Новостройка или вторичка: что выгоднее для покупки в ипотеку

1. Текущая ситуация на рынке недвижимости
2. Преимущества новостроек
3. Преимущества вторичного жилья
4. Какие расходы нужно учесть
5. Пример расчета платежей и переплаты
6. Новостройка или вторичка - что выбрать

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Из-за высокой ключевой ставки условия по ипотеке на вторичном рынке сейчас не самые привлекательные. В начале декабря 2024 года она составляет 21%, и Центробанк допускает возможность дальнейшего повышения. Ставки по ипотечным кредитам в крупнейших банках приблизились к 30% годовых. Это серьезная нагрузка на семейный бюджет.

Ситуация с новостройками выглядит гораздо оптимистичнее. Государственные программы поддержки позволяют взять ипотеку под более низкий процент. Для семей с детьми действует семейная ипотека со ставкой до 6% годовых. Такая же ставка доступна для специалистов ИТ-компаний. А жители Дальнего Востока и Арктики могут оформить кредит всего под 2% годовых.

Но есть и обратная сторона. Квартиры в новостройках стоят дороже готового жилья. По данным Центробанка, во втором квартале 2024 года средняя цена квадратного метра в типовых новостройках составила 145,8 тысячи рублей. На вторичном рынке - 99,9 тысячи рублей. Это усредненный показатель по всей стране, но разница очевидна.

Получается, что низкие ставки по ипотеке на новостройки частично компенсируются более высокой стоимостью самих квартир. А на вторичном рынке невыгодные условия кредитования сглаживаются более доступными ценами на жилье. Поэтому выбор между новостройкой и вторичкой не так однозначен, как может показаться на первый взгляд.

Преимущества новостроек

У новостроек много преимуществ, которые делают их привлекательными для покупателей:

• Современные планировки. В новых домах продуманные квартиры с высокими потолками, большими окнами и функциональными пространствами. Часто есть возможность объединить кухню с гостиной или сделать несколько санузлов.
• Свежий ремонт. Можно сразу создать интерьер своей мечты, не переделывая чужие решения. Многие застройщики предлагают квартиры с отделкой - это экономит время и деньги на ремонт.
• Новые коммуникации. В современных домах надежные инженерные системы: качественная проводка, бесшумные лифты, хорошая вентиляция. Первые годы не придется тратиться на замену труб или ремонт стояков.
• Удобные дворы. Новые жилые комплексы строят по современным стандартам. Здесь есть детские и спортивные площадки, подземные паркинги, зоны отдыха.
• Хорошая ликвидность. Новые квартиры легче продать или сдать в аренду - на них всегда есть спрос.

Льготные ипотечные программы действительно помогают сэкономить на покупке новостройки. Но они доступны не всем. Семейная ипотека предназначена для семей с детьми, IT-ипотека - для работников аккредитованных компаний, а Дальневосточная - для жителей определенных регионов. Если покупатель не подходит под условия льготных программ, придется брать ипотеку по стандартной ставке.

Преимущества вторичного жилья

Вторичное жилье - это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в такой квартире никто не жил, она все равно считается вторичной. Покупка оформляется через договор купли-продажи, а не через ДДУ или уступку прав требования, как в случае с новостройкой.

Преимущества готового жилья:

• Развитая инфраструктура. Вторичка обычно находится в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью. Рядом есть все необходимое: школы, детские сады, поликлиники, магазины, кафе. Не придется ждать, пока построят социальные объекты.
• Быстрое заселение. В квартиру можно въехать сразу после покупки. Не нужно ждать окончания строительства и оформления документов. Можно сразу оформить прописку и начать жить.
• Понятное состояние дома. Покупатель видит реальное состояние квартиры, подъезда и всего здания. Можно оценить качество работы управляющей компании, пообщаться с соседями, узнать о коммунальных платежах.
• Готовый ремонт. Часто квартиры продаются с ремонтом, иногда и с мебелью. Даже если интерьер не идеален, в нем можно жить, пока копите на обновление. А косметический ремонт обойдется дешевле, чем отделка с нуля.
• Более низкая стоимость. Цены на вторичном рынке обычно ниже, чем в новостройках того же района.

Ипотека на вторичное жилье дороже, так как государство не субсидирует ставки. Есть редкие исключения: например, семьи с детьми-инвалидами могут купить готовую квартиру по программе "Семейная ипотека", но только если в регионе нет строящихся домов. В остальных случаях придется брать кредит по рыночной ставке.

Какие расходы нужно учесть

При выборе между новостройкой и вторичкой важно учесть не только стоимость квартиры и ставку по ипотеке. Есть много дополнительных расходов, которые могут существенно повлиять на итоговую сумму.

Расходы при покупке новостройки:

• Ремонт. Если застройщик продает квартиру без отделки, придется вложить деньги. Стоимость черновых материалов, работы мастеров и чистовой отделки может быть значительной.
• Аренда. Во время строительства дома нужно где-то жить. Если своего жилья нет, придется снимать квартиру. Это дополнительные ежемесячные траты, которые нужно планировать заранее.

Траты на ремонт могут возникнуть и при покупке вторички, но здесь все зависит от состояния объекта. Некоторые покупают квартиру с желанием изменить в ней все - от планировки до отделки. Другие выбирают варианты, сразу подходящие для жизни и не требующие вложений.

Также при покупке нужно учитывать расходы на оформление ипотеки, которые возникают вне зависимости от того, покупаете вы новостройку или жилье на вторичном рынке. Заплатить придется за оценку недвижимости, регистрацию сделки и страховку: кроме обязательного страхования объекта, банки обычно просят застраховать жизнь заемщика. При покупке вторичной недвижимости может потребоваться страхование титула - защита от претензий третьих лиц на квартиру.

Все эти расходы стоит учесть при планировании бюджета. Они могут добавить к стоимости квартиры существенную сумму и повлиять на выбор между новостройкой и вторичным жильем.

Пример расчета платежей и переплаты

На конкретном примере посчитаем, сколько будет стоить ипотека на новостройку и вторичку.

Возьмем для расчета квартиру площадью 30 квадратных метров в Москве. По данным Центробанка, во втором квартале 2024 года стоимость квадратного метра в столице составляет 345 тыс. рублей на первичном рынке и 332,5 тыс. - на вторичном.

Разница в ежемесячном платеже составит 133 тыс. рублей, а в общей переплате - около 32 млн рублей. Однако данное сравнение справедливо, только если вы можете получить ипотеку по сниженной ставке - семейную или для работников сферы IT. Тем, кто не подходит под условия субсидируемых государством ипотек, банки могут предложить ровно такую же ипотеку как и на вторичное жилье - по рыночной ставке. А потому при сравнении потенциальной выгоды при покупке жилья на первичном или вторичном рынке сегодня стоит принимать во внимание не только условия ипотечной программы, но и сопутствующие расходы. Например, покупателю новостройки придется несколько лет оплачивать дорогую аренду в Москве в ожидании ввода жилья, а затем потратить пару миллионов на ремонт, если квартира куплена без отделки. А покупатель вторички может въехать в квартиру сразу же со своей мебелью и техникой "как есть".

Рассчитать платежи и переплату для конкретной ситуации можно с помощью ипотечных калькуляторов - они есть на сайтах всех крупных банков.

Новостройка или вторичка - что выбрать

Выбор между первичным и вторичным жильем зависит от множества факторов, и универсального решения здесь нет. У каждого варианта свои преимущества и особенности.

Чтобы принять верное решение, оцените:

• подходите ли вы под условия льготных ипотечных программ;
• готовы ли ждать окончания строительства и снимать жилье на время ожидания;
• хватит ли денег на ремонт и обустройство квартиры;
• какой первоначальный взнос вы готовы внести;
• есть ли перспективы досрочного погашения кредита.

Взвесьте эти факторы, сравните варианты и сделайте расчеты для своей конкретной ситуации. То, что выгодно одному покупателю, может оказаться неподходящим для другого. Главное - принять решение с учетом своих потребностей, возможностей и планов на будущее.