К началу декабря, по данным Росстата, было построено 93,26 млн кв. м жилья. Это на 14,9% больше, чем за 11 месяцев прошлого года. И более того, больше, чем за весь 2021 год. Тогда было построено 92,6 млн кв. м жилья, и это было историческим рекордом строительства жилья за всю историю нашей страны, включая советский период. "Это большой успех всех строителей, которые, несмотря на все сложности, продолжали работать", - прокомментировал данные вице-премьер Марат Хуснуллин в своем telegram-канале.
Между тем рекорды ставятся в основном за счет индивидуального жилищного строительства. За 11 месяцев население построило 56 млн кв. м домов. Это на 7 млн "квадратов" больше, чем за весь прошлый год (тогда появилось 49 млн индивидуальных домов). Многоквартирное строительство пока не достигло объемов прошлого года - за 11 месяцев построено 37,3 млн кв. м, тогда как за 12 месяцев прошлого года - 43,5 млн кв. м. Впрочем, у многоэтажек есть все шансы побить прошлогодние цифры, так как декабрьский ввод жилья традиционно больше, чем в другие месяцы.
Темпы строительства жилья, однако, постепенно снижаются. Если в январе было построено на 81% больше, чем в январе 2021 года, а индивидуальное строительство превышало прошлогоднее на 108,4%, то ввод за ноябрь был ниже, чем год назад, на 38,7%, а по индивидуальным домам - ниже на 65,6%.
Больше всего новостроек появилось в этом году в Московской области - 13,2 млн кв. м (в том числе 9,4 млн кв. м индивидуального жилья). На втором месте - Краснодарский край (6,8 млн кв. м, в том числе 4,4 млн кв. м построено населением), далее следуют Москва (5,9 млн кв. м, из них всего 0,783 млн кв. м приходится на индивидуальное строительство), Ленинградская область (3,6 млн кв. м), Татарстан и Санкт-Петербург (по 3 млн кв. м). Меньше всего жилья было построено на Чукотке (3 тыс. кв. м) и в Магаданской области (9,5 тыс.).
Многоквартирное жилищное строительство в этом году повторит результат прошлого года, считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. При этом уже шесть месяцев подряд начиная с июня наблюдается отрицательная динамика ввода многоквартирных домов. "Отрицательная динамика сохранится весь 2023 год, после чего мы опять увидим рост. Это объясняется тем, что сейчас сдаются дома, строительство которых началось в 2018-2019 годах, в период сложного перехода отрасли на проектное финансирование. Тогда застройщики резко снизили объемы вывода в стройку новых проектов, поскольку на старте реформы не было отлаженной схемы взаимодействия девелоперов с банками", - говорит Холопик.
Будущий ввод жилья определяется продажами квартир, подчеркивает он. Чем выше продажи, тем активнее застройщики выводят новые проекты в стройку, тем больше будет ввод через три года. В этом году наблюдается спад продаж. Значит, в 2023 году произойдет спад темпов вывода новых проектов в стройку, а в 2026 году ожидается следующий цикл снижения ввода многоквартирных домов. В 2024 и 2025 годах объемы ввода будут расти.
При этом существенного снижения цен на новостройки быть не может, так как это увеличивает риски невозврата банкам кредитов, выданных на строительство, отмечает эксперт. При наличии тенденций к падению цен банки притормаживают открытие проектного финансирования на новые проекты, что снижает ассортимент продающихся новостроек и поддерживает цены.
Все, кто может, в этом году старались чуть придержать вывод новых проектов, не понимая ни экономики строительства, ни спроса, говорил летом президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Поскольку средний срок строительства многоквартирного дома сейчас - около 27 месяцев, нынешний "провал", по его мнению, скажется на вводе 2024 года.
В этом году была проведена огромная работа, которая позволила застройщикам выстоять в первую декаду санкций со стороны недружественных стран, отмечает член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. "Застройщики пережили общий шок, им была оказана поддержка со стороны правительства, было принято в том числе несколько антисанкционных законодательных "пакетов", - говорит он. - Однако на рынке сохранилась настороженность. Она выражается в том, что к новым проектам подходят очень взвешенно. Многие проекты не начинаются. Думаю, что начнётся перепродажа активов - проектов, выполненных на 30, 40, 50%. Допускаю, что более слабые застройщики начнут покидать рынок. Потребитель ощутит последствия не сразу, а года через два - из-за того, что ряду проектов не будет дан старт, намеченный на 2022 год. У нас высокий процент износа жилья, и мы даже масштабными темпами последних лет его не перекрыли. А если часть проектов будет заморожена сейчас, то это станет причиной для ограниченного предложения через пару лет. А значит, потребители увидят в ближайшие несколько лет повышение цен на жильё".
В 2023 году получится превзойти отметку в 95 млн кв. м сданных новостроек, темпы строительства многоквартирных домов в ближайшие годы останутся на прежнем уровне, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. При этом большая часть проектов будет реализовываться в рамках комплексного развития территорий. Новые рекорды, по ее мнению, удастся поставить прежде всего за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Президент уже поручил правительству подготовить меры по расширению льготной ипотечной программы на строительство частных домов - как с подрядчиком, так и своими силами, поясняет эксперт.
"Если кредиты на ИЖС станут еще более доступными, в ближайшие годы до 75% от общего объема введенного жилья может приходиться на коттеджи, - считает Коркка. - Помимо доступной ипотеки росту популярности индивидуального строительства должно поспособствовать повсеместное развитие технологии префабрикации - производства модулей с коммуникациями в заводских условиях. Дома из готовых блоков значительно дешевле монолитных".
В Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, утвержденной недавно правительством, предусмотрены два варианта развития событий. По базовому сценарию в 2024 году будет построено 94 млн кв. м жилья, а к 2030 году объем увеличится до 120 млн кв. м. По рисковому сценарию в 2024 году объемы ввода снизятся до 90 млн, к 2030 году вырастут лишь до 110 млн кв. м, а до 120 млн увеличатся к 2035 году.