Сегодня почти невозможно найти частный дом или дачу, собственники которых со временем не решали бы увеличить свой дом. Масштаб строительства зависит и от кошелька собственника, и от полета его фантазии. Поэтому в летние месяцы магазины и рынки строительных материалов переполнены теми, кто начал строить, и теми, кто продолжает этот увлекательный процесс. Ведь закончить расширение своих владений почти невозможно.
Хозяева домов, чтобы увеличить свою недвижимость, пристраивают к жилью мансарды, веранды и прочие всевозможные постройки.
Вот только после окончания строительства у хозяев этих объектов могут возникнуть трудности с признанием права собственности на них. Как правильно легализовать такие постройки, а когда это сделать точно не удастся, объяснил Верховный суд в деле брянской собственницы загородного дома.
Ее история началась с того, что наша героиня расширила свой частный дом, пристроив к нему сначала сарай, а позже и веранду.
После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки в судебном порядке. В ее иске было сказано, что ее новые объекты стоят на ее же участке. Обосновывая свои требования, гражданка пояснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан.
Каково же было ее удивление, когда сначала первая инстанция, а позже и апелляция женщине отказали. Местные суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения "нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду". Так в своем решении записала первая инстанция и с таким вердиктом согласилась и апелляция.
Но хозяйка веранды и сарая решила не сдаваться и отправилась оспаривать решения брянских судов дальше и выше - в Верховный суд.
Там материалы гражданского спора внимательно изучили и заявили, что их региональные коллеги приняли правильное решение. ВС подчеркнул, что территории, где наша героиня возвела сарай и веранду, больше 20 лет являются зоной особого режима. На этой земле новое жилищное строительство и достройки "с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы" запрещены. Об этом сказано в решении администрации Брянской области (от 25 апреля 1994 года № 31). Из-за наличия особой зоны, сказал Верховный суд, узаконить объекты у истицы не получится. ВС признал акты нижестоящих инстанций законными.
Юристы, которые специализируются на таких гражданских спорах, высказали несколько советов тем собственникам, которые могут столкнуться с аналогичной проблемой. Итак, как надо правильно действовать?
Первое и самое главное - участок гражданина, на котором он решил начать строительство, должен быть его собственным. Потом надо получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке. Но это самый долгий путь. Есть вариант попроще - можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.
Безусловно, можно поступить так, как сделала наша героиня, - узаконить объекты через суд. Но надо иметь в виду, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. То есть обращался к чиновникам, но ему отказали или не ответили.
По Градостроительному кодексу пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении таких пристроек, например навеса или гаража, разрешение на строительство получать не требуется. Правда, после окончания работ надо не забыть внести изменения в техническую документацию.
Есть еще один сложный момент, когда разрешение на строительство или реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и "иных санитарно-защитных зон". Под последними часто имеют в виду землю около аэропортов.
Итак, чтобы узаконить постройки потребуется наличие у собственника участка права на строительство объекта. Соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. А также безопасность возведенного объекта.
Но надо помнить, что суд почти наверняка попросит доказательства попыток собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.