Как банки решают, одобрить ли ипотеку, и что сделать, чтобы повысить шансы

При этом большинства отказов можно избежать, если подойти к вопросу с должной подготовкой. Банк оценивает заемщика по определенным, хоть и не всегда очевидным критериям. Если знать, как банк определяет вашу надежность и заранее привести свои финансовые дела в порядок, можно повысить вероятность одобрения ипотеки в 1,5-2 раза. Для этого:

• Проверьте и улучшите кредитную историю (КИ). Получить доступ к КИ можно бесплатно через портал "Госуслуги".
• Увеличьте первый взнос. Чем больше ваших собственных средств вы вкладываете, тем ниже риски для банка.
• Предоставьте все документы о доходах, даже неофициальных. Обращается внимание на покрытие будущего ипотечного платежа доходом с запасом, а также подтвержденность дохода документами.
• Подайте заявки в несколько банков. У каждого банка свои критерии и скоринговые системы. Если в одном банке вам отказали, другой может одобрить заявку.

Содержание:

1. Как банки оценивают заемщика
2. Что такое "ипотечный балл"?
3. Что банк считает главными рисками?
4. Основные критерии одобрения ипотеки
5. Проверка и улучшение кредитной истории
6. Через "Госуслуги"
7. Через сайт Банка России
8. В своем банке
9. Как улучшить кредитную историю
10. Снижение долговой нагрузки
11. Увеличение первого взноса и привлечение созаемщика
12. Официальный доход и "обеление" зарплаты
13. Правильный выбор банка и программы
14. Подготовка документов и объекта недвижимости
15. Дополнительные способы повысить шансы
16. Типичные ошибки заемщиков
17. Часто задаваемые вопросы

Как банки оценивают заемщика

Когда вы подаете заявку на ипотеку, банк не просто просматривает документы - он проводит расследование вашей финансовой истории. Его цель - оценить возможные риски. О том, как банки оценивают заемщика, рассказал кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики ФГБОУ ВО "Мелитопольский государственный университет" Mупегну Нзусси Кевин Грас.

Процесс оценки напоминает фильтр с несколькими уровнями проверки:

1. Кредитная дисциплина (40% решения). Это отправная точка. Банк изучает вашу кредитную историю (КИ), полученную через бюро. Его интересует не просто наличие просрочек, а их характер: были ли они длительными (более 30 дней), частыми и как давно были допущены. Идеальная КИ - это история своевременно погашенных кредитов, особенно крупных - таких, как автокредит.
2. Платежеспособность (40% решения). Банк скрупулезно анализирует ваши финансы. Официальный доход по 2-НДФЛ или на упрощенной системе налогообложения - основной, но не единственный критерий. Рассчитывается показатель РТІ (Payment-to-Income) - доля платежа по ипотеке в вашем ежемесячном доходе. Обычно он не должен превышать 40-50%. При этом из дохода вычитаются все текущие кредитные обязательства (автокредит, кредитные карты). Даже если у вас нет просрочек, но вы максимально закредитованы, в ипотеке могут отказать.
3. Качество объекта недвижимости и первоначальный взнос (20% решения). Банк оценивает и саму квартиру, так как она является залогом. Предпочтение отдается объектам в новостройках от надежных застройщиков или на вторичном рынке в типовых домах. Сложности могут возникнуть с аварийным жильем, студиями менее 20-25 м² или объектами с юридическими обременениями.

Разберемся, как проходит рейтинг заемщика (скоринг) и формируется "ипотечный балл".

Все известные ему параметры банк пропускает через скоринговую систему - алгоритм, который присваивает вам баллы за каждый положительный фактор.

Схема работы:

• Вам начисляются баллы за чистую КИ, высокий доход, низкий ПДН, длительный стаж, молодой возраст, наличие первоначального взноса.
• Баллы снимаются за просрочки, высокую долговую нагрузку, частую смену работы и т. д.
• Все баллы суммируются, формируя ваш "ипотечный балл", или скоринг-балл.

Что такое "ипотечный балл"?

У каждого банка есть свой негласный порог. Если ваша сумма баллов выше этого порога - заявка одобряется автоматически. Если ниже - отправляется на ручную проверку или отклоняется.

Чем выше ваш балл, тем более выгодные условия (ставку или величину кредита) вам могут предложить.

Что банк считает главными рисками?

Если ваш профиль попадает под эти критерии, банк будет рассматривать вас как ненадежного заемщика:

• непогашенные кредиты и высокий ПДН;
• просрочки в КИ;
• нестабильный доход и частая смена работы;
• отсутствие первоначального взноса.

Основные критерии одобрения ипотеки

Проверка и улучшение кредитной истории

Как получить отчет по кредитной истории бесплатно, рассказала руководитель сервиса "Ипотека" в экоситеме недвижимости "Метр квадратный" Юлия Анпилогова.

Через "Госуслуги"

1. Откройте услугу "Получение информации о хранении вашей кредитной истории" и нажмите "Начать".
2. Проверьте корректность данных, которые автоматически заполнены по сведениям из вашего личного кабинета.
3. Отправьте запрос. Ответ придет в личный кабинет в течение дня.
4. Откройте ответ, выберите БКИ из списка и перейдите на его сайт. История может храниться сразу в нескольких бюро.
5. Зарегистрируйтесь на сайте одного из предложенных БКИ и запросите свою кредитную историю. Срок ответа каждое бюро устанавливает самостоятельно.
6. Два раза в год кредитную историю в каждом БКИ можно посмотреть бесплатно, за следующие запросы нужно платить. У каждого бюро свои тарифы и условия.

Через сайт Банка России

1. Зайдите на сайт Банка России.
2. Авторизуйтесь с помощью своего кода субъекта кредитной истории или другим способом.
3. Получите список БКИ, в которых хранятся ваши данные.
4. Перейдите на сайт нужного бюро (например, на сайт Национального бюро кредитных историй - НБКИ).
5. Зарегистрируйтесь в личном кабинете, следуя инструкции.
6. Откройте там услугу по получению кредитного отчета.
7. Запросите отчет - БКИ обязаны предоставить его вам бесплатно два раза в год.

В своем банке

• Поищите в мобильном приложении или в личном кабинете на сайте раздел "Кредиты" или просто введите в поиске "Кредитная история".

Что делать, если найдены ошибки или старые просрочки?

При обнаружении ошибок (чужой долг, не ваша просрочка) подайте онлайн-заявку на оспаривание прямо в том БКИ, где получили отчет. Бюро обязано сверить информацию с банком и исправить ее в течение 30 дней. Если просрочки были давно и с тех пор вы образцовый плательщик, это не так страшно. Самое главное - идеальная история за последние 6-12 месяцев.

Как улучшить кредитную историю

• Взять небольшой целевой заем и вовремя погасить. Хорошо подходит кредит на бытовую технику или рассрочка. Главное - не допускать просрочек и погасить его досрочно или точно в срок.
• Активно использовать кредитную карту без задолженности. Это самый эффективный способ. Пользуйтесь картой для повседневных трат. И всегда закрывайте полную сумму долга до конца грейс-периода (льготный, беспроцентный период по кредитной карте, в течение которого банк не начисляет проценты за пользование заемными средствами). Так вы не платите проценты и создаете историю идеальных платежей.

Банк не может оценить вашу надежность. Если у вас нулевая история, заранее заведите кредитку и используйте ее по схеме выше, чтобы создать положительный профиль.

Снижение долговой нагрузки

Показатель долговой нагрузки (ПДН) ― это соотношение между суммой среднемесячных платежей по всем кредитам человека и его среднемесячным доходом. Как его улучшить?

• Закройте мелкие кредиты и уменьшите лимиты по картам. Каждый мелкий платеж увеличивает ваш ПДН. Закрыв 3-4 таких кредита, вы существенно улучшите формальные показатели. Например, если даже вы не пользуетесь картой, ее полный кредитный лимит учитывается в вашей долговой нагрузке. Позвоните в банк и попросите уменьшить лимит до минимума или полностью закройте ненужные карты.
• Объедините кредиты в один (рефинансирование). При этом вы берете один новый кредит по более низкой ставке, чтобы погасить несколько старых. Таким образом вы снижаете ежемесячный совокупный платеж и экономите на процентах.
• Избегайте новых займов за 3-6 месяцев до подачи заявки. Каждый новый кредит - негативный сигнал для банка. Это указывает на нехватку денег и вашу финансовую нестабильность.

Почему важно, чтобы ежемесячные платежи не превышали 35-40% дохода? Банк должен быть уверен, что после всех выплат у вас остаются деньги на жизнь, непредвиденные расходы, отпуск. Также чем ниже нагрузка, тем меньше вероятность, что вы попадете в сложную финансовую ситуацию из-за работы, болезни или кризиса. Для многих банков ПДН в 50% - это критический максимум. Стремясь к 35-40%, вы оказываетесь в зеленой зоне и выглядите как надежный и дисциплинированный заемщик.

Увеличение первого взноса и привлечение созаемщика

Чем больше первый взнос, тем меньше риск для банка и выше шансы. Ваш первоначальный взнос - это ваш самый весомый аргумент в пользу надежности.

• Оптимальный первый взнос - 20-30% от стоимости жилья. Такой взнос не только повышает вероятность одобрения, но и часто позволяет получить более низкую процентную ставку. Банк видит, что вы уже вложили значительные средства и с меньшей вероятностью откажетесь от квартиры.
• Минимум - 10%. Получив заявку с минимальным взносом, банк будет проверять вас максимально придирчиво, так как его риски высоки. Любая проблема (неидеальная КИ, не большая нагрузка) может стать причиной отказа.

Получение кредита может стать проще при привлечении созаемщика (родителя, супруга) - его доход увеличит общую платежеспособность. Если вашего дохода едва хватает для одобрения, созаемщик - ваше спасение. Доходы всех созаемщиков суммируются, а долговая нагрузка (ПДН) рассчитывается от общего "семейного" бюджета.

Это кардинально улучшает формальные показатели заявки. Созаемщик должен иметь чистую кредитную историю и стабильный доход. Его долги также будут учтены в общую нагрузку. Перед подачей заявки проверьте КИ не только свою, но и вашего созаемщика.

Официальный доход и "обеление" зарплаты

Банки предпочитают заемщиков с "белым" доходом (справка 2-НДФЛ). Официальная зарплата - это прозрачность клиента и его предсказуемость для банка.

Если часть дохода неофициальная - подайте альтернативные документы:

• Предоставьте выписки с банковского счета за последние 3-6 месяцев, куда регулярно поступают деньги.
• Договоры ГПХ с контрагентами также являются хорошим подтверждением.
• Для фрилансеров и самозанятых оформление статуса самозанятого и предоставление налоговой отчетности из приложения "Мой налог" - сегодня один из лучших способов подтвердить доход.
• Для ИП - налоговая декларация и выписки по счетам.

Правильный выбор банка и программы

• У разных банков - разные критерии скоринга. В одном могут отказать, а в другом все же одобрить ипотеку. Поэтому подайте заявку сразу в 3-4 банка.
• Используйте госпрограммы: "Семейная ипотека", "IT-ипотека" и др. Ставки по ним ниже, а значит, требуется меньший доход для одобрения кредита.

Подготовка документов и объекта недвижимости

Проверьте паспорт, справки и трудовую книжку. Убедитесь, что паспорт действителен, все страницы читаются, нет посторонних пометок. Что данные в справке 2-НДФЛ или по форме банка полностью совпадают с данными в трудовой книжке и паспорте (ФИО, наименование организации, период работы). В трудовой книжке не должно быть нечитаемых записей или исправлений.

Соберите полный пакет документов. Помимо паспорта и справок о доходе, подготовьте документы о браке или разводе, свидетельства о рождении детей. Также для повышения вашей надежности в глазах банка предоставьте документы на имеющееся имущество - свидетельства на автомобиль или квартиру, выписки по счетам, подтверждающие наличие накоплений на первый взнос.

При выборе объекта недвижимости помните, что его ликвидность - безопасность банка. Банк должен быть уверен, что в случае непредвиденных обстоятельств сможет легко и быстро его продать.

Выбирайте ликвидный объект: предпочтение отдается новостройкам от надежных застройщиков и квартирам в типовых домах в развитых районах. Вторичное жилье должно быть без перепланировок и юридически чистым.

Перед покупкой обязательно закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии на квартире арестов, ипотек или других обременений.

Банк может отказать в кредите из-за объекта по нескольким причинам. Прямые риски для банка:

• старое жилье без коммуникаций;
• ветхое жилье, дома под снос;
• аварийное жилье;
• объекты с большими долгами за ЖКУ;
• жилье с юридическими проблемами (такими как доля в квартире или сложные права собственности).

Дополнительные способы повысить шансы

Если вы все же сомневаетесь, что банк одобрит ипотеку, используйте дополнительные способы.

• Подайте заявку через ипотечного брокера. Они знают негласные требования разных банков и могут посоветовать, куда лучше подать заявку именно в вашем случае. Это значительно сэкономит вам время.
• Используйте совместную заявку. Доходы созаемщиков (супруга, родителей) суммируются, что сильно снижает вашу персональную долговую нагрузку.
• Попросите предварительное решение у банка. Это бесплатная процедура, которая позволяет оценить ваши шансы, не предоставляя полный пакет документов и не выбирая конкретный объект. Вы "замораживаете" для себя одобренную сумму и ставку на 1-3 месяца.
• Если отказали - узнайте причину письменно и не подавайте повторно сразу. Проанализируйте официальную причину отказа, исправьте недочеты и только после этого (через 2-3 месяца) подавайте заявку снова.

Типичные ошибки заемщиков

• Подача заявки сразу после смены работы. Даже с повышением зарплаты это сигнал для банка о нестабильности.
• Несогласованность данных в анкетах. Если в одном документе указан один доход, а в анкете - другой, или адрес регистрации отличается, это и приведет к отказу.
• Сокрытие действующих кредитов. Банк все равно увидит их в вашей кредитной истории. Сокрытие - это проявление недобросовестности и гарантированный отказ.
• Неверный выбор объекта (залог не подходит банку). Экономия на проверке юридической чистоты или покупка проблемной недвижимости - одна из частых причин срыва сделки на финальном этапе.
• Попытка взять ипотеку без первого взноса. Для банка это сигнал о том, что вы не умеете копить и финансово недисциплинированны. Шансы на одобрение с нулевым взносом крайне низки, даже с высоким доходом.

Что делать, если отказали в ипотеке?

Необходимо узнать официальную причину отказа. Важно не подавать новые заявки сразу в другие банки, так как каждый отказ временно снижает ваш кредитный рейтинг, что еще больше усугубляет ситуацию. Вместо этого сосредоточьтесь на анализе и исправлении ошибки.

• Если проблема в плохой кредитной истории, начните ее исправлять - погасите текущие кредиты, а для формирования новой положительной истории рассмотрите вариант с кредитной картой, которую вы будете регулярно использовать и своевременно оплачивать.
• Если банк увидел высокую долговую нагрузку (ПДН), самый быстрый способ ее снизить - это закрыть мелкие кредиты и кредитные карты.
• В случае недостаточного дохода можно добавить созаемщика - например, супруга или родителя, который имеет высокий официальный доход.
• Когда проблема в документах или слишком коротком трудовом стаже, стоит устроиться на официальную работу и отработать хотя бы 3-6 месяцев перед новой подачей заявки.

Также очень эффективной помощью может стать обращение к ипотечному брокеру, который хорошо знает, какие банки лояльнее относятся к конкретно вашей ситуации.

После того как вы исправили основные недостатки, выждите паузу в несколько месяцев, чтобы ваши изменения зафиксировались в кредитной истории, и только затем подавайте заявку на ипотеку снова.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы одобрили ипотеку?

Согласно данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), во втором полугодии 2024 года средний ежемесячный доход, необходимый для одобрения ипотеки в России, достиг 103,2 тысячи рублей. При этом ключевыми факторами, влияющими на решение банка, остаются стоимость недвижимости, срок кредита и процентная ставка. Именно поэтому при одинаковом уровне заработка жители разных регионов могут претендовать на различные суммы займа.

Наиболее высокие требования к доходу предъявляются к заемщикам, приобретающим жилье в мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

Можно ли получить ипотеку без официальной работы?

Да, это возможно, но стандартный путь с справкой 2-НДФЛ вам не подойдет. Банку нужно доказать вашу платежеспособность и финансовую дисциплину. Вы можете предоставить данные как самозанятое лицо через приложение "Мой налог", вы можете оформить все как индивидуальный предприниматель и предоставить налоговую декларацию, либо же вам потребуется привлечь созаемщика с официальным доходом, который станет основным заемщиком для банка.

Одобрят ли ипотеку, если есть кредит?

Наличие другого кредита не является препятствием для одобрения ипотеки. Его полное отсутствие иногда даже настораживает банки, потому что у них отсутствует история ваших платежей. Ключевой момент - соотношение всех ваших ежемесячных платежей по кредитам к вашему доходу. Если у вас уже есть кредит, на который уходит значительная часть вашего дохода, то банк может отказать в ипотеке, так как сочтет нагрузку чрезмерной, либо одобрить меньшую сумму.

Как быстро можно улучшить кредитную историю?

Самый эффективный способ - это взять небольшой потребительский кредит или кредитную карту. которой аккуратно пользоваться. Совершать небольшие покупки и всегда вовремя закрывать задолженность, желательно даже до формирования отчета в бюро кредитных историй.

Антон Сандаков, руководитель отдела управления кредитным риском ГК Lime Credit Group:

"При наличии текущих просрочек по кредиту необходимо как можно быстрее погасить все текущие задолженности. Это будет первым шагом к восстановлению доверия кредиторов. Если долги погашены, но кредит еще не закрыт, можно рефинансировать его в другом банке на более выгодных условиях. Либо воспользоваться реструктуризацией у текущего кредитора, изменив действующие условия, - например, увеличить срок, чтобы снизить ежемесячный платеж. Улучшить кредитную историю можно также с помощью кредитной карты, точнее, благодаря регулярным и своевременным платежам по ней. Аналогично можно взять небольшой потребительский кредит или приобрести товар в рассрочку. Важно строго соблюдать график платежей по договору и не допускать просрочек".

Однако первые положительные изменения в кредитной истории обычно появляются через 3-6 месяцев после погашения задолженности. Полное восстановление зависит от степени проблем: "легкие" по длительности просрочки перестают влиять через 1-2 года, серьезные могут требовать до 5 лет. Рекомендуется проверять кредитную историю минимум два раза в год на предмет обнаружения ошибок, советует эксперт.

Что проверяют банки перед одобрением ипотеки?

Банк проверяет вашу платежеспособность: размер вашего дохода, его стабильность, наличие иждивенцев, общую кредитную нагрузку и ваши постоянные расходы.

Второй фактор проверки - это ваша кредитная история: банк запрашивает данные из бюро кредитных историй, чтобы увидеть вашу дисциплину по прошлым и текущим обязательствам, наличие просрочек, текущую задолженность.

Третий фактор - это предмет залога, то есть сама недвижимость: банк оценивает ее ликвидность, юридические аспекты, состояние дома, этаж, планировку, чтобы в случае вашего дефолта это жилье можно было легко и быстро продать и вернуть деньги.

Ипотека - это долгосрочное обязательство. Банк оценивает не только ваш текущий доход, но и общую надежность как плательщика на годы вперед. Задача заемщика - продемонстрировать надежность как можно более явно. Чем больше прозрачности и финансовой стабильности вы покажете банку, тем выше будет ваш шанс на одобрение. Главная рекомендация - подготовьтесь заранее. Проверьте свою кредитную историю, соберите все необходимые документы и по возможности снизьте существующие долги. Тогда вероятность получить положительное решение по ипотеке с первого раза будет очень высокой.