Арендаторы не слишком охотно сдают жилье студентам, поскольку опасаются, что в квартире будет шумно и людно, не хотят рисковать мебелью или техникой, опасаются, что оплата может быть нерегулярной, отмечает эксперт. Поэтому многие студенты часто соглашаются на не самые привлекательные варианты, а их неопытность и даже легкомыслие притягивают мошенников.
Поэтому при поиске жилья не теряйте бдительность и обращайте внимание на следующие настораживающие моменты.
1. Арендодатель отказывается заключать договор ("не хочу платить налоги" или "зачем формальности - живи сколько надо" и т. п.).
Важно: Договор найма жилого помещения (именно так именуется привычная всем нам "аренда" квартиры в ГК РФ) должен быть оформлен в письменном виде. Только при наличии договора у арендатора возникают и обязанности, и права. Даже самый типовой и краткий договор должен содержать все существенные условия: кто и кому сдает, на какой срок, адрес квартиры, указываются основания права собственности или распоряжения квартирой у арендодателя, размер арендной платы и дата платежа (в том числе порядок оплаты коммунальных платежей), наличие обеспечительного платежа и порядок его возврата, срок уведомления и условия досрочного расторжения договора, опись находящегося в квартире имущества, срок передачи жилья арендатору.
2. Арендатор не представил документ о праве собственности ("забыл" или "вот прописка, я владелец"), сдает жилье слишком дешево (цены ниже рыночной).
Важно: Тщательно проверяйте паспорт и документы о правах на жилье. Если арендодатель сдает квартиру по доверенности, она должна быть нотариально заверена, а проверить ее актуальность можно в реестре на сайте www.reestr-dover.ru. Проверить подлинность паспорта можно здесь.
Если есть опасения, что предоставили поддельные документы, можно проверить право собственности на недвижимость, самостоятельно заказав выписку из Единого госреестра недвижимости через портал госуслуг (услуга платная, но недорогая). Нужно понимать, что "поймать" низкую стоимость жилья можно, но это редкость. Чаще всего такой дисконт дают при долгосрочной аренде, при условии предоплаты за несколько месяцев вперед. А вот нарваться на мошенника легко: договор не заключат, но возьмут деньги и выдадут ключи, а перед заездом замки в квартире поменяют. Или заключат договор по подложным документам (например, по украденному паспорту), и в день заселения в квартире окажутся несколько арендаторов. Нередко бывает, что человек, представившийся собственником квартиры, на самом деле - арендатор, пересдающий жилье, о чем реальные хозяева не в курсе.
3. Просят перевести предоплату до подписания договора ("спрос большой, цена низкая, поэтому аванс, чтобы квартиру "застолбить"). Можно потерять деньги, а лжеарендодатель исчезнет "в тумане".
Важно: деньги можно перечислять только после того, как квартира уже осмотрена, документы проверены, а договор подписан. Если деньги в счет арендных платежей передаются наличными - оформляйте оплату распиской.
Первое отдельное от родителей жилье - это не только свобода, но и ответственность.
Арендатор обязан бережно относиться к имуществу, то есть использовать его по назначению, сообщать собственнику о всех неисправностях, соблюдать санитарные и противопожарные нормы, вовремя вносить платежи и своевременно оплачивать коммуналку, предоставлять доступ в жилье собственнику (с учетом установленных в договоре частоты и времени посещений) и аварийным службам при необходимости. Содержание животных в квартире должно быть согласовано с собственником, как и проживание (даже временное) в арендованной квартире родственников или друзей.
Собственник квартиры не имете права посещать жилье, когда ему вздумается в отсутствие нанимателя, потому что в квартире находятся личные вещи арендатора и такой несогласованный визит - нарушение неприкосновенности жилища. Также он не может выселить арендатора без причин и заблаговременных уведомлений.
Есть перечень оснований для досрочного расторжения договора:
- квартиру нельзя больше использовать (жилье признано аварийным или был пожар);
- арендатор нарушает права соседей (например, включает громкую музыку по ночам, обычно ночь наступает после 23 часов, но конкретные временные рамки устанавливает каждый регион самостоятельно);
- испорчено (утрачено) имущество в квартире (сломана мебель, посуда, техника и т. п.);
- арендная плата не вносится или задерживается (если договор на срок от года и больше - при долге от 6 месяцев, при краткосрочном договоре до года - от 2 месяцев).
Собственник предупреждает арендатора о возможном выселении, а если нарушения продолжаются, то он вправе досрочно расторгнуть договор.
Если собственник решил продать квартиру - это не основание для расторжения договора. Договор продолжает действовать на тех же условиях и после продажи квартиры. Меняется только арендодатель - им становится новый собственник.
Если собственник через месяц-два вдруг решил повысить арендную плату, то он может это сделать только по соглашению с арендатором. Часто собственники, если в договоре нет условий о возможности повышения платы, ссылаются на возможность изменения стоимости раз в год. Это ошибочное применение норм закона, подчеркивает эксперт. Когда собственник сдает квартиру физлицу, применяются нормы права, относящиеся к найму жилого помещения, а не к аренде, а в них не предусмотрено условий о повышении.
Помимо обязанностей, после заключения договора аренды жилья у квартиранта возникают и права. Это, в частности:
- право требовать исправности внутриквартирного оборудования (газового, электрики, сантехники). При косметическом ремонте за счет арендатора лучше подписывать отдельное соглашение о взаимозачете расходов в счет арендной платы или компенсации их от собственника жилья;
- право просить у собственника регистрацию по месту пребывания (если жилье снимается на долгий срок - более 90 дней). Это актуально для жильцов из других регионов. Ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания возлагается не только на жильца, но и на собственника (штраф от 2 до 5 тысяч рублей - ст. 19.15.2 КоАП);
- право вносить деньги за потребленные коммунальные услуги не со слов собственника, а согласно платежной квитанции;
- право при окончании срока договора требовать возврата обеспечительного платежа (внесенного при заключении договора). Платеж можно зачесть в счет последнего платежа по аренде.
Случается, что собственник отказывается вернуть деньги, ссылаясь на "амортизацию" имущества или якобы нанесенный ущерб. Физический износ имущества при условии его использования по назначению - "издержки" арендодателя, а ущерб собственник должен подтвердить документально, для его возмещения предназначен обеспечительный платеж.