Районы Москвы, где земля дорожает быстрее валюты

Более того, земля в Москве, также как и расположенная там недвижимость, становится новым инструментом сбережения средств - особенно в районах Новой Москвы и ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа).

Иными словами, покупка участков и домовладений стала рассматриваться в качестве альтернативы валютным накоплениям. При этом рост цен на землю невольно спровоцировал инвестиции в этот актив.

Невольно возникает ряд вопросов:

• В каких районах Москвы выгодно покупать землю?
• Стоит ли ждать снижения цен на участки в 2026 году?
• Почему земля в Москве дорожает быстрее валюты?

На них мы постараемся ответить в этой статье и попробуем сориентировать всех желающих вложиться в землю в том, какие районы Москвы в этом случае будут в приоритете.

Эксперты:

• Сергей Минаков, девелопер, основатель компании "Земля МО";
• Ирина Нигматуллина, руководитель компании "Центр оформления недвижимости Кайрос+";
• Евгений Никонов, эксперт по маркетингу в сфере недвижимости, основатель креативного агентства BezNebes, директор строительной компании "Raketa Development";
• Максим Самсонов, гендиректор компании Tashir Estate;
• Алексей Алешин, управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры";
• Филипп Шраге, соучредитель и гендиректор строительной компании Kronung Group;
• Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК "Страна Девелопмент";
• Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, кандидат экономических наук;
• Алексей Равинский, генеральный директор "Запуск Групп";
• Станислав Куликов, генеральный директор девелоперской компании Ortiga Development.

Содержание:

1. Почему земля в Москве стала "новой валютой"
2. Новая Москва - главный бенефициар роста
3. Старые границы Москвы: дорогая стабильность
4. Топ-10 районов Москвы, где земля дорожает быстрее валюты
5. Инвестиции в землю против валюты
6. Можно ли рассматривать участок как надежную инвестицию?
7. Прогноз на 2026 год
8. Какие районы будут дорожать быстрее всего в 2026 году?
9. Стоит ли ждать снижения цен на участки в 2026 году?
10. Когда остановится рост цен на землю в Москве?
11. Часто задаваемые вопросы
12. Заключение

Почему земля в Москве стала "новой валютой"

Уже ни для кого не секрет, что вследвие волатильности рубля и доллара многие инвесторы стали переводить свои сбережения в недвижимость, что в свою очередь повлекло рост спроса на землю и участки под частные дома, который вырос за последние два года на 40%.

Причем наибольший рост наблюдается в районах, где активно ведется застройка и создается новая инфраструктура. Даже на юго-западе столицы и в ТиНАО стоимость сотки обгоняет валюту почти в два раза.

Так почему земля дорожает быстрее доллара и евро?

Наш эксперт Филипп Шраге, соучредитель компании Kronung Group, отвечает на этот вопрос следующим образом:

"Почему земля дорожает? Москва ежегодно растет на 100-150 тысяч новых жителей, и спрос на жилье не падает даже в условиях высоких ставок. К тому же дороже стал редевелопмент: он предусматривает перенос инженерии, очистку территорий, выкуп строений - все это делает каждый новый проект сложнее, а значит - земельные активы дороже.

Валюты же растут колебательно, с периодами откатов - а московская земля почти не показывает обратного хода.

Рынок земельных участков в Москве последние два года показывает динамику, которая опережает не только инфляцию, но и рост валют, и это не временный эффект, а результат структурных изменений.

Москва перестала быть городом с большим запасом территорий под застройку. Свободных площадок не просто мало, они становятся штучным продуктом, и это толкает цены вверх быстрее, чем меняется курс доллара или евро".

Евгений Никонов, эксперт по маркетингу в сфере недвижимости, добавляет, что земля - это конечный и невозобновляемый ресурс, который нельзя "напечатать на станке", в отличие от валюты, что и обеспечивает ее долгосрочную ценность".

Приведем карту роста цен по столице.

Средний рост стоимости земли по округам Москвы (2023-2025 гг.)

Невольно напрашивается вопрос: что выгоднее, вложиться в валюту или в московскую землю?

Наш эксперт Сергей Минаков, девелопер и основатель компании "Земля МО", объясняет:

"Покупка валюты - будь то доллар, евро или любая другая - рискованна из-за нестабильности курсов. Сегодня курс вырос, завтра упал. А криптовалюту лучше вообще исключить из списка возможных вариантов из-за колоссальных рисков: колебания настолько существенные и настолько непредсказуемые, что угадать почти невозможно.

Инвестиции в землю - наиболее надежный вариант. Земля всегда будет востребованным активом и имеет тенденцию постепенно дорожать. В ближайшие 3-5 лет цены точно вырастут. Поэтому лучшее решение - вкладываться в землю, а не в валюту".

Другой спикер Алексей Равинский, генеральный директор "Запуск Групп", пытается просчитать еще один вариант выгодных вложений:

"Выбор зависит от вашей информированности и горизонта планирования. Если у вас есть эксклюзивные данные о действиях ЦБ, то, возможно, выгодней валюта. Но в целом, земля - это более долгая, но зато конечная инвестиция".

Новая Москва - главный бенефициар роста

Итак, из приведенных выше в таблице данных видно, что ТиНАО стал практически драйвером московского рынка земли в силу вполне объяснимых причин: развитие трассы М-12, метро и МЦД сделало юго-запад столицы настоящим инвестиционным кластером.

Только вдоль ключевых магистралей земля подорожала на 50-70%. В лидерах по темпам роста оказались такие районы как Коммунарка, Внуково, Саларьево, Марушкинское и Московский. Интересно, где в Новой Москве земля растет в цене быстрее всего?

Слово нашему эксперту Евгению Никонову:

"В Новой Москве традиционно быстрее всего растут в цене участки на северо-западе. Там исторически сложилась более развитая инфраструктура, более приятная среда для жизни и лучшая экология".

Более развернутое объяснение дает Филипп Шраге:

"Все очень просто: в центре давно сформировавшаяся городская ткань, дорогие проекты, высокий вход и уже насыщенный рынок.

Новая Москва - это "большая стройка" федерального масштаба: метро тянется вглубь округа, обновляется дорожная сеть, строятся десятки школ и детсадов, вводятся больницы. Каждый новый инфраструктурный объект автоматически делает окружающую землю дороже.

Рост продолжится, но в разных темпах: Коммунарка, Внуково, Сосенское - рост 15-20% год от года:

• Юго-Западная хорда и МЦД-4 подтянут рост вдоль коридоров магистралей;
• Хорошево-Мневники и Пресненский район - стабильная высокая цена, но рост всего 5-7%;
• Восток и Север показывают умеренный рост в 3-5%, без скачков.

Остановится ли рост? Только в том случае, если на рынок выйдут большие объемы новых участков, либо будет масштабный редевелопмент промышленных территорий".

Сергей Минаков вносит свои уточнения по поводу роста цен на землю в Новой Москве, а также о выборе мест для проживания:

"Быстрее всего цены на землю растут в Новой Москве ближе к МКАД, где высоко развита инфраструктура: есть школы, детсады, поликлиники, торговые и инфраструктурные объекты.

Но если целью является покупка участка для комфортного проживания, то подойдут более дальние направления Новой Москвы - в 60-80 км от МКАД, где плотность застройки ниже и при этом есть природные факторы в виде лесов, рек, озер. Здесь можно наслаждаться жизнью на свежем воздухе и при этом иметь доступ к современной инфраструктуре. Главное - выбирать участок в коттеджных поселках с продуманной инфраструктурой.

Важно понимать, что сам факт нахождения земли в пределах Новой Москвы вовсе не гарантирует природное окружение. Так вокруг некогда тихого поселка за пару-тройку лет могут вырасти крупные жилые комплексы. Тем, кто ищет участок для действительно комфортного проживания за городом, рекомендую обратить внимание на участки не в самой Новой Москвы, а восточнее, вдоль Симферопольского и Каширского направлений".

Вслед за Новой Москвой вызывают вопросы такие отдаленные районы как Коммунарка и Внуково, где также наблюдается рост цен на землю: почему Коммунарка и Внуково стали инвестиционными точками?

Евгений Никонов объясняет это близостью к аэропорту, других преимуществ для капиталовложений в эти районы он не видит.

Для Алексея Равинского, наоборот, понятно по каким причинам Коммунарка и Внуково стали точками притяжения для инвестиций:

"Это транспорт, наличие резервов мощности и активная работа города по развитию инженерной инфраструктуры. Для бизнеса это возможность не просто купить землю, а получить предсказуемый сценарий подключения".

При этом Филипп Шраге дает свое объяснение инвестиционной привлекательности этих районов:

"Самые заметные точки роста: Коммунарка - мощный транспортный узел, рост деловой активности, большая программа комплексного освоения.

Во Внуково - это аэропорт, расширение транспортного каркаса, приход крупных девелоперских проектов;

В числе достоинств Сосенского и Десеновского - активное жилищное строительство, новые магистрали. В то время как Марушкинское и Филимонковское представляют собой районы, где земля дорожает практически "линейно" из года в год.

Характерно, что Новая Москва в ряде локаций показывает рост стоимости земли 20-30% в год - даже при высокой ключевой ставке в 2024-2025 гг.".

Старые границы Москвы: дорогая стабильность

Несмотря на то, что земля внутри МКАД дорожает медленнее, она по-прежнему остается самой дорогой не только в столице, но и в России в целом. Аналитики объясняют это тем, что участки внутри МКАД практически закончились, а поддержание их дороговизны осуществляется за счет преиум-кластеров.

Вдобавок свободные территории внутри МКАД, которые до этого продавались на рынке, попали под КРТ (комплексное развитие территорий) - сегодня это направление активно продвигается. Только за последние 4 года число проектов КРТ выросло в 100 раз.

Разложим 90 тысяч га площади Москвы в пределах МКАД по функционалу:

• жилая застройка - 30%;
• индустриально-складские объекты советского периода - 20%;
• инфраструктура - 15%;
• коммерческая застройка - 15%;
• парки, скверы, зеленые насаждения - 10%;
• улично-дорожная сеть - 10%.

Несмотря на то, что земля в пределах МКАД растет в цене намного медленнее, нежели в районах Новой Москвы, спрос на нее продолжает оставаться высоким, а цены расти.

Алексей Алешин, управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры", дает такой комментарий:

"Кроме исторических центральных районов, лидирующей локацией на рынке офисной недвижимости остается Москва-Сити. Помимо этого, мы отмечаем рост спроса на Ленинградский деловой коридор, Павелецкий деловой кластер и районы, расположенные рядом с ними.

Большинство вновь формирующихся офисных кластеров находится вблизи сложившихся деловых районов или в местах, которые и ранее были интересны бизнесу. По мнению консультантов рынка, это обеспечивает высокий спрос и позволяет пользоваться существующей инфраструктурой.

Если говорить о перспективных локациях, то сейчас в Москве выгодно покупать участки, входящие в проекты КРТ. Развитие дорожной сети, общественного транспорта и инфраструктуры в рамках городской программы учитывает все потребности столицы и обеспечивает высокий спрос как среди покупателей жилой недвижимости, так и среди арендаторов бизнес-центров".

По поводу индивидуального жилого строительства (ИЖС) наш эксперт Евгений Никонов замечает, что "исторически максимальную ценовую динамику демонстрирует направление Новой Риги - это престижный район с высокой концентрацией известных личностей. В целом же по рынку земля под ИЖС стоит плюс-минус одинаково во всех районах, и сильного перекоса в ценах нет".

Несмотря на стабильность спроса на землю в границах Старой Москвы, она все равно дорожает быстрее валюты.

Топ-10 районов Москвы, где земля дорожает быстрее валюты

Попробуем сравнить, где выгоднее покупать землю: в центре или за МКАД?

Наш эксперт Максим Самсонов, генеральный директор Tashir Estate, характеризует обе локации следующим образом:

"Центр и близкие к нему локации привлекательнее с точки зрения ликвидности и стабильности, здесь есть участки в престижных локациях с полученной документацией, которые наиболее востребованы у девелоперов. За МКАД в рамках программы создания рабочих мест и развития новых зон появляются новые точки роста, в том числе с перспективной транспортной, офисной и торговой инфраструктурой, однако, скорее всего, капитал здесь будет расти дольше, а риски окажутся выше, чем в центре или в границах старой Москвы".

Сергей Минаков придерживается иного мнения:

"Безусловно, за пределами МКАД покупать землю выгоднее. Купить участок непосредственно в центре почти нереально. В основном предлагают долгосрочную аренду под жесткие условия комплексного развития территории (КРТ) и за баснословные деньги. Поэтому это в принципе невозможно.

Покупать нужно за МКАДом. И, конечно, такой участок, который будет комфортен для проживания - с хорошей экологией и развитой инфраструктурой, чтобы там хотелось жить и отдыхать".

Евгений Никонов в свою очередь заметил, что "если рассматривать вариант для жизни, то жить в центре - безусловный приоритет, и других вариантов, по сути, нет. Другой вопрос, что не все могут себе это позволить финансово".

При этом, если вернуться к таблице, правомерно будет задаться вопросом: почему старые районы Москвы дорожают медленнее, чем Новая Москва?

Прислушаемся к доводам наших экспертов. Например, Алексей Равинский замечает, что в старой Москве возможности для роста бизнеса ограничены: цены высокие, свободных площадей мало, а инфраструктуры не хватает. Мы видим, что инвесторы по-прежнему интересуются редевелопментом промышленных зон, но такие проекты требуют много времени и сложного согласования с администрацией города.

Максим Самсонов со своей стороны объясняет разницу в росте цен на землю таким образом:

"Старые районы характеризуются устоявшейся инфраструктурой и высокой плотностью застройки. Все ключевые факторы - транспорт, социальная инфраструктура, уровень благоустройства - давно заложены в стоимость земли. Поэтому рост цен здесь более умеренный и стабильный, в отличие от новых районов, где цена может активно меняться на фоне новых проектов и инфраструктурных улучшений".

Инвестиции в землю против валюты

Все говорит о том, что инвестиции в землю намного надежнее нежели в валюту. При этом доходность земли стабильно выше валютных активов: средний рост цен на нее демонстрирует 20-25% в год, а в отдельных локациях достигает 35%.

Так что же выгоднее - купить землю или хранить доллары?

Своим мнением делится Максим Самсонов:

"Земельный рынок Москвы остается привлекательным для инвестиций благодаря высокой стоимости квадратного метра и ликвидности земельных активов. За последние 5 лет средняя стоимость 1 га под жилую застройку в Москве выросла более чем в два раза. Сейчас наблюдается общее замедление рынка и снижение темпов роста стоимости земельных участков, однако оно не так значительно и критично, как колебания валютных курсов.

С точки зрения роста капитала, вложение в землю в Москве выглядит более привлекательно, особенно с учетом того, что сейчас для девелоперов открылось "окно возможностей". Из-за отмены льготных ипотечных программ в 2024 году продолжает расти объем стрессовых сделок - девелоперы продают площадки через аукционы или реализуют имущество для погашения кредитных обязательств.

Таким образом, в Москве освобождаются востребованные участки с оформленной разрешительной документацией в развитых локациях. В этом случае покупатель не тратит время на предпроектную подготовку, может создать продукт бизнес-класса и выше, который меньше зависит от условий ипотечных программ и остается прибыльным.

Кроме того, сейчас выгодно рассматривать земельные участки под офисную недвижимость, которая на протяжении долгого времени занимает лидирующие позиции на рынке инвестиций по уровню интереса и объему вложений.

В Москве действует программа по созданию мест приложения труда, которая призвана стимулировать комплексную застройку районов и снижение маятниковой миграции из нецентральных районов Москвы в центр, поэтому у инвесторов есть возможность получить землю на более выгодных условиях по соглашению с правительством. В случае с покупкой земли под офисы и их реализацию, застройщик получает быстрый возврат инвестиций и положительную динамику роста цен".

Можно ли рассматривать участок как надежную инвестицию?

Пояснения по этому поводу дает Алексей Равинский:

"Если говорить об инвестициях, то участок с подтвержденными мощностями и понятным статусом на сегодня - один из самых устойчивых активов. Это не спекулятивный рост, а инструмент для размещения реальных проектов.

В 2026 году рынок перейдет от дефицита к структурированному спросу. Будут расти зоны вдоль ЦКАД, МКАД и коридоров Новой Москвы - в первую очередь, из-за транспортной развязки и быстрого доступа к деловым центрам и важным районам города.

Москва остается ключевой площадкой для промышленного и цифрового строительства, и тренд на консолидацию земли под энергомощности - только усиливается".

При этом Евгений Никонов утверждает обратное:

"Нет, нельзя рассматривать участок в качестве надежной инвестиции. Вы не знаете, в каком направлении будет разрастаться Москва и какая инфраструктура будет построена вокруг. Как надежная инвестиция покупка земли очень сомнительна, если только вам не нравится сама земля, и вы не готовы надолго "закопать" в нее деньги".

Станислав Куликов, генеральный директор девелоперской компании Ortiga Development, дает более развернутый ответ об инвестициях в земельный участок с учетом главных факторов:

"Действительно, покупка земельного участка может являться потенциально прибыльным проектом, но к инвестированию в такие объекты стоит подходить с глубоким и детальным анализом, прогнозированием и проработкой. Если говорить о востребованности, то сегодня, как и всегда, спрос сконцентрирован на площадках с документами и необходимым пакетом исходно-разрешительной документации. Такие участки всегда будут расти в цене.

В первую очередь, определяющим фактором при оценке земельного участка всегда будет локация. Безусловно, земельный участок в центре столицы - это всегда выгодная инвестиция. И даже несмотря на то, что такие площадки растут в цене меньше, разница с другими районами даже по стартовой цене такая, что делает эти сравнения нецелесообразными.

Другой вопрос, что количества свободных площадок в центральных районах мало. Земля - это ограниченный ресурс, и любая недвижимость в подобных локациях диктует определенный класс.

В том числе выбор участка зависит от стратегии девелопера. Если у компании есть желание заниматься разными проектами, то в первую очередь нужно смотреть на потенциал локации, включая развитие транспортной сети, инфраструктуры, наличия новых проектов жилья и т.д. Также нужно обращать внимание на насыщенность предложения в том или ином районе, на перспективы развития, на будущее локации.

При этом решение в каждом конкретном случае принимается, в том числе, исходя из результатов и показателей большого исследования, которое каждый девелопер проводит на этапе рассмотрения потенциальной покупки земельного участка. И в этом отношении удаленность от центра будет на последних рядах, и не на последних - если у девелопера есть заинтересованность и возможность развиваться в премиальных сегментах недвижимости".

Прогноз на 2026 год

Дать точные прогнозы роста цен на землю в различных районах Москвы, а именно какие из них будут дорожать быстрее всего в 2026 году, практически невозможно. Хотя бы потому, что на рост цен на недвижимость влияют разные факторы, в том числе политика Центробанка и доступность ипотечного кредитования.

В частности Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК "Страна Девелопмент", отмечает:

"На фоне снижения ключевой ставки ЦБ на 4,5% с июня 2025 года и уменьшения доходности банковских вкладов инвесторы сегодня активно перекладываются в недвижимость. Особенно востребован премиальный сегмент в топовых локациях, таких, как Москва-Сити.

Что касается самих объектов премиальной недвижимости, то инвесторы воспринимают лот, как долгосрочный актив: недвижимость служит не только источником дохода, но и способом надежного сохранения капитала на десятилетия вперед".

Какие районы будут дорожать быстрее всего в 2026 году?

В 2025 году эксперты отмечали, что наиболее заметный рост цен на жилье ожидается в районах с высокой долей недавно введенных новостроек, расположенных недалеко от центра: Хорошево-Мневники, Даниловский, Очаково-Матвеевское, Нижегородский. Также в зоне потенциального подорожания значатся территории, расположенные вдоль строящихся радиальных линий метро, в частности в направлении Троицка и Рублево-Архангельского.

Ирина Нигматуллина, руководитель Центра оформления недвижимости Кайрос+, про ближайшие перспективы роста цен на землю заметила следующее:

"К лидирующим округам и перспективным районам можно отнести Новую Москву (ТиНАО). Это главный бенефициар роста. Здесь наблюдается дефицит участков с разрешительной документацией, что стимулирует рост цен.

Особенно выделяются Коммунарка и Внуково благодаря развитию Троицкой линии метро и инфраструктурных проектов. Например, запуск станции "Десна" к 2027 году может повысить стоимость недвижимости в прилегающих районах на 10-20%.

Поселок Марьино - проект ЖК "Детали" с развитой инфраструктурой (закрытые дворы, подземный паркинг) показывает рост цен на 2,5% за квартал.

В старых границах Москвы инвесторов привлекают промзоны в трансформации (например, ЗИЛ, Верейская). Стоимость квадратного метра в ЖК "ЗИЛАРТ" выросла на 145% за 5 лет.

Районы с планами по развитию метро, например, Очаково, также перспективны. Запуск новых станций может увеличить стоимость жилья на 10-20% в течение 1-2 лет".

По всем прогнозам, земельный рынок в ближайшее время останется устойчивым - ежегодный рост прогнозируется в пределах 10-15%. Новый импульс дадут МЦД, недавно открывшиеся станции метро, трасса М-12 и программы благоустройства ТиНАО. Эксперты полагают, что земля обгонит валюту и недвижимость по доходности в горизонте трех лет.

Стоит ли ждать снижения цен на участки в 2026 году?

Максим Самсонов в своих ожиданиях настроен пессимистически, к тому же подчеркивает разницу в росте цен на землю между Старой и Новой Москвой:

"На наш взгляд, снижение цен на московские участки в 2026 году маловероятно. Земля в столице остается ограниченным ресурсом, а спрос на участки в перспективных районах - высокий. При этом участки под жилые и коммерческие комплексы продаются через торги или аукционы: на старте цена может быть объявлена минимальной, а конечная стоимость в результате торгов зачастую отличается в разы, что дополнительно поддерживает рыночную динамику.

Вдобавок рост цен стимулируется реализацией долгосрочных инфраструктурных проектов, развитием новых жилых кварталов и бизнес‑центров, а также улучшением городской среды, как это видно на примерах недавних торгов в Южном Бутово, Медведково и других районах Москвы. Все это делает рынок земельных участков устойчивым и препятствует резким колебаниям цен".

Сергей Минаков приводит свои аргументы:

"Снижения цен однозначно не будет. Объясню почему. Сегодня перевод земельных участков в категорию ИЖС фактически невозможен. Государство запретило вывод земель из сельскохозяйственного оборота, ужесточив требования настолько, что многие застройщики отказались от перевода участков.

Для оформления такого перевода нужно подготовить целый пакет документов, провести расчеты и заплатить огромные суммы за создание социальной инфраструктуры: детсадов, школ, больниц и т.п., причем каждая единица инфраструктуры оценивается миллионами рублей. Это автоматически удорожает конечную цену участка вдвое-втрое. Но самое главное препятствие - отсутствие возможности быстро выйти на новый объект.

Сейчас действует правило комплексного развития территорий (КРТ), которое обязывает застройщика учитывать социальные нужды будущих жителей еще на этапе проектирования. Из-за этого большинство застройщиков откладывают запуск новых проектов, поскольку вложенные средства окупятся только спустя годы.

Следовательно, дефицит предложений неизбежно приведет к повышению цен. Уже сейчас мы видим нехватку качественных земельных участков для застройки. Спрос остается высоким, а объем предложений сокращается. Застройщикам придется повышать цены, иначе следующий проект окажется нерентабельным. Поэтому вполне ожидаемо, что через 3-5 лет средняя стоимость земельных участков значительно вырастет".

Такого же мнения придерживается Филипп Шраге:

"Снижения в 2026 г. не будет. В лучшем случае произойдет замедление темпов роста в первом полугодии, пока ставка остается повышенной.

Главные факторы против падения:

• низкий объем вывода новых участков;
• рост стоимости подключения к сетям;
• постепенное возвращение инвесторов после снижения ключевой ставки;
• расширение метро и дорог на юго-западе и западе Москвы.

Когда ставка упадет в диапазон 13-14%, рост снова ускорится".

Однако Евгений Никонов утверждает, что снижение цен ожидаемо как минимум на 10% и способствовать этому будет вероятное банкротство большого количества застройщиков, при этом на Москву этот фактор повлияет в меньшей степени.

Когда остановится рост цен на землю в Москве?

Алексей Равинский рассматривает лишь один вариант такого сценария - снижение возможно лишь по "сырым" лотам без сетей, где инвестору придется тратить годы на подключение инфраструктуры.

Евгений Никонов еще более категоричен:

"Рост цен на землю в Москве, скорее всего, не остановится никогда, если только нас не охватит глобальный кризис. Он напрямую связан с развитием и ростом инфраструктуры города".

Пока приходится говорить лишь о росте цен на землю и о том, какие районы будут дорожать быстрее всего в 2026-м году.

В частности Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, отмечает, что "фактор, который будет влиять на стоимость жилья - это активы россиян, в частности сбережения на депозитах. Часть денежных средств с депозитов может прийти на рынок недвижимости, когда банковские ставки начнут снижаться, например, при 10% ключевой ставки ЦБ России, что потенциально подтолкнет цены.

При снижении ключевой ставки нужно будет искать другие инвестиционные активы и недвижимость тут как раз займет свое место. Общий объем подлежащих страхованию средств во вкладах на 1 июля 2025 года составил 78,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 5,4%, говорится в "Мониторинге застрахованных вкладов за первое полугодие 2025 года" по данным государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (АСВ).

Так по данным АСВ, на 1 июля 2025 года средний размер вклада физического лица в России составил 422 тысячи рублей. При этом, согласно прогнозу "Эксперт РА", рост цен на жилье в российских новостройках в 2025-2030 годах будет опережать инфляцию.

В дальнейшем Новая Москва (ТиНАО) останется главным бенефициаром роста в массовом сегменте благодаря развитию социальной и транспортной инфраструктуры и относительно доступным ценам.

Земля относится к относительно стабильному активу, так как практически не изнашивается, не требует значительных финансовых средств на содержание, а применение ей найти можно практически всегда".

Что касается районов, в которых цены на недвижимость будут расти всегда, то сегменты выстраиваются следующим образом:

• Лидируют Хамовники, где меньше всего участков, которые выходят на старты продаж. Поэтому спрос здесь превышает предложения, и земля уходит просто с молотка. Рост цен за квадратный метр за последние 2 года здесь составил 194%.
• Следующий по востребованности район - это Крылатское, где также крайне мало новых стартов продаж из-за преобладания старого фонда. Таким образом формируется отложенный спрос: многие ждут новых проектов, чтобы переехать в новостройку и при этом остаться в любимом районе.
• На третьем месте Раменки, которые максимально приближены к Хамовникам и сравнимы по экологии, количеству зеленых насаждений и учебных заведений. Вдобавок здесь идет активное строительство проектов бизнес- и премиум-класса. Темпы роста цен умеренные, но потенциал увеличения сохраняется.

В каких районах Москвы земля подорожала сильнее всего?

По данным на сентябрь 2025 года сильнее всего за год подорожали земельные участки:

• на Каширском направлении (на 21,3%);
• на Симферопольском (на 15%);
• на Волоколамском и Горьковском направлениях (на 14,4%);
• на Новорязанском направлении.

Почти незаметно выросли цены в Рогачевском направлении (0,6%), Пятницком (1,2%), Ленинградском (1,5%), Рублево-Успенском (1,6%) и Можайском направлениях (2,2%). Однако это не значит, что они отстают от сильно подорожавших направлений - запаса изначальной дороговизны земли им хватит еще надолго.

Почему ТиНАО и Новая Москва растут быстрее центра?

По мнению нашего эксперта Филиппа Шраге, все очень просто:

"В центре давно сформировавшаяся городская ткань, дорогие проекты, высокий вход и уже насыщенный рынок.

Новая Москва - это "большая стройка" федерального масштаба: метро тянется вглубь округа, обновляется дорожная сеть, строятся десятки школ и детсадов, вводятся больницы. Каждый новый инфраструктурный объект автоматически делает окружающую землю дороже.

Рост продолжится, но в разных темпах: Коммунарка, Внуково, Сосенское - рост 15-20% год от года;

• Юго-Западная хорда и МЦД-4 подтянут рост вдоль коридоров магистралей;
• Хорошево-Мневники и Пресненский район - стабильная высокая цена, но рост 5-7%;
• Восток и Север - умеренный рост 3-5%, без скачков".

Где выгоднее покупать участок для инвестиций?

По данным на этот год, наиболее ликвидными для инвестиций оказались объекты в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном районах. В них расположены жилые комплексы повышенного комфорта. Также перспективными для капиталовложений оказались:

• Район у станции "Савеловская", благодаря удобной транспортной развязке, соседству ж/д вокзала, а также большому офисному кластеру;
• Обручевский район, который активно застраивается и отличается повышенной транспортной доступностью;
• Нижегородский район, будущее которого связано с растущей стоимостью недвижимости за счет появления комплекса новых жилых и коммерческих объектов;
• Южнопортовый район, который переживает активную трансформацию в пользу строительства недвижимости для сдачи в аренду.

Что влияет на рост цен - метро, дороги или застройка?

Влияют все перечисленные факторы, у каждого из которых ряд своих преимуществ:

• Строительство новых станций метро влияет на транспортную доступность новых районов, а значит повышает там стоимость земли и недвижимости.
• Дороги с качественными магистралями также влияют на цену участка, в особенности в районах с активно развивающейся инфраструктурой. Здесь стоит опасаться лишь непосредственной близости жилой недвижимости к крупной магистрали.
• Застройка с развитой инфраструктурой также повышает стоимость земли, так как жилые районы со школами и садами, больницами и поликлиниками, магазинами и спорткомплексами, кафе и парками делают застройки особенно привлекательными.

Стоит ли ожидать снижения цен на землю в 2026 году?

Однозначного ответа по этому поводу нет. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что цены будут постепенно сползать вниз из-за снижения спроса на дорогостоящее жилье и все еще дорогой ипотеки. Возможное снижение цен на рынке новостроек может составить от 5% до 15%. В то время как вторичный рынок может потерять около 3-7%.

Другие специалисты придерживаются мнения, что падения цен не будет. Динамика цен на недвижимость зависит от слишком многих факторов, поэтому спрогнозировать их совокупное влияние на ценообразование достаточно сложно.

Как выбрать район для покупки участка под строительство?

При выборе стоит учитывать ряд моментов, которые помогут найти оптимально подходящий вариант:

• Наличие развитой инфраструктуры.
• Транспортную доступность за счет общественного и железнодорожного транспорта, а также автомагистрали.
• Перспективу развития района - ближайшее развитие метро, дорог и социальных объектов.
• Юридически правомерное оформление всех документов по земле, ее целевое назначение и отсутствие обременений.
• Экологическую обстановку - чистоту воздуха, наличие водоемов и зеленых массивов, а также удаленность от промышленных зон.

Можно ли купить землю в Москве дешевле 2 млн за сотку?

Да, можно. Подходящие варианты можно найти на некоторых сайтах: realty.yandex.ru со стоимостью до 2 млн за сотку, move.ru, где продаются земельные участки в Новой Москве, onrealt.ru с участками под индивидуальное жилое строительство (ИЖС).

Однако рынок этот далеко неоднороден, и цена может колебаться от 600 тысяч до 700 млн рублей за сотку.

Как изменится стоимость земли при снижении ставки ЦБ?

Даже небольшое изменение ключевой ставки в сторону снижения может серьезно изменить ситуацию на рынке недвижимости, считают некоторые эксперты. Другие считают, что до всплеска спроса и цен еще очень далеко.

Так гендиректор АН "Прайд Групп" Алексей Бондарев считает, что, если ставка ЦБ снизится хоть немного, рынок моментально на это отреагирует. "Начнется всплеск спроса на доступные квартиры - эконом и комфорт - примерно на 15-20% за квартал. Инвесторы, державшие валюту, пойдут в новостройки. Скидки на новостройки исчезнут, акции на новые квартиры девелоперы быстро свернут", - прогнозирует Бондарев. Подробнее читайте в материале Российской газеты.

Почему землю называют "новой валютой"?

Так называют землю, рассматривая ее в качестве актива: земли не становится больше, а спрос при этом растет. Также держится ее стоимость, даже несмотря на кризисы. Земля обладает некоей универсальностью - на ней можно построить дом, разбить сад, ее можно оставить в наследство, а также выгодно продать через некоторое время. Более того, в отличие от пришедшей в негодность квартиры, земля вряд ли упадет в цене.

Где в Москве еще остались недооцененные участки?

В первую очередь это касается районов, расположенных в непосредственной близости к промзонам. В Западном округе - это Фили-Давыдково и Ново-Переделкино. В СЗАО - Северное и Южное Тушино. В ЮЗАО - Гагаринский и Академические районы, Котловка и Ясенево. В САО - Тимирязевский район и Западное Дегунино.

В СВАО - Марфино, Марьина Роща и район Северный, в ВАО - Преображенское, Сокольники и Метрогородок. В ЮВАО - Печатники, Кузьминки и Южнопортовый. В ЮАО - Нагатинский затон, Сабурово и Даниловский район.

Заключение

Земля в Москве - один из самых быстрорастущих активов. Только за два последних года ее стоимость в ключевых районах города выросла быстрее любых валют и акций.

Выходит, что в выигрыше оказались те, кто успел купить участки в быстро растущих районах Новой Москвы и на юго-западе столицы. По прогнозам аналитиков, московская земля в ближайшее время останется символом стабильности и новым эквивалентом вложения капитала. Недаром инвесторы переключились на этот вид актива ради сохранения и умножения своих сбережений.

По словам нашего эксперта Ирины Нигматуллиной, земля и недвижимость в Москве демонстрируют устойчивый рост, особенно в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

"В сравнении с валютой недвижимость в Москве устойчиво растет быстрее доллара и евро из-за нескольких факторов:

• из -за инфляции и ограниченного предложения. Земля и жилье считаются "защитным активом" от обесценивания валюты;
• из-за государственных программ. Льготная ипотека и программы комплексного развития территорий (КРТ) стимулируют спрос;
• из-за структурных изменений. Редевелопмент промзон и строительство метро повышают стоимость участков.

Однако в долларовом эквиваленте недвижимость может дешеветь из-за укрепления рубля. Например, в 2023 году квадратный метр в Москве в категории "комфорт" стоил около 3890 долларов, тогда как в 2013 году - 5710 долларов.

Если говорить о прогнозе на 2026 год, то самым важным фактором, влияющим на рынок, является ключевая ставка ЦБ. Ее снижение может стимулировать спрос и рост цен, особенно в массовом сегменте".