Термин "дольщик жилья" ведет свою историю с середины 1990-х годов, именно тогда застройщики начали практику продажи квартир в домах "на стадии котлована", финансируя строительство за счет будущих владельцев квартир. Несмотря на несовершенство законодательства, с 1995 года по сегодняшний день свой квартирный вопрос таким образом смогли решить тысячи семей. В 2021 году Росреестр зарегистрировал более 898 тысяч договоров долевого участия. Это на 17% больше, чем в 2020 году. При этом законодательство в этой сфере шагнуло далеко вперед в части защиты собственников квартир. Однако остались и серьезные проблемы.
Сегодня в России слово "дольщик" зачастую несет негативную окраску, потому что к нему часто добавляется прилагательное "обманутый". По данным Счетной палаты РФ, обманутых дольщиков в стране сейчас насчитывается от 180 до 200 тысяч человек. По состоянию на середину прошлого года, в Едином реестре проблемных объектов был зафиксирован 3061 дом. Впрочем, проблема решается. Вице-премьер Марат Хуснуллин в одном из интервью заявил, что вопрос с обманутыми дольщиками будет полностью закрыт уже в 2024 году, а "к 2023 году планируем решить процентов на 95".
В федеральном законе № 214 о долевом строительстве, кстати, понятия "обманутый дольщик" нет. Но именно он, принятый еще в 2004 году, стал первым нормативным документом, который регулирует отношения покупателей долей в строящемся доме и застройщиков. Закон постепенно обрастал поправками, и одной из самых важных отраслевые эксперты называют возможность накапливать деньги дольщиков на банковских счетах эскроу.
С первого июля 2019 года застройщики лишены возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан стали аккумулироваться на банковских счетах эскроу, а строительство недвижимости необходимо было вести за счет банковских кредитов - так называемого проектного финансирования. Воспользоваться же деньгами дольщиков застройщики имеют право только после ввода объекта в эксплуатацию.
С институциональной точки зрения проблема обманутых дольщиков в России действительно может уйти в историю в обозначенные властями сроки, соглашается вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. "Счета эскроу решают проблему, потому что ситуация со средствами дольщиков в этом случае контролируется достаточно жестко", - рассказал он "СОЮЗу". Однако, продолжает эксперт, существует очень много застарелых проблем. Например, есть "как бы дольщики" - собственники квартир в жилищных кооперативах. Они в случае возникновения проблем не попадают под официальное понятие пострадавших в рамках долевого строительства, однако решать проблему с ними тоже нужно.
Как считает Григорий Полторак, сейчас определенную сложность представляют дома, которые "висят" годы, а то и десятилетия. Для решения этой проблемы понадобится очень много денег и усилий. Одним из способов решения вопроса с "зависшим" домом является продажа доли по так называемому договору переуступки. Новый покупатель с помощью юридически оформленной процедуры получает полные права на долю в виде квартиры в недостроенном доме. Он становится новым участником долевого строительства. В итоге "довольны" все: новый владелец приобретает квартиру, а прежний может "успокоить" себя достаточно внушительной денежной суммой. Правда, здесь следует иметь в виду то, что стоимость жилья в рамках договора о переуступке прав обычно ниже рынка (ведь дом-то еще не сдан). Да и ждать, когда дом наконец достроят (и достроят ли?), тоже придется.
Первый типовой договор о долевом строительстве жилья Министерство архитектуры и строительства утвердило в ноябре 1998-го. Идея вместо кредитов максимально использовать деньги будущих собственников квартир как нельзя лучше вписывалась в рыночную экономику и обещала существенную экономию на стоимости квадратного метра. В 2006-м в Беларуси появился комплексный документ - Указ Президента № 396, в котором регламентируются вопросы, связанные со всеми этапами долевого строительства, - от порядка заключения договоров до их расторжения. Ужесточалась ответственность застройщиков - по идее, недобросовестные игроки должны были уйти с рынка. Однако привлекательная на бумаге схема частенько давала сбои. Первой ласточкой стал конфликт вокруг строящегося компанией "Терра-стройинвест" дома по улице Притыцкого в Минске. Квартиры в нем продали дважды. В ловушку скандальной аферы попали более 500 инвесторов. У фирмы брошенную стройку тут же изъяли, государство назначило нового проверенного застройщика, который в итоге отдал ключи новоселам. Хотя, безусловно, часть вложенных денег кто-то потерял.
Нашумевший случай тут же стал поводом для изменений в указе - с тех пор все договоры долевого строительства регистрируются в Мингорисполкоме или облисполкоме, которые еще контролируют и финансовую состоятельность застройщиков. Затем правила еще не раз уточнялись. Регистрации в исполкомах теперь подлежат не только сами договоры, но и допсоглашения к ним. Появляются ограничения в распоряжении средствами дольщиков - все деньги, в том числе на компенсацию затрат застройщика, должны поступать на специальный счет, за исключением прибыли, чтобы пресечь попытки вывода денег недобросовестными строительными компаниями. Коснулись новшества и цены, которая с 2018 года формируется с учетом прогнозных индексов цен и на основании первоначально установленной контрактной.
Таким образом, в Беларуси сегодня сроки и стоимость квадратного метра при долевом строительстве, процедура привлечения дольщиков и многие другие важные аспекты строго регламентированы. Опасность потерять деньги и жилье сведена к минимуму. Что же касается социального портрета современного белорусского дольщика, то он выглядит так: это молодой человек лет 35-45 лет, как правило, семейный, с доходами выше среднего, из IT-сферы и бизнеса, поскольку стоимость долевого строительства одного квадратного метра двое превышает среднюю заплату в стране.
Авторитетный эксперт Татьяна Затуренская считает, что плюсов сегодня у долевого строительства в Беларуси больше, чем минусов:
- Закон полностью на стороне дольщика. Люди не останутся без квартиры даже в случае банкротства застройщика. Но это не означает игру в одни ворота: права и интересы строительных компаний также защищены, если они работают строго в правовом поле.