Документ рассмотрел и рекомендовал ко второму чтению Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, а также внес в него поправки, которые помогут владельцам нежилых помещений решать спорные вопросы.
Законопроектом закрепляются и конкретизируются положения о различных нежилых объектах - зданиях, сооружениях и помещениях, пояснил председатель думского комитета, подготовившего поправки, Павел Крашенинников. Прописываются единые правила оборота этих объектов, владения, пользования и распоряжения.
Статус многих нежилых помещений сейчас остается неопределенным. Все дело в том, что владельцы жилых помещений руководствуются Жилищным кодексом РФ. А у владельцев нежилых - своего кодекса нет. "Было решение Высшего Арбитражного суда, которое предписывает владельцам нежилых помещений руководствоваться нормами Жилищного кодекса в отношении общего имущества", - поясняет член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Игорь Кокин.
Но далеко не все ситуации с нежилыми помещениями можно решить с помощью ЖК РФ. Вносит свои коррективы и практика. К примеру, жилинспекции отказываются выходить на проверку нежилых помещений, даже если они расположены в многоквартирных домах. "Совсем недавно нам поступила такая жалоба из Мурманска", - рассказал Игорь Кокин.
Поправки ко второму чтению уточняют, как права на нежилые помещения соотносятся с правом собственности на земельные участки, на которых такие объекты расположены. Изменения в закон прописывают права владельцев нежилых помещений на долю земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Сейчас подобные вопросы приходится решать с помощью Жилищного кодекса. "Например, то, что собственникам нежилых помещений в офисном центре или другом аналогичном здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания, как и собственникам квартир, иногда требует дополнительных пояснений, - рассказал Павел Крашенинников. - Действующее законодательство подобных положений пока еще не содержит, из-за чего возникает необходимость обращаться к аналогии закона".
В ходе подготовки ко второму чтению предложено включить машино-места в состав объекта недвижимости. До сих пор в правовом смысле они вызывают массу вопросов. "Машино-место - это кусочек площади. Он не совсем соответствует критериям нежилого помещения - не отделен от других помещений", - рассуждает Игорь Кокин. Вопросы возникают и к тому, кто должен содержать машино-места. Так как долгое время они считались частью общедомового имущества. "В этом случае бремя содержания лежит на собственниках дома, хотя пользуются ими конкретные люди", - отмечает заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева. По ее мнению, статус нежилых позволит возложить содержание машино-мест на их собственников, а собственникам -даст право на долю в общедомовом имуществе.
Кроме жилых домов достаточно нежилых помещений, которые с законодательной точки зрения вызывают много вопросов. "Апартаменты и таунхаусы тоже являются нежилыми помещениями по действующему законодательству, но используются для проживания граждан. И эту проблему законодатель давно не может решить", - отмечает Игорь Кокин. И даже если законопроект не относится к этим объектам напрямую, стоит иметь их ввиду, чтобы не пришлось делать уточнения, что новые нормы о нежилых помещениях относятся ко всем объектам, кроме апартаментов и таунхаусов.
От несовершенства законодательной базы страдают и собственники площадей в торговых центрах. "К примеру, торговый комплекс, где выкуплены помещения большим количеством собственников. Как они должны взаимодействовать? Как должны регулироваться их отношения? Как они заключают договора? Как регулируется предмет общей долевой собственности?" - задает вопросы, на которые пока нет четких ответов, Игорь Кокин.
Огромное количество граждан и юридических лиц являются владельцами нежилой недвижимости. "Разного рода неясности, умолчания и неточности в действующем законодательстве нередко становятся препятствиями на пути реализации их имущественных прав и законных интересов", - считает Павел Крашенинников. Он отмечает, что пробелы в законодательстве осложняют работу судов, которые разрешают споры между владельцами недвижимости - как гражданами, так и предпринимателями.