Как правило, ТСЖ представляет группа наиболее активных жителей, которая занимается решением самых разных бытовых и финансовых проблем, касающихся:
- содержания и ремонта многоквартирного дома;
- обустройства придомовой территории:
- установки тарифов на коммунальные услуги для жильцов дома;
- осуществления контроля за работой коммунальных служб;
- составления сметы расходов на обслуживание общего имущества, в том числе на капремонт и реконструкцию дома;
- сдачи в аренду общедомового имущества (свободных площадей, технических помещений, а также фасадов домов под наружную рекламу).
Почему этот способ управления многоквартирным домом вызывает столько споров и зачем собственникам жилья необходимо разбираться в этом вопросе?
Содержание:
- Что такое ТСЖ
- Зачем нужно ТСЖ и в чем его польза
- В чем заключаются недостатки ТСЖ?
- Как создается ТСЖ
- Кто управляет ТСЖ и как это работает
- Права и обязанности ТСЖ
- Права и обязанности собственников - членов ТСЖ
- Часто задаваемые вопросы
Что такое ТСЖ
Прежде всего, это товарищество собственников жилья, которое создается по их собственной инициативе, а значит действует исключительно в собственных интересах. Таким образом получается, что ТСЖ максимально приближено к решению актуальных проблем и делает это без лишних проволочек.
Более того, имеется кардинальное отличие в деятельности ТСЖ и Управляющей компании (УК). Оно состоит в том, что товарищество - это некоммерческая организация, члены которой, в отличие от УК, за выполнение своих обязанностей не получают зарплату. При этом смета расходов ТСЖ намного прозрачней, чем у УК, так как подотчетна жильцам и ревизионной комиссии.
Практически ТСЖ можно приравнять к органу самоуправления. В то время как УК заинтересована в получении прибыли за счет средств жильцов. Выбрать УК можно лишь в том случае, если она располагает крупным капиталом и не станет облагать жильцов повышенными тарифами, а тем более - экономить на обслуживании их домов.
При этом стоит добавить, что существуют иные способы управления домовыми хозяйствами. Так, в малоквартирных домах (до 30 квартир), управлением могут заниматься сами собственники без координирующего органа. Также имеются жилищные кооперативы, доставшиеся нам с советских времен. Выходит, что ТСЖ и УК - не единственные организации, вовлеченные в процесс управления домовыми хозяйствами.
Зачем нужно ТСЖ и в чем его польза
Во-первых, существует огромная разница между управлением домом сторонней организацией и самими жильцами. При этом на стороне последних наблюдаются следующие преимущества:
- ТСЖ позволяет своим собственникам самостоятельно управлять многоквартирным домом (МКД) и принимать решения вне зависимости от сторонних организаций;
- ТСЖ вправе выбирать и менять подрядчиков для обслуживания и проведения ремонтных работ в своих МКД по собственному усмотрению;
- ТСЖ заинтересованы в установке разумных и приемлемых тарифов для предоставления коммунальных услуг своим жильцам;
- товарищество решает спорные вопросы учитывая мнение большинства собственников;
- ТСЖ осуществляет контроль доходов и расходов на общедомовые нужды, ежегодно отчитываясь перед жильцами и ГИС ЖКХ;
- у ТСЖ есть возможность свободно распоряжаться общедомовым имуществом, в том числе сдавать в аренду свободные площади.
Невольно возникает вопрос: кому и насколько выгодно ТСЖ? В первую очередь, наверное, тем инициативным жильцам, которые заинтересованы в обустройстве своих дворов и подъездов, своевременном обслуживании домов и контроле расходов на все далеко не дешевые общедомовые нужды.
В чем заключаются недостатки ТСЖ?
Как выяснилось, рисков намного меньше, чем преимуществ, а связаны они преимущественно с человеческим фактором. Работа ТСЖ целиком и полностью зависит от слаженной деятельности его членов, среди которых могут оказаться некомпетентные и откровенно недобросовестные люди.
К тому же организация рабочего процесса домового сообщества во многом зависит от скоординированных действий большинства собственников. Безынициативность членов ТСЖ будет только тормозить работу органа и снижать ее эффективность.
Впрочем, лучше обратиться к мнению эксперта, спикера Финансового университета при Правительстве РФ Екатерины Безсмертной. В числе минусов ТСЖ она отметила следующие:
- риск неправильного выбора председателя ТСЖ: им может оказаться человек, не имеющий соответствующих компетенций и опыта общения с коммунальными службами, не обладающий должным уровнем финансовой грамотности, не готовый брать на себя всю ответственность за деятельность товарищества;
- риск возникновения задолженностей у ряда жильцов, когда приходится самостоятельно изыскивать средства, необходимые для оплаты услуг подрядчиков - главным образом, за счет средств самых дисциплинированных плательщиков при весьма ограниченном резервной капитале ТСЖ;
- дороговизна некоторых работ, оказываемых подрядчиками, не заинтересованных в разовых заказах, которые могут обойтись ТСЖ существенно дороже, нежели для УК.
Как создается ТСЖ
Инициатором создания товарищества может стать практически любой собственник многоквартирного дома. Но окончательное решение о создании ТСЖ будет принято на общем собрании, которому будет предшествовать несколько подготовительных этапов:
- 1. Создание инициативной группы из соседей-единомышленников: потребуются не только желающие стать членами ТСЖ, но и помощники в организации общего собрания.
- 2. Подготовка повестки дня общего собрания собственников (ОСС), на котором будет обсуждаться способ управления домом, устав, выбор ответственного за регистрацию ТСЖ и его председателя.
- 3. Уведомление собственников МКД в письменной форме или через домовой чат о предстоящем собрании за 10 дней до его проведения с указанием повестки дня, даты и места проведения.
- 4. ОСС должно проводится при соответствующем кворуме в более 50% голосов собственников.
- 5. В течение 10 дней после проведения общего собрания должен быть сделан подсчет результатов голосования, о котором должны быть уведомлены его участники. При удачном голосовании прежней УК направляется сообщение о расторжении с ней договора.
- 6. Проводится регистрация ТСЖ в качестве юрлица в налоговой инспекции, для чего потребуется заявление, заверенное нотариусом, протокол ОСС, утвержденный устав ТСЖ и сведения о собственниках.
- 7. Окончательный этап создания ТСЖ - избрание правления товарищества, его председателя и ревизионной комиссии.
Точное количество членов вновь созданного ТСЖ не оговаривается, но оно должно превышать 50% от общего числа голосов владельцев помещений в МКД.
Кто управляет ТСЖ и как это работает
Управление товариществом, согласно Жилищному кодексу, осуществляется несколькими органами, среди которых главным считается собрание членов ТСЖ. На ОСС решаются основные вопросы содержания общедомовой собственности, ее ремонта и распределения доходов от хозчасти.
Следующим органом управления ТСЖ выступает Правление товарищества, которое следит за соблюдением устава организации и обязательными взносами. Также в его компетенцию входят составление сметы доходов и расходов, заключение договоров на обслуживание дома и ведение ремонтных работ, планирование общих собраний собственников. Как правило, Правление товарищества избирается сроком на два года.
Определенная организационная роль отведена председателю Правления ТСЖ, который следит за исполнением решений Правления. А также подписывает платежные бумаги и договоры с подрядчиками. Законом не предусмотрено ограничение срока нахождения на этом посту.
Также существует ревизионная комиссия, которая осуществляет надзор за финансовой деятельностью ТСЖ и регулярно отчитывается перед его членами. Кстати, члены Правления ТСЖ не имеют права состоять в ревизионной комиссии, которая избирается не более чем на два года.
Права и обязанности ТСЖ
Деятельность товарищества собственников регулируется Жилищным кодексом РФ, в частности его VI разделом. Остановимся на основных правах и обязанностях ТСЖ.
Итак, товарищеское объединение вправе:
- Заключать различные договоры: на обслуживание и содержание дома, на проведение ремонтных работ с подрядчиками, а также на управление домом УК.
- Составлять ежегодную смету доходов и расходов на ремонт и содержание общедомовой собственности, капремонт и работ по реконструкции постройки.
- Осуществлять накопления в резервный фонд ТСЖ за счет сбора специальных взносов.
- Устанавливать тарифы платежей и взносов для собственников на основе разработанной сметы.
- Вести экономическую деятельность на территории дома: сдавать в аренду свободные площади, находящиеся в общедомовом владении.
В числе обязанностей ТСЖ числятся следующие:
- Содержать общедомовое имущество в надлежащем состояние и при необходимости осуществлять его ремонт.
- Поддерживать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных площадках и пролетах, коридорах, чердаках, подвалах и прочих местах общего пользования.
Права и обязанности собственников - членов ТСЖ
Что касается прав собственников-членов ТСЖ, то на этот вопрос достаточно полно нам ответил эксперт юридической кампании "А.Лигал" Юрий Александров.
По его словам, членом ТСЖ может стать собственник помещения, который подал заявление о вступлении в товарищество. При этом права членов ТСЖ перечислены в ст. 143.1 ЖК РФ, в частности, к ним относится:
- право принимать участие в общем собрании ТСЖ по решению ключевых вопросов (изменение устава, ликвидация, избрание председателя, получение кредитов, проверка деятельности органов ТСЖ и т.д.);
- право на получение информации о деятельности ТСЖ;
- право обжаловать решения ТСЖ в Жилищной инспекции или Роспотребнадзоре;
- право предъявлять требования о качестве предоставляемых услуг.
С другой стороны, собственник-член ТСЖ обязан участвовать в общих расходах, а в случаи отказа товарищество вправе взыскать с должника задолженности через суд.
Часто задаваемые вопросы
Кто платит зарплату председателю ТСЖ?
Председатель ТСЖ может получать зарплату или вознаграждение, если с ним заключен трудовой договор. Размер и периодичность вознаграждения устанавливается на общем собрании собственников и прописывается в протоколе, который вступает в силу при принятии большинством голосов. Вопрос оплаты труда председателя ТСЖ жители решают между собой сами и фиксируют его в уставе ТСЖ.
Можно ли отказаться от участия в ТСЖ?
Да, собственник жилья в многоквартирном доме имеет на это право. Возможность выхода из ТСЖ предусмотрена пунктом 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ. Для этого достаточно подать заявление в ТСЖ и погасить задолженность, если таковая имеется перед товариществом.
Что делать, если не согласен с решением ТСЖ?
В зависимости от того, чего касается проблема - содержания дома, тарифов, предоставления тех или иных услуг - можно обратиться Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.
Кто отвечает за ремонт в доме при ТСЖ?
По законодательству содержание и ремонт общей собственности МКД - зона ответственности УК. Если же в качестве органа управления жильцы выбрали ТСЖ, то ответственность за ремонт в доме переходит к товариществу, а он уже в праве нанять подрядчиков или УК.
Екатерина Безсмертная, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, к.э.н., доцент:
ТСЖ (товарищество собственников жилья) - это одна из наиболее демократичных форм самоуправления многоквартирным домом (или несколькими соседними домами). ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом дома и решения вопросов, связанных с его эксплуатацией.
ТСЖ - это альтернатива управляющей компании, где вместо внешней организации заботы по обслуживанию дома, благоустройству придомовой территории и т.д. берет на себя правление, избранное жильцами дома.
Плюсами ТСЖ в сравнении с управляющей компанией являются:
- Высокая мотивация руководства ТСЖ на должном уровне поддерживать состояние дома, снижать затраты на его эксплуатацию - ведь они сами проживают в нем. Кроме того, ТСЖ принимает решения о сдаче в аренду помещений, относящихся к общему имуществу, о размещении рекламных объявлений на фасаде здания.
- Оперативность решения проблем: председатель всегда рядом, а если жильцов не устраивает качество выполняемых работ - ТСЖ может быстро поменять подрядчика.
- Прозрачность финансовых трат: в ТСЖ действует ревизионная комиссия, периодически проводящая ревизии его финансовой деятельности. Жильцы имеют полное представление о том, какими средствами располагает ТСЖ и как они расходуются.