Средняя высота домов, которые возводят строительные компании, по данным портала ЕРЗ.РФ, сейчас составляет 13,5 этажа из расчета на дом и 18,9 этажа из расчета на квадратный метр жилья. Пять лет назад дома были ниже примерно на три этажа - 10,3 и 15,8 этажа соответственно. Более четверти строящихся квартир находятся в домах в 25 этажей и более (в 2017 году - 13,5%).
Об увеличении новостроек-"человейников" писал еще в 2019 году в колонке для "РГ" завотделом международных рынков капитала Института мировой экономики и международных отношений РАН Яков Миркин. Это грозит тем, что крупные города могут стать будущими гетто и местом социальных взрывов, считает эксперт. Скученность, как показывает опыт строительства жилых небоскребов в других странах, приводит к раздорам, отмечает он. При этом земли в России, по сравнению с другими государствами, вполне достаточно, чтобы строить более соразмерные, малоэтажные дома, считает Миркин.
Впрочем, надо отметить, что и количество одно-трехэтажных домов за последний год тоже выросло. Если в 2020 году, по данным Росстата, их площадь составляла 50% от общего ввода жилья, то в 2021-м - уже 55%. Но большая часть такого строительства - дома, построенные населением "своими руками". За год за счет индивидуального жилищного строительства появилось 49 млн кв.м жилья, это почти совпадает с количеством зданий в один-три этажа (50 млн кв.м). Что интересно, половину частных домов население построило не в сельской местности, а в черте городов. Однако стоит учитывать, что взлет индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в статистике отчасти объясняется легализацией давно построенных домов из-за дачной амнистии и программы социальной газификации (для подведения газа дом должен быть зарегистрирован).
У профессиональных застройщиков пока с каждым годом интерес к малоэтажному строительству падает. В 2017 году 4,5% возводимых ими зданий были 1-3-этажными, 13,6% - от 25 этажей и выше. Сейчас, в мае 2022 года, эти показатели - 1,4% и 26,3% соответственно. В Москве, к примеру, в 2016 году была 31 новостройка от 25 этажей и выше, в 2021 году - уже 89 таких проектов, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Разницу в себестоимости строительства мало- и многоэтажных домов можно назвать огромной, отмечает коммерческий директор Asterus Вера Стефан. Девелопер при идентичных затратах на земельный участок и инженерию получает на выходе гораздо больше лотов на продажу. Поэтому, если участок и грунты позволяют, не превышается предельная нагрузка на инженерные сети, соблюдается заявленная обеспеченность машиноместами, общественными пространствами и социальными объектами, то дома устремляются ввысь. Спрос на средне- и малоэтажную застройку был и остается со стороны потребителей, для которых цена - не единственный критерий, которые готовы платить за дополнительный комфорт.
Но при снижении доступности жилья в последние годы таких покупателей вряд ли становится все больше.
Чем ниже класс недвижимости, тем больше этажей будет стараться делать застройщик, говорит исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. Но играют роль и другие факторы - локация и класс новостройки. Например, в самом центре Москвы, напротив, строят, как правило, невысокие объекты, говорит Татаринов.
Общая тенденция - уплотнение застройки в городах в виде высоток из-за отсутствия там больших земельных участков и создание малоэтажных микрорайонов на окраинах, говорит коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов. Однако для строительства малоэтажных домов необходим большой земельный участок с инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, и это сейчас основная проблема, поскольку обычно речь идет о территориях на окраинах. Сложностью в малоэтажных проектах является и общественный транспорт, который, к сожалению, не во всех регионах хорошо функционирует, говорит он.
Основной причиной тренда на повышение этажности является то, что предложение отстает от спроса - свободные участки в мегаполисах в дефиците, а покупатели берут все, что есть, считает руководитель архитектурной мастерской института "Мирпроект" Максим Долгов. При насыщении рынка спрос сместится в сторону более комфортной, 5-9 этажной застройки, что и наблюдается в премиум-классе.
Для изменения тенденции нужно в первую очередь выравнивать качество жизни между городами страны, говорит эксперт Общественного совета при минстрое Илья Пономарёв. Пока качество городской среды, включая экономику занятости, сильно отличается между мегаполисами и остальными городами России, спрос на любое жилье в крупных городах перегрет. При этом в глобальном смысле предпосылки для такой концентрации утрачены, современному человеку для жизни и работы она не требуется. Развитие транспортных систем и сетевых сервисов исключают эту необходимость. Государственной задачей должно стать доведение качества жизни на всей территории страны до уровня, исключающего неэффективную трудовую миграцию, когда люди переезжают в мегаполисы вынужденно, из-за экономической деградации населенных мест, считает эксперт.