Сейчас в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик должен заключить договор управления с управляющей организацией (УО), а затем орган местного самоуправления должен провести конкурс на выбор постоянной УО. В итоге организация, выбранная застройщиком и часто аффилированная с ним, принимает построенный дом со всеми инженерными системами, не обращая внимания на различные недоделки. Создать же ТСЖ дольщики не могут, пока не оформят документы о правах собственности на квартиры, что происходит значительно позже. АКОН предлагает внести изменения в законодательство, пишет "Коммерсантъ", чтобы дольщики, быстро создав ТСЖ, могли бы сами принимать дома в эксплуатацию.
Эксперты отрасли признают наличие проблемы, однако не считают, что ее можно решить предлагаемым способом.
Прежде чем собственники получат право заехать в дом, а управляющая компания - им управлять, здание должно получить положительное заключение о соответствии требованиям техрегламентов и проектной документации, говорит исполнительный директор "ЖКХ Контроль" Сергей Сохранов. Такое заключение дает государственный орган, отвечающий за строительный надзор. Если застройщик пытается сдать дом со значительными недоделками - такими как неработающие лифты или неработающие инженерные коммуникации, такой дом не должен быть принят в эксплуатацию. Уже после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать организации, которая будет эксплуатировать жилой дом, результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта и другую документацию на объект, которая необходима для его эксплуатации.
В приемке дома от застройщика управляющие организации не участвуют, отмечает Сохранов. Зато сами собственники могут выставить застройщику замечания по качеству строительства, на дома существует гарантийный срок в пять лет.
В то же время логично предположить, что управляющая компания, выбранная застройщиком, будет заинтересована максимально избегать трат, связанных с претензиями со стороны собственников. Именно так на практике чаще всего и происходит, подчеркивает Сохранов. Все недоделки УК пытается переложить на плечи собственников и выполнить ремонтные работы за счет строки "содержание и текущий ремонт", а более серьезные траты - латание кровли, замену лифтов и т.п. - взять из средств капремонта. Таким образом, собственники заплатят дважды, ведь они уже ранее заплатили за покупку квартиры без дефектов. Данная проблема достаточно распространена. Однако изменения законодательства, которые позволили бы создавать ТСЖ сразу после введения дома в эксплуатацию, не смогут стать решением проблемы, товарищество практически нереально образовать в начале жизни дома, считает эксперт.
Голосовать на общем собрании могут только жители, получившие право собственности на квартиру, процесс занимает от нескольких месяцев до года и больше. При этом у управляющей организации остается часть нераспроданных квартир и нежилых помещений. Она является мажоритарным собственником, поэтому "справиться" с ней людям с самого начала очень сложно. В то же время действующее законодательство дает достаточно правовых инструментов, чтобы наладить контроль за деятельностью УК и добиться от застройщика исполнения своих обязательств, говорит Сохранов.
Стоит обратить внимание на главную цель девелопера-инвестора: закрыть проект в том виде, в котором его задумал архитектор, отмечает эксперт Общественного совета при минстрое Татьяна Вепрецкая. "Ряд девелоперов даже на стадии проектирования привлекают специалистов УО для тщательной проработки проекта с учетом мнения эксплуатирующей организации и востребованности сервисов со стороны будущих жильцов. Большинство застройщиков привлекают свои УО и возлагают на них требования о сохранении архитектурно-дизайнерских элементов проекта и конструктивно-встроенных сервисов. Очень часто, когда собственники выгоняют с новых домов управляющую организацию от застройщика и ставят новую, подешевле или не имеющую должных специалистов, в доме реально становится еще хуже", - говорит Вепрецкая.
Сами собственники в любом случае не смогут качественно провести приемку дома, поскольку они не имеют и не обязаны иметь специального строительного образования. Если же квартиры не проданы, то некому будет и принимать дом. Не проработан вопрос по ответственности собственников, принимающих дом, и порядок возмещения убытков за некачественную приемку, перечисляет эксперт. Для исправления же недоделок, по мнению Вепрецкой, стоило бы запретить делать в новостройках любые текущие ремонты в течение гарантийного срока за счет собственников, эти работы должны производиться за счет застройщика.
Крупные девелоперы часто включают в бизнес-модель своих проектов последующую эксплуатацию строящихся жилых домов, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Это не запрещено законом, и положительной стороной такого подхода является продление срока службы и внешнего вида дома, такие специалисты детально знают проектную документацию, особенности инженерных коммуникаций и поставщиков элементов благоустройства во дворе. "УК выбирается в тот момент, когда набирается необходимое число собственников для кворума. Поскольку право голоса имеют владельцы как жилых, так и нежилых помещений, которыми нередко владеют связанные с застройщиком юрлица, то назначается дружественная ему УК. Предложение по созданию ТСЖ не исключит риски недобросовестного поведения, поскольку не учитывает проблему длительного заселения собственников, в том числе инвестиционных квартир, которым все равно, кто управляет домом", - говорит он. Положительно повлияет на ситуацию изменение жилищного законодательства с сентября нынешнего года, отмечает он: необходимое число голосов для выбора УК было увеличено с 25% до 50%. Сейчас при выборе УО вскоре после сдачи дома голосуют "площади" владельцев нежилых помещений и небольшое число квартир (нередко те, которыми застройщик расплачивается с подрядчиками). Поэтому, когда основная масса жильцов, купившие квартиры на рынке, в дом заселяются, УК уже выбрана. Теперь же нужно ждать, когда заселится половина дома, тогда собственники смогут инициировать общее собрание и выбрать нужную УК.