Госдума приняла в первом чтении законопроект, которым предполагается отменить освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). То есть НДС будет распространяться на апартаменты. При этом будет освобождаться от налога строительство по договору долевого участия (ДДУ) как жилых домов и помещений, так и других нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест), находящихся в многоквартирном жилом доме.
Освобождение от НДС для застройщиков, оказывающих услуги по договору долевого участия, было введено в 2010 году ради того, чтобы стимулировать застройщиков к работе по ДДУ, поясняет партнер юридической фирмы LANDMARK Евгений Митин.
Однако со временем стало ясно, что на рынке апартаментов необходимо наводить порядок. Около двух лет назад в Госдуму был внесен законопроект об апартаментах, который, однако, до сих пор не дошел даже до первого чтения. Сейчас планируется разработать новый вариант законопроекта, рассказывала недавно "Российской газете" зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Первый вариант документа касается апартаментов, которые будут построены в будущем, после его принятия, но в нем нет ни слова про помещения, которые уже построены, отмечает депутат. Также он не затрагивает вопросы оплаты коммунальных услуг, содержания общего имущества (например, за чей счет будет ремонтироваться лифт), какие налоги надо платить за участок, территорию, будет ли налоговый вычет. Новый законопроект может быть подготовлен уже к осени. Вряд ли апартаменты признают жилыми помещениями, считает Разворотнева, но урегулировать порядок их содержания, капремонта, налогообложения, порядок регистрации в них - точно необходимо. Сейчас зарегистрироваться в апартаментах нельзя, непонятно, кто там живет, и это, как минимум, небезопасно с точки зрения террористической угрозы. Может быть, статус апартаментов стоит определить как некую гостиницу для долгого проживания с кухней, считает депутат.
Введение НДС в 20% для апартаментов должно несколько охладить интерес к ним.
Сейчас разница в цене между апартаментами и квартирами около 10−30%, говорит коммерческий директор Glincom Кристина Дудко. После введения НДС эта разница будет нивелироваться.
Апартаменты можно разделить на два основных типа. Это может быть "недожилье", построенное на территориях промзон, с нарушением каких-то строительных норм (например, по количеству попадающего в квартиры солнечного света). Такие апартаменты покупают те, кто не может себе позволить приобретение обычной квартиры. Второй тип - дорогие апартаменты высокого класса, их строят в центре города, где нет участков для жилищного строительства. Такие помещения вполне комфортны, а их владельцам не очень-то важно, что в апартаментах невозможно прописаться, нельзя "прикрепить" детей к ближайшей школе, что придется платить большие налоги и оплачивать коммунальные услуги по завышенным тарифам.
Введение НДС, скорее, понизит привлекательность апартаментов первого типа.
Однако полностью стоимость апартаментов и квартир не сравняется, считает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. У апартаментов на данный момент нет тех правовых гарантий, которые есть у жилых объектов. При этом востребованность апартаментов сохранится за счет хороших локаций, отличной инфраструктуры.
Нововведения затронут только те апартаменты, которые строятся по ДДУ, добавляет Дудко. Но это лишь один сегмент рынка. Также есть, например, проекты редевелопмента, не подпадающие под действие новых правил. Такие проекты, как правило, имеют уровень "премиум" и выше и привлекают покупателей не более низкой ценой по сравнению с квартирами, а уникальными характеристиками (историей здания, локацией, архитектурой, планировками и так далее).
Доходность апарт-проектов снизится, а интерес застройщиков к ним упадет до минимума, сконцентрировавшись в люкс-сегменте, считает директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов. При этом рынок апартаментов и так постепенно сворачивается, поскольку два года назад был отменен такой вид разрешенного использования земли как "Гостиницы и иные места временного проживания". Предлагаемая мера, по его мнению, ускорит процесс.
Апартаменты чаще всего строят в крупных мегаполисах. Однако, по данным NF Group, около 2 тысяч лотов экспонируется и в других 14 городах России (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края), 60% из них вышли в продажу в 2022-2023 годах. 55% спроса пришлось на несервисные юниты, которые по своему функционалу близки к квартирам, 26% - на сервисные (аналог гостиниц), и 19% - на рекреационные объекты. Лидеры по количеству предлагаемых апартаментов среди нестоличных регионов - Новосибирск и Калининградская область. В Воронеже, Нижнем Новгороде, Перми, Омске, Красноярске, Владивостоке, Челябинске свободное предложение апартаментов представлено только несервисным форматом. В Волгограде, Уфе, напротив, продаются исключительно сервисные лоты. Предложение в Архызе представлено рекреационными объектами, а в Калининградской области, Новосибирске и Екатеринбурге отмечается сочетание разных форматов.
В столичном регионе доля апартаментов постепенно уменьшается, отмечает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Если взять в целом премиальные квартиры и апартаменты, то на апартаменты приходится сейчас около 34%, тогда как год назад доля составляла 37%, а в 2021 году - 49%. Найти участок под строительство жилья в Москве достаточно сложно, отмечает он. Сейчас разрешения выдаются очень точечно. Тренд на сокращение апартаментов будет до тех пор, пока не будет принят закон об апартаментах, считает он.
Спрос на новостройки с апартаментами в столице сократился в 2022 году и, в отличие от домов с квартирами, так и не восстановился, отмечают эксперты Циан.Аналитики. На апартаменты не распространяются льготные программы, поддерживающие рынок новостроек, а их статус до сих пор не урегулирован.
Между тем в целом по России количество апартаментов пока только возрастает. В июне 2019 года, по данным ЕРЗ.РФ, апартаменты составляли 2,5% строящихся "квартир" (если причислить их к квартирам), строилось 66,4 тысячи таких помещений. Сейчас их доля выросла до 4,2% (92,1 тысячи).
Официально апартаменты считаются нежилыми помещениями. Это дает застройщикам большую свободу в выборе территории застройки, позволяет не обеспечивать такое "жилье" социальной и другой инфраструктурой. Для покупателей такие помещения зачастую дешевле, чем квартиры, однако в них нельзя прописаться, а налоги и плата за коммунальные услуги выше, чем для жилых помещений.