Программа ипотеки с господдержкой увеличила число покупателей-инвесторов, которые приобретают жилье не для себя, а для заработка на аренде. В 2020 году доля инвесторов выросла со стандартных 5-6% до 17-18%, из них около 7% планируют не перепродавать, а сдавать жилье, отмечают в компании "Этажи".
Однако мало кто обращает внимание на один из стандартных пунктов кредитного договора о том, что сдавать жилье в аренду можно только с согласия банка. Получают разрешение на сдачу не более 10% тех, кто сдает новую квартиру. Роста обращений по этому поводу со стороны заемщиков не наблюдается, сообщили в ВТБ и "Промсвязьбанке".
По закону ипотечные заемщики не могут без согласия банка распоряжаться своим имуществом, отмечают в пресс-службе ВТБ. Поэтому на сдачу квартиры в найм необходимо получить согласие банка, это предусмотрено кредитными договорами. Покупатель ипотечной квартиры вправе извлекать доходы из заложенного имущества, говорят в пресс-службе "Промсвязьбанка", но необходимо уведомить банк и получить его согласие на сдачу в аренду квартиры, находящейся в залоге.
Банки прописывают такие условия в договоре на случай, когда что-то происходит с недвижимостью по вине арендатора, например пожар, поясняет партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе. Если аренда не была согласована, это может привести к тому, что на эту ситуацию не будет распространяться страховка. Для банков этого в целом достаточно, и на практике заемщики обычно не согласовывают сдачу в аренду ипотечных квартир. И даже если обратиться к банку за согласием, вряд ли он будет против, но попросит заключить официальный договор аренды, отмечает Капианидзе. Согласие банка, как правило, необходимо при регистрации договора найма через Росреестр (при долгосрочном договоре аренды или при заключении договора с юридическим лицом), говорит замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Стоимость страхования залоговых квартир, сдаваемых в аренду, как правило, дороже, но незначительно - ориентировочно на 100 рублей с каждого миллиона кредита. Поэтому скрывать факт сдачи жилья в аренду не имеет смысла стоит - умолчав об этом, заемщик в случае ЧП рискует не получить страховую выплату, отмечает Решетникова.
Последствий от неофициальной сдачи квартиры, скорее всего, не будет, хотя при долгой неуплате кредита это может стать дополнительным основанием для расторжения договора и изъятия квартиры, говорит Капианидзе. Но узнать о неофициальной аренде банк сможет, если только ему кто-то сообщит об этом - например, обиженный арендатор. Или если банк займется изучением операций конкретного заемщика и обнаружит, что назначение одного из платежей - "за аренду квартиры".
Для официального согласования с банком сдачи жилья клиенту нужно обратиться в банк с заявлением и проектом договора аренды. В нем должен быть пункт об уведомлении арендатора, что квартира находится в залоге, подчеркивают в "Промсвязьбанке". В случае, если за долги квартиру придется продавать, арендатор должен будет освободить ее. Должен быть оформлен залог, застрахованы риски, отсутствовать просроченная задолженность, добавляют в ВТБ. "Если заемщик не согласовывает с банком передачу объекта в аренду, с клиентом может быть расторгнут договор аренды, а в отдельных случаях также ипотечный договор", - говорится в сообщении банка.
Раньше со сдачей ипотечных квартир в аренду было намного строже, сейчас такая проблема остро не стоит. Некоторые банки, которые раньше кредитовали покупку квартир исключительно для личного пользования и отказывали в кредитовании объекта для сдачи в аренду, очень быстро перестроились в период пандемии. "Сдача жилья в аренду - это реальная возможность поддерживать платежеспособность заемщика, а соответственно и снижать риски невыплат по кредиту", - отмечает Решетникова.
Также закон разрешает банку как залогодержателю проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, в том числе - если заложенное имущество передано третьим лицам во временное пользование. Но при этом, опять же согласно закону, такие проверки со стороны банка не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества - ни для владельца, ни для арендаторов.