Как отмечают в комитете по архитектуре и градостроительству РД, точечная застройка нарушает целостность архитектурного облика города и к тому же нередко ведется на территориях, не предназначенных для возведения жилья. В итоге рядом нет парковок, социальных и инфраструктурных объектов.
"Переход от точечной к комплексной застройке - единственный выход из ситуации. Закон предполагает возможность полноценного использования разных вариантов редевелопмента. Договор с инвестором о комплексном развитии территорий не только позволяет переселить жителей ветхого и аварийного фонда, но и дает возможность возвести среди плотной застройки социальные объекты в пешей доступности", - пояснили в комитете.
Точечная застройка - одна из главных проблем Махачкалы, население которой вместе с прилегающими поселками приблизилось к миллиону. Дагестанская столица зажата между горами и морем, свободных участков для строительства здесь практически не осталось.
- В 1990-е годы облик города изменился из-за массовых пристроек к жилым домам, а частные и вовсе стали возводить во дворах многоэтажек. В 2000-е настала пора хаотичной точечной застройки. Причем значительная часть работ велась с грубейшими нарушениями норм земельного и градостроительного законодательства, без соблюдения требований безопасности, - заявил врио главы региона Сергей Меликов.
Только с начала нынешнего года министерство строительства РД направило местным властям 48 уведомлений о самовольных постройках, из них 44 - в администрацию Махачкалы. А в 2019-м по просьбе региональных властей ФАУ "РосКапСтрой" завершило техническое обследование 457 многоэтажных самостроев в республике, один из них признали вообще непригодным для эксплуатации. О судьбе остальных рассказал первый зампред правительства РД Батыр Эмеев. Так, 156 домов фактически узаконили (суд признал права собственности на них) и подключили к коммунальным системам, 100 поставили на кадастровый учет, на 56 оформляют технические паспорта.
- Сейчас основная проблема - необходимость завершить строительство 100 домов, в настоящее время для этого прорабатывается законодательный механизм, - сообщил Эмеев.
Руководитель минстроя Дагестана Артур Сулейманов уже предложил ввести практику оцифровки всех действующих разрешений на строительство с дальнейшей публикацией документов на сайте ведомства. В реестр войдут и ранее выданные разрешения.
- Это позволит потенциальным покупателям заранее ознакомиться с документами и проверить информацию от застройщиков. Бывали случаи, когда разрешение выдавалось на здание определенной этажности, однако во время работ добавлялись дополнительные этажи или целые подъезды, - рассказал министр.
В качестве примера для подражания Сергей Меликов привел Дербент, где, по его словам, удачно занимаются комплексным развитием города.
- Опыт Дербента нужно перенимать всему Дагестану. Комплексный подход позволит сохранить историческую часть городов и развивать инфраструктуру у моря, возводить новые качественные микрорайоны. Время точечной застройки ушло, - считает Меликов.
Впрочем, не все специалисты считают, что точечная застройка наносит городам один лишь вред. По мнению архитектора Магомеда Магомедова, ее нужно лишь правильно регулировать, а застройщики должны иметь в штате несколько архитекторов, имеющих хорошую теоретическую подготовку и практический опыт. Он полагает, что Махачкалу следует уплотнять, используя существующие резервы и осуществляя реновацию с ограничением этажности (до девяти этажей).
- Я понимаю, что большинство жителей хотят сохранить советскую Махачкалу с огромными пространствами между зданиями, но это неправильный путь. Реновация должна проходить, но без переселения людей из одного района в другой или из пятиэтажки в высотку, - говорит Магомедов.
В беседе с корреспондентом "РГ" он пояснил, что точечная застройка все же лучше, чем перестройка целого городского микрорайона. На его взгляд, оптимальный вариант - когда в одном месте соседствуют здания разных эпох.
- В этом случае сформировавшиеся там сообщества получают свежую кровь, а новые жильцы постепенно вливаются в них. Советы собственников работают тогда более слаженно, они вовлечены в общественную жизнь и более активны в отстаивании своих прав. Перекраивание же крупных территорий разрушает сформировавшиеся сообщества и организации на местах, характер и тип района может в корне измениться. Чаще всего в худшую сторону, - заключил Магомедов.
Когда этот номер готовился в печать, на Махачкалу обрушился сильнейший ливень, который привел к подтоплению части города. В связи с этим архитектор Магомед Магомедов предложил законодательно закрепить обустройство только плоских крыш на всех зданиях в городе без исключения и последующее их озеленение.
- В Махачкале 95 процентов кровель - скатные из твердых покрытий. Вода быстро стекает на улицу, особенно в ветреную погоду. Плоские крыши снизят скорость водосброса, и улицы не будут превращаться в реки. Также законодательно необходимо закрепить установку на кровлях водосборных емкостей, откуда вода будет уходить постепенно. Эти две меры способны частично решить проблему подтопления города после дождей, - добавил Магомедов.