В опросе участвовали руководители агентств недвижимости из 39 городов России. В основном, у них преобладали умеренно-скептические настроения: 29 процентов респондентов ожидают дальнейший рост цен как на первичке, так и на вторичке, но уже не такими высокими темпами. Еще 5,3 процента думают о короткой стабилизации, а затем о новом подъеме на 5-20 процентов. Стагнацию до конца года ждут 19,4 процента опрошенных. Еще 11,8 полагают, что после нее цены снизятся на 5-15 процентов. Рецессию прогнозируют 16,1 процента респондентов.
- Локальные рынки жилья перегреты. Если раньше на среднемесячную зарплату потребитель мог купить один квадратный метр, то сейчас - всего 0,5, - комментирует Эльвира Епишина, учредитель "Аналитического центра "КД-консалтинг".
По данным РГР, за девять месяцев 2021 года квартиры на первичном и вторичном рынках Екатеринбурга подорожали на 19 и 15 процентов соответственно. Это существенно меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, но там действует "столичный фактор". Почему на треть подскочили цены в Иркутске и Белгороде, на 50-60 процентов - в Краснодаре и Сочи? И даже в Тюмени и Перми 22-24 процента плюсом.
- Чем более развит рынок, чем больше предложение по классам жилья, тем умереннее поднимаются цены. Екатеринбург потребляет 1,5 миллиона метров в год, Пермь - всего 500 тысяч, хотя населения там меньше всего на 30 процентов, - объясняет Эльвира Епишина.
Свердловские застройщики довольно быстро успели перестроиться под спрос, подогретый льготной ипотекой и нарастили число новых проектов. Это позволило удержать динамику цен в рамках разумного (средняя стоимость метра сейчас - 89 тысяч), но при этом заметно изменилась структура предложения. В 2021-м году более половины договоров "долевки" пришлось на компактные квартиры площадью до 45 квадратных метров, средний бюджет покупки составил 4,3 миллиона рублей. Доля однокомнатных и студий за последние два года выросла с 43 до 55 процентов: большинство покупателей просто не может себе позволить полнометражные варианты. Да, это не "хрущевки", в современной планировке на 20-25 метрах студии можно вполне комфортно разместиться, но одному.
Особенность нынешней осени - рекордный объем предложения. Так много новостроек в продаже еще не было: 30 тысяч квартир, в открытой экспозиции находится более 18 тысяч. Объем строящегося тоже побил предыдущий рекорд: 3,2 миллиона квадратных метров.
Могут ли эти 30 тысяч квартир остаться пустыми, если разрыв между стоимостью метра и средней зарплатой еще увеличится?
- Это преувеличение. Да, пик спроса уже пройден, но активность на рынке сохраняется. Чтобы жилье перестали покупать, нужна длительная стагнация.Возможно, в отдельных жилкомплексах и есть какие-то проблемы с продажами, но это проблема конкретного проекта, - считает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
По его словам, многое будет зависеть и от инфляционных переживаний покупателей.
-Для рынка жилья всегда были важны эмоции и информационный фон. Новостная повестка в последние месяцы наполнена сообщениями об удорожании не только недвижимости и стройматериалов.Многие граждане полагают, что деньги обесцениваются, копить бессмысленно, надо тратить.А если накоплений мало, занимают. Тем более что условия кредитования до сих пор остаются привлекательными на фоне инфляции: ее уровень превышает 7 процентов в год, как в 2016-м, но тогда ипотечные ставки были 11-13 процентов. Сейчас средневзвешенная 7,78, при покупке новостройки в "долевку" - 6,39.
Заметная корректировка рыночных настроений произойдет после того, как пик инфляции будет пройден, прогнозируют эксперты.