Эксперты:
- Наталья Стенина - руководитель практики недвижимости и строительства, партнер "Пепеляев Групп", кандидат юридических наук
- Алена Борзова - адвокат
- Дарья Житомирская - юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов"
Содержание:
- Что такое эскроу-счет простыми словами
- В каких случаях используют эскроу-счета
- Как происходит покупка квартиры с использованием эскроу-счета
- Как открыть эскроу-счет: инструкция
- Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
- Что будет с деньгами на эскроу-счетах в случае банкротства банка или застройщика
Что такое эскроу-счет простыми словами
"Эскроу-счет - это особый банковский счет, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу (например, застройщику) они передаются только после выполнения определенных условий", - объясняет юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская.
Фактически это способ хранения денег для обеспечения исполнения по заключенной сделке. Так, по общему правилу, нельзя распоряжаться деньгами, зачисленными на счет, до наступления предусмотренных договором обстоятельств - то есть, в случае приобретения квартиры, до того, как застройщик не выполнит обязательства (достроит дом).
"Эскроу-счет как механизм расчетов уже длительное время, почти 10 лет, используется в долевом строительстве и хорошо себя зарекомендовал", - рассказывает Наталья Стенина, руководитель практики недвижимости и строительства и партнер "Пепеляев Групп".
Например, поясняет Стенина, в случае, когда покупатель приобретает квартиру, агент (в данном случае - банк) блокирует средства на счету, так что депонент (человек, которому принадлежит счет) не имеет возможности их снять или перевести. Затем агент получает и проверяет, наступило ли определенное договором условие - например, сдал ли застройщик дом. Если условие наступило, то банк отдает деньги застройщику-продавцу. В случае, когда условие не наступило за указанный срок, средства возвращаются покупателю.
В каких случаях используют эскроу-счета
- Покупка квартиры у застройщика. Это самый частый пример использования. При этом, как отмечает юрист Дарья Житомирская, в 2019 году строители многоквартирных домов, работающие по договорам долевого участия, стали обязаны использовать счет эскроу. Деньги поступают на особый счет и остаются там до тех пор, пока дом не будет сдан и передан участнику долевого строительства.
- Индивидуальное жилищное строительство по договору строительного подряда. Уже с лета 2024 года купить загородный дом с помощью льготной ипотеки (например, "Семейной") можно только с использованием счета эскроу. А с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о применении счетов эскроу при возведении дома по договору подряда. Если покупатель и подрядчик решили использовать счет эскроу (а его применение остается добровольным), то теперь, по словам эксперта Натальи Стениной, подрядчик должен занести в Единую информационную систему жилищного строительства информацию о юридическом лице и о предлагаемых проектах частных домов, с их предполагаемой ценой и длительностью строительства. Кроме того, он обязан будет указать выбранный банк, где будут открываться счет эскроу.
В то же время, отмечает Наталья Стенина, счета эскроу могут использоваться практически во всех ситуациях, когда в рамках соглашения стороны проводят взаиморасчеты, и при этом они в состоянии четко определить условие, с которым можно связать возникновение права одной из сторон на получение денежных средств.
Как происходит покупка квартиры с использованием счета эскроу
- Сначала, еще до старта продаж, застройщик обращается в банк из утвержденного Банком России перечня и согласовывает условия открытия эскроу-счетов, а также передает в банк сведения о проекте строительства. Как отмечает адвокат Алена Борзова, услуга открытия эскроу-счетов доступна во всех крупных банках страны.
- Затем покупатель заключает с застройщиком ДДУ - договор долевого участия. В договоре застройщик указывает данные выбранного банка, через который будут проводиться расчеты.
- Покупатель обращается в тот же банк, что и застройщик, для открытия эскроу-счета. Он подает заявление и необходимые документы - паспорт и зарегистрированный ДДУ.
- После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги. Средства блокируются до регистрации права собственности.
- Застройщик вводит дом в эксплуатацию, а покупатель принимает квартиру и подписывает соответствующий договор. После этого банк перечисляет деньги застройщику. По словам Натальи Стениной, денежные средства перечисляются застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
При этом в случае, если застройщик нарушает условия договора - например, затягивает со сдачей дома в эксплуатацию - покупатель может обратиться в банк и расторгнуть сделку. Тогда денежные средства вернутся ему.
При ипотечной сделке средства на эскроу-счет зачисляет банк-кредитор, говорит Дарья Житомирская. В то же время кредит и сам счет могут быть оформлены в разных банках.
Как открыть эскроу-счет: инструкция
Для того, чтобы открыть такой счет, нужно:
- Заключить с застройщиком договор долевого участия. В нем застройщик обязательно должен указать банк, с которым он согласовал открытие эскроу-счетов.
- Покупателю следует обратиться в выбранный застройщиком банк с паспортом и заключенным ДДУ.
- После этого он должен внести деньги на счет. В случае, если покупатель пользуется ипотечными средствами, деньги за него на счет вносит банк-кредитор.
При этом оформлять заем на квартиру в том же банке, в котором находится счет, необязательно - можно выбрать любой, в котором покупателю предлагают наиболее выгодные условия.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Для заемщика
Плюсы:
Юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская выделяет несколько достоинств этого механизма расчетов для покупателя квартиры или дома:
- Защита средств дольщика. На время строительства деньги хранятся в банке и перечисляются застройщику только после сдачи объекта.
- Контроль со стороны банка. Такой надзор со стороны снижает риски недостроя и улучшает дисциплину исполнения договоров.
Минусы:
- Установленный лимит возвращаемых средств (10 млн руб.) в случае банкротства банка, говорит Наталья Стенина. И расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке в случае расторжения договора дольщику также не вернут.
- Отсутствие процентов на сумму, хранящуюся на эскроу. "Денежные средства дольщика в течение срока их нахождения на счете эскроу фактически находятся в обороте у банка, при этом дольщику они прибыли не приносят - проценты на эти суммы не начисляются", - говорит Стенина.
Для застройщика
Плюсы:
- Гарантированное финансирование стройки. Застройщик может получить кредит под проект, не дожидаясь продаж и поступлений денег от покупателей, говорит Дарья Житомирская.
- Проведение платежей по счету эскроу не может быть ограничено даже в случае ареста всего имущества покупателя, говорит адвокат Алена Борзова. На такие счета не могут налагаться обеспечительные меры, что гарантирует продавцу безусловную возможность получить имущество.
Минусы:
- Невозможность распоряжаться денежными средствами до наступления предусмотренных договором обстоятельств. "Это ограничение сковывает прежде всего застройщиков: финансирование крупного проекта должно осуществляться поэтапно, - считает Алена Борзова. - Пока же использование эскроу предполагает единомоментное получение денежных средств в конце строительства".
- Увеличение себестоимости объектов. По словам юриста Дарьи Житомирской, застройщики часто берут деньги на строительство в долг у банка, соответственно, увеличивается и стоимость объекта - застройщику необходимо дополнительно выплачивать банку проценты.
Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае банкротства банка или застройщика
Механизм эскроу-счетов рассчитан на защиту средств дольщика в разных ситуациях. Так, на случай банкротства застройщика или банка деньги на счете застрахованы.
"В случае банкротства банка, где открыт счет, можно вернуть до 10 млн рублей, - объясняет Наталья Стенина. - Если покупатель имеет несколько таких счетов в одном банке, а общая сумма счетов больше, чем 10 млн руб., то возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн руб.".
Другой вариант ситуации связан с банкротством застройщика. По словам адвоката Алены Борзовой, в случае, если застройщик до банкротства успел исполнить предусмотренный договором эскроу объем обязательств, он получит от банка денежные средства. "В противном случае, - поясняет Алена Борзова, - денежные средства будут возвращены покупателям по истечении срока договора, если иное не предусмотрено самим договором".