Коллизию, в которую попал гражданин, редкой назвать никак нельзя. Поэтому разъяснение норм закона для подобных случаев может реально помочь многим собственникам недвижимости. Известно, что приватизировать земельный участок может владелец возведенной на нем постройки. Но бывает и так, что местные власти, выдав разрешение, потом передумывают. И зачастую их отказы не подкреплены законом.
В такой сложной ситуации оказался житель Красноярского края, который сначала получил разрешение на приватизацию участка, а потом прокуратура решила, что его дом не соответствует строительным нормам. Тогда районная администрация вынесла новое решение - об отказе в приватизации, и местные суды с этим согласились.
В итоге разбираться в этом гражданском деле пришлось Верховному суду РФ.
Сама история, о которой пойдет речь, началась с того, что несколько лет назад гражданин арендовал участок земли, который находился в государственной собственности. Участок можно было использовать для ведения личного подсобного хозяйства.
Спустя год администрация района, на территории которого находился участок, утвердила арендатору градостроительный план участка и разрешила ему построить на участке жилой дом. А еще спустя два года арендатор зарегистрировал право собственности на постройку - сведения об этом внесли в ЕГРН. Дом был маленький - площадью всего 15,7 квадратного метра.
Прошло еще некоторое время, и гражданин через районный суд Красноярского края получил свои сотки в собственность. Судья в своем решении записал, что согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, собственникам домов можно без торгов продать участок, на котором построено здание. Уточним - статья эта называется - "Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов".
Исполняя это решение суда, глава администрации района передал арендатору в собственность землю за 2,5% кадастровой стоимости. Вышло - 17 000 рублей.
Но потом в районе прошла прокурорская проверка. Прокуроры решили, что наш герой получил землю в собственность незаконно, ведь его дом построен "без учета строительных требований".
Точнее - площади комнат в возведенном доме не соответствуют стандартам, они слишком маленькие (п. 4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные").
Тогда администрация района оперативно отменила свое решение о передаче земельного участка в собственность гражданину. Гражданин не согласился с таким решением и обжаловал его в суде. Спор заметил портал "Право.ru".
В райсуде гражданин заявил, что хочет вернуть себе участок . Но судья сказала, что построенный им дом не соответствует строительным требованиям. А это значит, что у него по статье 39.20 Земельного кодекса РФ "не возникает права собственности на участок". Называется эта статья - "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение".
Гражданин с таким решением не согласился и обжаловал его. Но выводы первой инстанции поддержали Красноярский краевой суд и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции. Тогда гражданин пошел дальше - в Верховный суд РФ.
Там спор изучили и сказали следующее. По нормам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ ("Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение") исключительным правом на приобретение участка в собственность обладают собственники расположенных на этой земле зданий.
В законе нет уточнений, должна ли постройка соответствовать каким-либо стандартам.
А в силу приказов Росстандарта (от 30.03.2015 N 365 и от 17.04.2019 N 831) требования СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" применяются на добровольной основе. Если дом гражданина им не соответствует, это нельзя считать несоблюдением технических регламентов.
По заявлению ВС, местные суды должны были обратить внимание на последовательность действий гражданина. А именно - он получил градостроительный план на участок и разрешение на строительство жилого дома, построил здание и зарегистрировал на него права, а потом внес деньги, чтобы выкупить землю. Еще надо было учесть, что его постройка зарегистрирована в ЕГРН как индивидуальный жилой дом.
В итоге ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в райсуд. Там гражданину должны вернуть землю.
Юристы говорят, что муниципальные органы часто отменяют собственные решения о предоставлении участка в собственность, поэтому решение ВС важно для практики. А еще в этом деле ВС в очередной раз обратил внимание на значение государственной регистрации права собственности.
Определение Верховного суда РФ N 53-КАД22-7-К8.