Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Мы наблюдали, как обесценивались вклады в банках, снижался курс рубля по отношению к доллару. Но купленная квартира - незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось. Особенно если она застрахована.
Чаще всего в недвижимость инвестируют люди старшего поколения, которые застали дефолт, когда все сбережения, хранимые в банках, пропали. Это люди, которые пережили несколько кризисов, не готовые к повышенным рискам при инвестициях в акции, но хотят сохранить и приумножить свои сбережения.
Почему растет интерес к таким инвестициям
Цены на недвижимость сильно выросли за последние 10 лет. Но если сравнить стоимость недвижимости в рублях и долларах, мы видим, что рост цен невысокий. В долларах цена на квартиры осталась практически такой же. Но низкие ставки по ипотеке, сравнительно небольшой первоначальный взнос на приобретаемую недвижимость подогрели интерес людей к этому виду инвестирования. Сейчас можно приобрести актив за счёт ипотечных средств и выплачивать его стоимость банку из дохода за сдачу квартиры.
Кроме того, сейчас есть возможность инвестировать в недвижимость не только в России, но и за рубежом. Застройщики в Таиланде, Грузии, Турции и на Кипре предлагают услуги по управлению недвижимостью после сдачи её в эксплуатацию. Они, за небольшой процент, самостоятельно сдают квартиры туристам, а собственник получает доход около 6-7% годовых. Конечно, это не самая высокая доходность, но она выплачивается в иностранной валюте. Что гораздо привлекательнее для потенциального инвестора.
Можно ли разобраться самостоятельно
Прийти в банк, оформить ипотеку и потом сдавать купленную квартиру в аренду - это не про инвестиции.
Если вы хотите не только сохранить сбережения, но и приумножить их, обратитесь к специалистам. Они помогут разобраться, подходит ли вам по соотношению риска и доходности инвестирование в недвижимость. Вы определите бюджет, поймёте, будут ли это свои средства или заёмные. И главное - специалисты подберут стратегию инвестирования исходя из того, сколько денег требуется на этом заработать. Агентства недвижимости обладают полной информацией о том, в каких районах выгоднее покупать квартиры, где их можно быстрее продать и каким застройщикам стоит доверять, если квартира покупается на этапе котлована.
На первый взгляд в этом можно разобраться самостоятельно, но уйдёт драгоценное время, которое уже могло принести некоторый доход.
Как влияет на риски рост цен
Кризисные ситуации, которые обрушивают рынок недвижимости на пару лет - исключения. Отличительная черта вложений сбережений в недвижимость в том, что владение ей всегда в долгосрочной перспективе приносит пассивный доход. Если ждать лучшей цены для вхождения в инвестиции, то можно никогда не дождаться. В чем преимущество инвестиций в недвижимость, так в том, что это можно делать при любой ситуации на рынке.
Например, в Москве за прошлый год цены на недвижимость выросли на 24%. И те инвесторы, которые вложились ранее, уже получили доход на свои инвестиции. Если рост цен продолжится, то соответственно инвестор, который покупает недвижимость сейчас, получит доход в будущем.
В целом колебания роста цен на рынке недвижимости не такое большое, как, например, на рынке акций. Срок владения недвижимостью у людей, которые покупают её с целью инвестирования, около трёх лет. За этот временной промежуток цена, скорее всего, сгладится. А если жильё построено в регионе с высоким спросом, куда идёт приток населения, то даже при слабом рынке, цена на такую недвижимость не упадёт. За счёт постоянного притока новых горожан и ограниченного предложения стоимость будет продолжать расти.
Поэтому чаще всего для инвестиций выбирают недвижимость в притоковых регионах - Краснодарском крае, Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге. Там, куда люди едут со всей страны.
Какие объекты выгоднее приобретать
Коммерческая недвижимость до недавних пор была самая выгодной на рынке. Но пандемия коронавируса и здесь внесла коррективы - многие компании отказались от офисов и ушли в онлайн. Другие перевели часть персонала на удалёнку. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости ожидается снижение спроса.
На рынке жилой недвижимости всё стабильно. А самый высокий спрос сейчас в двух сегментах. Первый - это квартиры экономкласса: студии или 1,2-комнатные с простым ремонтом. Они требуются молодым семьям с детьми или студентам. Второй - квартиры премиум-класса: 4,5-комнатные люкс-квартиры, в хороших районах города. В этих двух сегментах рынка спрос даже опережает предложение.
Главное, что нужно усвоить, инвестируя в недвижимость - выбирать жилые площади в районах с высокой транспортной доступностью в притоковых регионах страны.
С какой суммы начинать
Минимальная стоимость квартиры в России в регионах начинается от полутора миллионов рублей. В городах-миллионниках первоначальные вложения составят 7-10 миллионов рублей. Можно привлекать кредитные средства, приобретать недвижимость и рассчитываться с банками из дохода от сдачи жилплощади. Но этот вариант работает только с готовыми объектами. Если берёте недвижимость на этапе котлована, то, пока дом строится, нужно будет самостоятельно гасить долговые обязательства.
Как не прогореть
Важно придерживаться трёх правил: выбирать надёжных застройщиков; покупать ликвидные объекты и не ждать высокого дохода. Если с первым и вторым пунктом помогут специалисты по недвижимости, то третий нужно проконтролировать самостоятельно. Инвестиции ассоциируются с быстрым доходом. Поэтому велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не рассчитав при этом кредитную нагрузку. Часто люди берут по 3-4 квартиры, не справляются с выплатами и продают купленную недвижимость, чтобы рассчитаться с банками. При этом не только не получают дохода, но и уходят в минус.
Инвестиции в недвижимость - не вариант для тех, кто ищет доходность более 20% годовых. Даже если учитывать сильный рост цен на квартиры в последнее время, на длительном промежутке это не даст такой прибыли, как, например, ценные бумаги. Но рынок недвижимости интересен тем, что инвестор владеет стабильным и материальным активом.