Жить в частных домах, по данным опроса ВЦИОМ, хотели бы две трети наших граждан. Запрос на индивидуальное жилье оценочно составляет три миллиона объектов (или 450 миллионов "квадратов") в горизонте пяти лет.
ИЖС востребовано, так как дает людям возможность построить дом для постоянного проживания, получить по этому адресу прописку, заниматься разведением сада и огородом.
Для развития такого строительства государство должно обеспечить доступные механизмы финансирования строительства или приобретения индивидуальных домов. На мой взгляд, нужны простые, понятные и доступные схемы кредитования, условия ипотеки.
Сегодня банки с осторожностью выдают займы на строительство частных домов, и ставка по таким кредитам на один - три процента выше, чем для покупки квартир. Основная причина - это ликвидность объекта финансирования и объекта залога (обычно - земельный участок). Частные дома, как правило, возводятся хозспособом, либо люди нанимают частные бригады, редко - строительную компанию. Соответственно, оценочная стоимость объектов занижается из-за отсутствия контроля над качеством работ, что может привести к наличию скрытых дефектов. Существуют риски несоблюдения сроков и технологии строительства, высоки издержки банков на проверку целевого использования средств. Поэтому тарифы на страхование частных домов всегда в среднем выше тарифов на страхование квартир в МКД.
Нужно отметить, что во многих регионах отсутствуют архитектурные требования к виду строений и линий застройки на улице в коттеджном поселке. Трехэтажный особняк из красного кирпича соседствует с одноэтажным деревянным домом, причем они расположены на своих участках на разных уровнях: один в глубине, другой в середине или у дороги. Необходимо с выделением земель под ИЖС сразу предлагать людям готовые проекты типовых домов. Это автоматически снимет финансовые затраты граждан на заказ проекта и привязку его к участку с сопутствующими согласованиями.
Тогда типовые коттеджи, построенные на территориях под ИЖС, будут иметь другую ликвидность, аналогичную ликвидности квартир в многоквартирных домах. Это снимет риски банков и, возможно, поможет выстроить механизм, который позволит выдавать заемщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Но, учитывая рост цен на строительные материалы в 2021 году, необходимо предусмотреть возможность увеличения суммы займа или снижения ставки по нему. Ведь здесь заложниками становятся граждане, строящие жилье самостоятельно, и это влияет на развитие индивидуального жилищного строительства.
Не менее важный вопрос - обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Решение таких проблем должны брать на себя органы власти в муниципалитете. А в большинстве регионов они решаются собственниками земельных участков самостоятельно. И возникает риск нарушений - прежде всего строительных норм. Кроме того, опять же увеличиваются расходы граждан.
Необходимо, чтобы земельные участки под ИЖС были обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой заранее. Эксперты уже обсуждали вопрос о синхронизации инвестиционных программ поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием, а также возможность финансирования части работ из регионального бюджета. В отдельных случаях стоит предусмотреть компенсацию расходов из федерального бюджета. Социальная инфраструктура в обязательном порядке должна быть предусмотрена на этапе выделения территории под индивидуальное строительство жилья. Все это сделает программу ИЖС более привлекательной.
Главная идея заключается в том, чтобы каждый желающий мог построить дом достаточно быстро и без лишней бюрократии, получив земельный участок с современной инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Сегодня такой комплексный подход к программе ИЖС демонстрирует, например, Белгород. Здесь гражданам выделяют сформированный земельный участок с подведенными коммуникациями, предлагая типовые проекты индивидуальных жилых домов (задавая определенные требования к внешнему виду объектов с помощью дизайн-кода), различные варианты строительства (самостоятельно и через застройщика) и способы кредитования. В результате именно в Белгородской области идет активное развитие ИЖС: большая часть жилья сдается не в многоквартирных домах, а в частном секторе.
Стимулировать индивидуальное строительство целесообразно там, где есть спрос. Для этого необходимо увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. Но выделять территории под застройку органы власти должны преимущественно там, где есть развитая инфраструктура и места приложения труда.
У жителей в любом случае должен быть выбор: строить дом самостоятельно по индивидуальному проекту, согласованному с надзорными структурами и отвечающему архитектуре и дизайну в выбранной местности, или использовать типовые варианты. А формы строительства могут быть разными: допустимы и хозяйственный способ, и привлечение специализированной организации, и покупка готового дома по договору подряда с застройщиком.