Речь идет об участках, домах и помещениях, которые значатся в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) без сведений о правообладателях. Сам реестр формировался из разных источников, поэтому данные в нем неоднородны, а иногда и неточны.
- Само понятие о госрегистрации прав на недвижимость в его современном понимании было введено в 1998 году. И закон всегда говорил о том, что ранее возникшие права признаются юридически действительными. Их регистрация проводится по желанию правообладателя, но является обязательной при регистрации и совершении различных сделок (это может быть продажа, дарение, ипотека...). Так вот, этим летом вступил в силу ФЗ N 518, который ввел несколько иную процедуру оформления прав, - рассказала руководитель воронежского управления Росреестра Елена Перегудова. - Во-первых, процедура стала бесплатной - достаточно подать заявление на госрегистрацию в МФЦ и подождать не более пяти дней. Во-вторых, выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости теперь должны органы местного самоуправления. Это касается земельных участков, внесенных в кадастр до 1 марта 2008 года, и объектов капстроительства, поставленных на учет до 1 января 2013-го.
Если есть только старое свидетельство о приватизации или вступлении в наследство, давний договор дарения или купли-продажи, то в ЕГРН сведения о его праве могут отсутствовать.
Из 3,1 миллиона объектов недвижимости, внесенных в единый госреестр по Воронежской области, "ничьих" - 562 тысячи, то есть почти 18 процентов. Среди них больше всего капитальных строений (234 тысячи). Но основные риски связаны с участками, а их в этой проблемной категории чуть более 100 тысяч.
Документами на землю обычно начинают интересоваться, когда собираются ее продать или подарить. Человек проводит межевание, а потом откуда ни возьмись появляются собственники соседних наделов, которые чувствуют себя ущемленными.
- Начинается разбор полетов: мол, почему никто ко мне не пришел, никто со мной границы не согласовал... Причина проста: сведения об этом правообладателе в ЕГРН отсутствуют, а сам он на участке не присутствует, - пояснила Елена Перегудова. - Отсутствие сведений о правах в ЕГРН (а еще и отсутствие межевания) также не позволяет увидеть, что ваш участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, решить вопрос с возмещением убытков, например в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд. В сельской местности у людей часто не выправлены документы на дома. Максимум есть какая-нибудь старая запись в похозяйственной книге. Или просто свидетельство о праве собственности на землю, на которой этот дом позднее построили. Около 70 тысяч объектов, по которым не указаны правообладатели, - это помещения в многоквартирных домах, приватизированные с 1991 года.
Списки "ничьих" объектов Росреестр разослал по администрациям районов и городов в Воронежской области. Для розыска собственников, арендаторов или пользователей земли и построек будут задействованы местные архивы, органы ЗАГС и нотариусы (если хозяин скончался, его имущество мог кто-то унаследовать). По закону порядок такой: чиновники выявляют правообладателя, направляют ему письмо, ждут 45 дней - за это время человек может подтвердить либо опровергнуть владение недвижимостью - и затем направляют данные в Росреестр. Пока таким образом были установлены всего два собственника в Ольховатском районе.
- На основании документов, поступивших из органов местного самоуправления, мы вносим дополнительные сведения в ЕГРН. Это не заменяет регистрацию права - для совершения сделок она все равно понадобится, - подчеркнула Перегудова. - Гораздо большую активность проявили сами граждане. Новый закон побудил их заглянуть в свои документы. За пять месяцев мы получили более 28 тысяч обращений. Половина касалась объектов, которые необходимо снять с кадастрового учета. Например, частный дом уже полностью разрушен, но в реестре числится. В остальных случаях нами были зарегистрированы права на объекты недвижимости. Теперь в ЕГРН записаны почтовые и электронные (если есть) адреса владельцев. Правда, по земельным участкам я бы настоятельно советовала им еще и провести межевание, чтобы в реестре были сведения о границах.
Грамотно оформленные документы на недвижимость - "страховка" на случай территориальных или имущественных споров с соседями. Подобные тяжбы возникают часто.
Дмитрий Маслов, глава администрации Новоусманского района Воронежской области:
- Многие граждане, особенно в сельской местности, считают, что достаточно иметь какой-нибудь паспорт БТИ с синим штампиком. А когда встает вопрос о продаже дома или начинается спор о меже, то оказывается, что бумажка, лежавшая в комоде, не доказывает право законного владения недвижимостью. Мы общаемся с жителями, разъясняем это. Попутно выявляем новостройки, которые не ставились на кадастр, не вносились в ЕГРН. Их хозяева уклоняются от уплаты налога на имущество физлиц, который очень важен для бюджета сельских поселений. Кроме того, имея контакты правообладателей, мы можем оперативно принимать меры, когда бесхозяйные объекты создают угрозу пожара. Масса жалоб связана с тем, что где-то дрова сложены возле дома или соседский участок сухой травой зарос.