены эксперты, в результате редевелопмента не появилось ни однои? зеленои? зоны (при плане шесть процентов), а пятая часть территорий в том или ином виде деградировала. И лишь для трех процентов территории редевелопмент соответствует решениям генплана 1987 года (при оценке по конкретным функциям).
Освоение промышленных территорий девелоперами активно идет с 2005 года. Сегодня более трети новостроек центральных районов города расположены на землях "серого пояса". Только за этот год их объем вырастет на 16 процентов - к концу 2021 года должно появиться еще 1,96 к имеющимся более чем 12 миллионам квадратных метров новостроек в зоне "серого пояса" Петербурга.
Конечно, основная проблема, говорят эксперты, - в отсутствии четкой стратегии развития не только промышленных территорий, но и города в целом на данном этапе.
Изначально развитие районов "серого пояса" шло без генплана, однако за 50 лет они обросли жильем и инфраструктурой, превратившись в полноценные районы, пусть и окраин. С 60-х по 90-е годы их развитие остановилось, а затем стагнировало. Что произошло потом - вы уже знаете.
Долгое время город планировал избавиться от больших предприятий в его черте, однако в последние годы ситуация изменилась - и "предприятиям было велено остаться". Стало очевидно, переезд и новое рождение в чистом поле переживет далеко не каждое предприятие, а тем более - не сотрудники, которым придется тратить на дорогу очень много времени. Вспомнили и о том, что для запуска новых предприятий в городе есть недозагруженные мощности и даже стены. Производственные площадки пробовали развивать посредством института комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ), однако прошло уже несколько лет, но чуда не произошло. Хуже того - промышленное прошлое города стало активно стареть и преподносить сюрпризы, подобные пожару, который случился на "Невской мануфактуре". Целые кварталы исторических заводов (речь о "Красном треугольнике") разрушаются в ожидании лучшей жизни.
Тем временем "серый пояс" обрастает жильем - без какого-либо комплексного плана. Фактически ситуация сравнима с той, в которой оказался Санкт-Петербург, когда на его границах и формально на территории Ленобласти выросло кольцо новых спальных мини-городов (Кудрово, Мурино). Его жители ездили на работу в город и налоги платили там же, поэтому областные власти решили, что и инфраструктуру жителям спальников должен строить город, а не область. Теперь новое спальное кольцо опоясывает и центр города - с той лишь разницей, что его жители ездят на работу, используя старую городскую транспортную инфраструктуру. И в том, и в другом случае город к этой ситуации почему-то не подготовился, и появление новых спальников стало для него фактически неожиданностью.
Справка "РГ"
На текущий момент только 20 процентов промышленных территорий прошли через редевелопмент, 60 процентов территории? сохраняют ту же функцию, 20 процентов представляют собой нереновированную смешанную застройку или неиспользуемые территории. Не менее 30-40 процентов и далее будут сохранять свое функциональное назначение: на них сейчас располагаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны специального назначения, часть коммерчески успешных предприятий, у которых есть спецтребования к размещению или нет стимулов к переезду, и отдельные коммунально-складские зоны. Около 35 процентов "серого пояса" потенциально подходят для дальнеи?шего редевелопмента, утверждают в "Урбанике".
"Серый пояс" - это 6000 из 143 900 гектаров города. Формально их доля значительно больше - шесть тысяч гектаров - это серединные промзоны, которые, согласно генплану, подлежат редевелопменту, а есть еще 13 тысяч гектаров, которые относятся к так называемым окраинным территориям, сохраняющим промышленные функции.
Учитывая, что город растет, можно предположить, что скоро настанет и их черед. Тем более что промышленная деятельность ведется лишь на 40 процентах таких площадок.