Из 138 позвонивших более 40 консультировались, как защитить себя при покупке недвижимости. "Свекр продал квартиру и отдал кому-то деньги, теперь его выселяют", "Купил квартиру и сделал ремонт, а соседи сказали, что мой продавец-бабушка переехала в летний садовый домик, а деньги куда-то дела", - рассказывали звонившие. "Пришла к маме, а соседка-врач находится в подавленном состоянии и к ней ходят посторонние люди, позднее нашла объявление о продаже ее квартиры", рассказывали звонившие (информация была передана гильдией в органы внутренних дел по каналу их взаимодействия).
Более десятка позвонивших уже стали жертвами продавцов, действовавших под влиянием телефонных мошенников. "Продавец вела себя на сделке очень адекватно, даже сама печатала договор, а сейчас шантажирует, что если будем требовать освободить квартиру, то она обратится в суд", - говорили звонившие. Продавец обвиняет покупателя и риелтора в мошенничестве с его квартирой - они его обманули, он не собирался продавать. Еще один случай: продавец не имеет претензий к покупателю, сам себя винит за то, что отдал деньги мошенникам, а вот родственники не унимаются и уже обратились в суд, чтобы признать продавца невменяемым. "Продавец отдал деньги мошенникам, но в полицию не обратился, сможет ли он оспорить сделку в последующем", - интересовались звонившие. Также звонивших интересовали способы вселения в купленное жилье, способы "заморозить" ипотечный кредит на период разбирательств.
Ряд позвонивших уже дошел до стадии судебных разбирательств. Существуют закрытые группы в мессенджерах обманутых и пострадавших покупателей, которые обмениваются информацией, советами, документами, поддерживают друг друга, делятся юридической поддержкой, рассказывают в РГР. Как правило, в эти группы попадают люди после начала судебных разбирательств. Таких сообществ в стране несколько, и они достаточно большие (80-150 человек). В этих группах очень хорошо систематизирована судебная практика. По их информации можно составить портрет продавца по сделкам под влиянием мошенников. Это мужчины и женщины старше 60 лет, бывшие педагоги, врачи, научные сотрудники, служители госструктур. Как правило, они одинокие (детей нет или проживают далеко), по внешним признакам поведения не вызывали каких-либо подозрений в их невменяемости. Чаще всего недавно взявшие кредит. География случаев: Казань, Якутск, Ярославль, Москва, Санкт-Петербург, Красноярск, Нижний Новгород, Воронеж, Волгоград, Челябинск, Калининград, Хабаровск, Владивосток, Липецк.
Среди покупателей, в свою очередь, около 40% - это социально незащищенные граждане (пенсионеры, многодетные родители, члены семьи участников СВО, дети-сироты и др.).
Такая сделка проходила с участием риелтора или юриста (как правило, без договора) или нотариуса. Как правило, объявление было найдено в интернете на сайтах объявлений о недвижимости. Встречаются ситуации, когда объявлений и вовсе не было ("бабушка сама позвонила", знакомые предложили, друг продавал чужую квартиру и т. п.). Форма расчетов по сделке - только около 30% рассчитывались наличными по расписке, а 70% - через безналичные расчеты после государственной регистрации перехода права собственности или аккредитивы.
Сделки, как правило, проходили быстро - за 5-15 дней. Но есть несколько случаев, когда объект продавался 4-5 месяцев.
Первые для покупателя "тревожные звоночки" после сделки - продавец перестал выходить на связь, не выселился из квартиры. Как правило, начало споров инициирует покупатель с иском о признании продавца утратившим право пользования, после чего появляется встречный иск о признании сделки недействительной по основаниям статей 177, 178, 179 ГК РФ.
Суды принимают разные решения в разных инстанциях, отмечают в РГР. "В последнее время наблюдается тенденция "зависших" дел, когда не назначаются заседания в других инстанциях или задерживается подготовка мотивировочной части решений судов, что затягивает производства", - сообщает гильдия.
Последствия оспаривания сделок: даже в случае признания покупателя добросовестным приобретателем он остается без жилья, с непогашенным кредитом, в съемном жилье, с расходами на юристов, адвокатов, без социальных гарантий на улучшение жилищных условий (формально право собственности в ЕГРН на нем).
РГР сформулировала ряд рекомендаций для покупателей недвижимости. Среди них:
- Стоит много общаться с продавцом, чтобы понять, как оценивает он происходящую ситуацию, дает ли отчет своим действиям, какие у него планы после продажи объекта, знакомиться с его семьей и близким окружением и обсуждать сделку и условия с ними. Проводите личные встречи с продавцом наедине, без посредников, друзей, родственников. Любые "помощники", которые говорят за продавца, прерывают его, переводят вопросы, - это признак насторожиться.
- Задавайте открытые вопросы, требующие развернутого ответа: "Расскажите, почему вы решили продать эту квартиру?", "Какие у вас планы после продажи? Куда планируете переехать?", "Что вас устраивает или не устраивает в условиях нашей сделки?".
- Проверьте на "заученность" ответов. Задайте неожиданный вопрос, которого нет в стандартном сценарии - например, спросите о соседях, о работе управляющей компании. Если продавец теряется, смотрит на "помощника" или дает явно заученный, не относящийся к вопросу ответ, - это признак манипуляции.
- Поговорите с соседями. Неформальный, но часто очень эффективный способ. Спросите, не замечали ли они странностей в поведении продавца, не было ли у него конфликтов, не приходили ли к нему подозрительные люди.
- Избегайте передачи наличных "из рук в руки", особенно до регистрации перехода права. Используйте аккредитив. Это защищает обе стороны.
- В договоре должны быть четко прописаны: полные данные сторон, точные параметры объекта, цена, порядок и сроки расчетов, порядок передачи ключей, ответственность сторон за срыв сделки.
- Желательно, чтобы продавец собственноручно заполнил короткую форму-чек-лист, фиксирующий мотив сделки, понимание продавцом ее условий, отсутствие давления третьих лиц и факт личного волеизъявления. Это создает доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца.
- Изучите, как продавец получил квартиру. Если она была получена по договору дарения от неродственника незадолго до продажи - это классический признак "подставной" сделки по отчуждению имущества у уязвимого лица.
- Проводите сделку через нотариуса. Он обязан установить дееспособность сторон и убедиться, что сделка совершается по их доброй воле, без обмана и угроз. Нотариус задаст продавцу свои вопросы, оценит его адекватность. Нотариус несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный вследствие своих действий. Для мошенников это серьезное препятствие.
- Проводите расчеты через механизмы, привязывающие оплату к передаче объекта. Следует предпочитать схемы, при которых денежные средства переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приемки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учета. Например, расчеты через аккредитивы, когда деньги переводятся продавцу не сразу после регистрации. При этом следует отметить, что условия - основания для проведения платежа законодательно не могут быть установлены, они согласуются участниками сделки. Такой порядок снижает юридические риски для покупателя и отсекает часть мошеннических сценариев.
"Покупатели должны обращать внимание на признаки, указывающие на возможное внешнее давление на продавца или на отсутствие осознанности сделки: спешка, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родственниками, неуверенность или стереотипные ответы. Эти признаки помогают вовремя распознать риск", - отмечают в РГР.
Ряд звонивших на горячую линию предлагал свои методы и рекомендации. Среди них - использование детекторов лжи в МФЦ и создание пансионатов, куда переселять таких "бабушек 007" после продажи квартиры.
"Работа горячей линии подтвердила высокий уровень рисков на рынке недвижимости, - отметили в РГР. - Штаб выработал системные меры против мошеннических схем для потребителей, профессиональных участников, составил список законодательных инициатив".