- Что влияет на цену квартиры
- Почему цены зависят от сезонности
- Колебания цен в разное время года
- Как отслеживать стоимость квартир
Что влияет на цену квартиры
Площадь квартиры, качество ремонта, этаж, планировка и расположение дома - эти характеристики очевидным образом определяют стоимость жилья. Но существует ряд других факторов, которые также серьезно влияют на цены на рынке недвижимости:
- Ипотечные ставки. Снижение ставок делает кредиты доступнее, спрос на жилье растет - цены повышаются. При росте ставок цены будут постепенно снижаться. Так, на пресс-конференции в конце октября 2024 года глава регулятора рынка Эльвира Набиуллина сообщила, что, по предварительным данным ЦБ РБ, в России начинается снижение цен на новостройки.
- Экономическая ситуация. Курс валют, уровень инфляции, общее состояние экономики влияют на рынок недвижимости. В периоды нестабильности люди стремятся вложить средства в квартиры, что провоцирует рост цен.
- Государственные программы. Дополнительные меры поддержки увеличивают спрос, их отмена - снижает. Так, после отмены льготной ипотеки, по данным Росреестра, в Москве за 11 месяцев 2024 года было зарегистрировано 77 200 договоров купли-продажи новостроек, на 25 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Падение спроса может привести к тому, что застройщики будут снижать цены.
- Локальный спрос. Появление новых станций метро, открытие торговых центров, строительство школ повышают привлекательность района. Стоимость близлежащих квартир заметно растет.
- Активность застройщиков. Массовая застройка района новыми жилыми комплексами часто снижает цены на вторичное жилье. При этом локальный дефицит новостроек повышает стоимость готовых квартир. В нынешних условиях застройщики сокращают объемы ввода из-за падения спроса и дорогого проектного финансирования. Это, по данным аналитиков, сыграет в пользу вторичной недвижимости.
Эти факторы формируют долгосрочные тренды на рынке недвижимости. Однако существует еще один важный показатель - сезонность. Оказывается, время года существенно влияет на стоимость жилья. Разберем подробнее, почему происходят сезонные колебания.
Почему цены зависят от сезонности
Сезонные колебания цен на жилье - устойчивое явление на рынке недвижимости. Его причина - изменение активности продавцов и покупателей в разные периоды года.
На первичном рынке застройщики подстраиваются под покупательский спрос. В периоды высокого интереса к новостройкам они повышают цены. Когда активность падает - запускают акции и предлагают скидки. Спады покупательских настроений традиционно отмечаются в периоды отпусков и длинных праздников, например, майских и новогодних.
На вторичном рынке сезонность проявляется еще заметнее. Продавцы часто привязывают свои планы к определенному времени года. Одни спешат завершить сделку до начала летних отпусков. Другие действуют по принципу "успеть все важные дела до Нового года".
Дополнительное влияние оказывает сезонность ремонтных работ. Покупатели квартир, требующих ремонта, чаще выходят на сделки в теплое время года. Это увеличивает спрос и, как следствие, цены в определенные месяцы.
Колебания цен в разное время года
Ежегодно цены на недвижимость меняются по схожему сценарию. Рассмотрим детально, как колеблется стоимость квартир в разные сезоны.
Зима
После новогодних праздников в январе на рынке недвижимости наблюдается затишье. Активность покупателей снижена, цены немного падают. Февраль приносит оживление - продавцы выводят на рынок новые объекты, стоимость жилья начинает расти.
Весна
Март обычно становится первым динамичным месяцем нового года - с множеством сделок и стабильными ценами. В апреле активность на рынке недвижимости достигает пика. Количество предложений растет, но и цены достигают максимальных значений. Продавцы неохотно идут на торг. В мае активность снижается из-за длинных праздников, старта дачного сезона и подготовки к отпускам.
Лето
Июнь и июль отмечены спадом. Из-за сезона отпусков сокращается количество просмотров, продавцы становятся более сговорчивыми. Цены плавно снижаются. В августе рынок начинает оживать - покупатели возвращаются из отпусков и готовятся к осеннему деловому сезону.
Осень
Сентябрь и октябрь - второй пик активности в году. Много новых предложений, высокие цены, быстрые сделки. В ноябре темп немного снижается. К декабрю продавцы часто предлагают праздничные скидки, стараясь завершить сделки до Нового года.
Самые выгодные цены и максимальные скидки можно получить в периоды спада активности - в январе, июле и конце декабря. Наибольший выбор квартир представлен в пиковые месяцы - в марте-апреле и сентябре-октябре. В эти периоды стоимость квадратного метра может быть выше, но шансы найти подходящий объект значительно возрастают.
Как отслеживать стоимость квартир
Благодаря современным технологиям следить за ценами на жилье просто. Сайты-агрегаторы с объявлениями о продаже недвижимости предоставляют удобные инструменты для анализа рынка.
Агрегаторы автоматически отмечают выгодные предложения. Система анализирует стоимость квадратного метра в районе и сравнивает ее с указанной в объявлении. Отметка "хорошая цена" появляется на объявлениях, где стоимость ниже средней по району. Значок "снижение цены" поможет заметить, что собственник готов к торгу и пришло время покупать.
На цифровых платформах можно настроить уведомления по выбранным параметрам. Система будет сообщать о новых объявлениях и изменениях цен в интересующем районе. Это помогает не упустить выгодные объекты и отследить динамику.
Сезонность важна для общего понимания рынка, но не стоит затягивать с покупкой приглянувшейся квартиры. Ожидание более выгодного сезона может привести к потере отличного варианта. Особенно это касается объектов с привлекательными характеристиками и адекватной ценой - они быстро находят покупателей в любой сезон.
Разумнее отслеживать общие тенденции рынка и использовать их при торге. В периоды спада активности продавцы более склонны к диалогу. Аргументом может стать заметное снижение спроса на рынке или примеры аналогичных квартир, продающихся дешевле.
При выборе новостройки стоит учитывать особенности работы застройщиков. В конце каждого квартала, особенно в декабре, строительные компании стремятся выполнить планы продаж. В этот период часто запускаются выгодные акции - скидки на определенные квартиры, бесплатная отделка, кладовые помещения в подарок. Некоторые застройщики предлагают бонусы при стопроцентной оплате или ипотеке от банков-партнеров.
Профессиональные риелторы рекомендуют смотреть на сезонность как на дополнительный, но не решающий фактор при покупке жилья. Главное - соответствие квартиры запросам покупателя и его финансовым возможностям.