Эксперты "Циан.Аналитики" выяснили, какую долю рынка новостроек сейчас составляют квартиры и студии площадью до 28 кв. м в крупнейших городах РФ. Расчеты проводились для ключевых рынков - 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининграда, Московской и Ленинградской областей.
В результате проведенного исследования выяснилось, что в большинстве анализируемых локаций лоты с площадью до 28 кв. м составляют не более 10% от общего числа активного предложения на рынке новостроек, причем в 3 городах - Новокузнецке, Саратове и Ставрополе - сейчас таких объектов в базе ЦИАН нет в продаже. Таким образом, эксперты пришли к выводу, что возможный запрет компактных студий в большинстве городов не окажет заметного влияния на рынок новостроек.
А вот где компактные квартиры и студии занимают существенный сегмент рынка, так это в крупнейших российских агломерациях. И особенно в Петербурге и Сочи. По данным ЦИАН, более 10% от рынка такие объекты занимают в Санкт-Петербурге (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москве (16%), Севастополе (15%), Екатеринбурге (13%), Московской области (12%) и Новосибирске (12%) - то есть локациях, где распространен формат студий.
И в последние годы доля квартир и студий площадью до 28 кв. м в структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга только увеличивалась. Сейчас в Санкт-Петербурге такие лоты составляют 25% рынка (год назад - 24%, весной 2022 года - 19%, весной 2021-го - 17%, весной 2020 года - 11%, весной 2019 года - 9%). Похожая динамика и в Москве - за 5 лет доля выросла с 4% до 16%, при этом последние 1,5 года значение практически не менялось (держалось на уровне 16-18%).
В Ленинградской области, как свидетельствуют данные "ЦИАН.Аналитики", увеличение доли с 10% до 23% фиксируется последние 2 года, до этого значение менялось с 11% до 32% (доля то резко росла, то резко снижалась).
Больше всего участников рынка беспокоит, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения. Эксперты ЦИАН успокаивают: Сейчас такие помещения не запрещено продавать, нельзя лишь приносить на начальные этапы согласования новые проекты с такой квартирографией. В Москве имеющихся объемов в реализации, в ЖК с полученными документами, но не запущенными продажами, хватит еще на несколько кварталов, прежде чем острую нехватку таких лотов заметят покупатели.
Что сейчас с ценами?
В Москве "квадрат" в компактных лотах на 7% дороже, чем в среднем по рынку, в Санкт-Петербурге - на 2%, в Московской области - на 27%, в Ленинградской области - на 8%, в Екатеринбурге - на 13%, в Сочи - на 9%.
Кто покупает такие мини-квартиры и студии?
"Целевой аудиторией квартир и студий площадью до 28 кв. м чаще всего являются инвесторы (те, кто решили сохранить свои сбережения "в бетоне"), а также покупатели своей первой квартиры (которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока что не располагают достаточными средствами для покупки более просторного жилья), - комментирует Елена Лапшина, эксперт "Циан.Аналитики". - Для инвесторов запрет компактных студий не станет чем-то критичным - для них доплатить стоимость 3-4 кв. м, как правило, реализуемая задача. Для тех же, кто покупает такое жилье для себя, это решение может быть достаточно болезненным. Часть несостоявшихся покупателей выйдут на рынок аренды".
У "Российской газеты" остались вопросы, как ситуация на рынке малогабаритного жилья отразится на покупателях, что им необходимо знать и к чему быть готовыми. Мы пообщались с Русланом Сырцовым, управляющим директором компании "Метриум".
Насколько после новости о запрете малогабаритного жилья увеличится (или уже вырос) на них спрос? И вырастет ли цена?
Руслан Сырцов: Спрос на малогабаритные квартиры в строящихся ЖК в московском регионе вырастет в среднем на 15-20%. Для многих покупателей подобные варианты - единственный способ приобрести собственное жилье даже с помощью кредитного плеча. На этом фоне большинство девелоперов повысят цены на такие предложения на 10-15%. Но все равно эти лоты останутся инвестиционно-привлекательными, так как они наверняка продолжат дорожать и после ввода домов в эксплуатацию.
Какие сейчас на столичном рынке есть доступные для бюджетного покупателя предложения?
Руслан Сырцов: Средняя стоимость квартир-студий площадью до 28 квадратных метров в Большой Москве - 9,14 млн рублей. В "старой" Москве их цена закономерно выше - в среднем 10,47 млн рублей, а в Новой Москве - 7,43 млн рублей. При этом самая дешевая московская квартира-студия, которая находится в Зеленограде, стоит 3,9 млн рублей за 11,7 кв. м.
Квадратный метр таких помещений в "старой" Москве обойдется в среднем в 450,4 тыс. рублей (это цена сопоставима со средней стоимостью новостроек бизнес-класса, хотя большая часть таких помещений предлагается в массовых новостройках). В Новой Москве квадратный метр малогабаритной студии продается в среднем за 322 тыс. рублей.
Что советуют эксперты - когда лучшее время для покупки студий менее 28 кв. м? Стоит поторопиться?
Руслан Сырцов: Желательно не откладывать покупку малогабаритных квартир, так как после решения о запрете проектирования новых помещений такого типа они неуклонно будут дорожать. Рассчитывать на отмену распоряжения правительства Москвы не стоит, так как оно выпущено в рамках выполнения майского президентского указа об обеспечении каждого россиянина 33 кв. м жилой недвижимости.
Подскажите, какие важно учесть нюансы при покупке такого малогабаритного жилья?
Руслан Сырцов: В столице продолжится строительство малогабаритных апартаментов, так как на них информационное письмо Москомэкспертизы не распространяется. Они будут дорожать, но не так стремительно, как компактные квартиры. Если вы решите выбрать именно апартамент, обязательно нужно узнать вид разрешенного использования (ВРИ) участка и приобретать лоты исключительно в комплексах со статусом "гостиничное обслуживание". В перспективе власти вполне могут запретить проживать в помещениях административно-офисного и производственного назначения.