Что выгоднее: ипотека или аренда: плюсы, минусы и расчеты для разных ситуаций

Содержание:

1. Ипотека и аренда: в чем разница
2. Когда выгоднее аренда
3. Когда выгоднее ипотека
4. Расчет: аренда vs ипотека (на примере)
5. Как рассчитать выгоду самому
6. Риски и скрытые расходы
7. Региональные различия
8. Психологический аспект: свобода или стабильность
9. Альтернатива: копить или инвестировать вместо ипотеки
10. Часто задаваемые вопросы

Ипотека и аренда: в чем разница

Стоит ли сейчас брать ипотеку или же лучше воспользоваться арендой? Прежде всего давайте разберемся, что представляет из себя каждый из двух рассматриваемых вариантов.

• Ипотека (корректнее в данном контексте - "ипотечное кредитование") - это кредитование под залог недвижимого имущества. Как правило, залогом выступает приобретаемое в ипотеку жилье. Основной плюс ипотеки - перспектива получения собственности на жилье после того, как кредит будет погашен (до этого, несмотря на то что покупатель имеет право собственности на приобретаемое жилье, оно находится в залоге по кредиту у банка).
• Аренда - передача имущества (в нашем случае квартиры) во временное пользование и владение за арендную плату. Основной плюс аренды жилья - гибкость. Квартиросъемщик имеет возможность оперативно сменить место жительства при необходимости. При этом квартиросъемщик платит только за право временного пользования жильем, но не приобретает никаких долгосрочных прав и активов (собственности, которую можно было бы конвертировать в деньги).

Когда выгоднее аренда

Как уже было сказано, преимущества аренды и ипотеки зависят от конкретной ситуации. В ряде ситуаций аренда оказывается выгоднее, например:

• Если вы планируете прожить в городе только 3-5 лет - в таком случае нет смысла брать ипотеку, так как срок кредитования будет многократно превышать срок проживания в приобретаемом объекте недвижимости, а продать его в перспективе будет труднее.
• Нет накоплений на первоначальный взнос. В таком случае альтернатива аренде - ипотека без первоначального взноса, однако предложений такой ипотеки существенно меньше, чем ипотеки с первоначальным взносом. Это, скорее, акции застройщиков. Кроме того, такой кредит получить бывает сложнее и он может быть дороже. Либо это кредит под залог уже имеющегося жилья.
• Доход нестабилен или работа проектная - ипотека требует возможности стабильно вносить ежемесячные платежи по графику, что может быть затруднительно при нерегулярном доходе.
• Приоритет - гибкость и свобода от долгов. Если вам важна возможность оперативной смены места жительства, а долгосрочная долговая нагрузка кажется слишком рискованной.
• Возможность инвестировать разницу между арендой и ипотекой - даже если ваше финансовое положение позволяет взять ипотеку, возможно, более выгодным вариантом станет съем жилья и инвестирование разницы между потенциальным платежом по ипотеке и арендной платой. Такой подход поможет заработать и, возможно, в перспективе приобрести жилье без ипотеки.

Когда выгоднее ипотека

• Долгосрочные планы - если вы планируете прожить на одном месте дольше, чем срок ипотечного кредита - то ипотека может быть более выгодным вариантом, чем аренда жилья.
• При частых переездах есть вариант сдачи ипотечной квартиры в аренду и на эти средства арендовать жилье в другом городе. Ипотечная квартира в этом случае превращается в своего рода источник инвестиционного дохода. Однако учитывайте, что в этом случае придется периодически искать арендаторов, квартира будет некоторое время простаивать, нужно будет тратиться на ремонт. Если вы переедете далеко от этой местности и у вас нет доверенных лиц, кому можно поручить такие хлопоты, сдача жилья в аренду будет не таким простым делом.
• Стабильный доход и резервный фонд - рассматривая вариант приобретения жилья в ипотеку, стоит быть уверенным, что ваше финансовое состояние позволит вам вовремя вносить платежи в долгосрочной перспективе.
• Рост стоимости недвижимости (капитализация). Исторически цены на недвижимость, как правило, растут, благодаря чему приобретение квартиры может стать способом защитить ваши накопления от инфляции.
• Возможность налоговых вычетов (имущественный и процентный) - в настоящее время плательщикам НДФЛ доступна возможность получить налоговый вычет от стоимости квартиры и от выплаченных процентов по ипотеке (сумма такого вычета ограничена).
• Государственные льготы ("Семейная", "IT-ипотека", "Сельская", "Дальневосточная и арктическая" ипотечные программы) - ряд государственных ипотечных программ, благодаря которым отдельные категории населения могут снизить процентную ставку по ипотеке. Если вы относитесь к одной из этих категорий, то ипотека может стать для вас сравнительно выгодным вариантом.

Расчет: аренда vs ипотека (на примере)

Сравним цены на аренду с платежами по ипотеке. Так, по данным сервиса "Яндекс Аренда", медианная цена аренды жилья в российских городах-миллионниках составляет 38 000 рублей в месяц.

Медианная цена жилья, по данным портала "Домклик", составляет 131 914 рублей за квадратный метр, по данным "Яндекс Недвижимости" - в крупных городах это 142 000 рублей за квадратный метр. Средневзвешенная ставка по ипотеке, по данным "ДОМ.РФ", при приобретении жилья на вторичном рынке составляла на начало ноября 2025 года 21,22%.

Сравним стоимость ипотеки и аренды в долгосрочной (10 лет) перспективе. Пусть ежемесячная арендная плата составит 45 тыс. руб., а ежемесячный платеж по ипотеке (аннуитетный), при условии первого взноса в 2 млн рублей при стоимости квартиры в 5 млн рублей, составляет около 60 тыс. руб.

Итог: дешевле актив в собственности

Таким образом, затраты на аренду составят 5,4 млн рублей. Затраты на платежи по ипотеке составят, в свою очередь, 9,2 млн рублей.

На первый взгляд аренда очевидно дешевле. Однако в случае ипотеки у вас к концу десятилетия останется квартира стоимостью в 10 млн рублей в качестве актива (при инфляции в 10%), который можно обратить в деньги либо сдавать. Кроме того, в более долгосрочной перспективе, продолжая снимать ту же квартиру, вы будете и дальше увеличивать расходы на проживание в ней. В то время как затраты на владение квартирой после ее приобретения снижаются до уровня коммунальных платежей, благодаря чему есть шанс, что переплата в перспективе окупится.

Также надо учитывать, что аренда год от года может дорожать, при этом ипотечный платеж остается в оговоренном заранее размере. Это снижает разницу между суммой по ипотечному кредиту и за аренду.

Как рассчитать выгоду самому

Наиболее удобный способ выяснить, что выгоднее, ипотека или аренда, - это один из онлайн-калькуляторов, позволяющих в несколько простых действий вычислить более выгодный вариант жилья.

Разберемся, как самостоятельно рассчитать, что выгоднее - ипотека или аренда - и каким будет размер выгоды.

На первом шаге воспользуемся ипотечным калькулятором, например, одним из предлагаемых сервисами "Циан", "Сравни.ру", "Финуслуги", чтобы подсчитать ежемесячный платеж по ипотеке.

Вычислим переплату по ипотеке, сложив все платежи и вычтя из полученного значения первоначальный размер кредита.

Предположим, рост арендной платы на уровне среднегодовой инфляции в России за последние 20 лет (около 10% в год, соответственно, 0,83% в месяц), посчитаем стоимость аренды на срок, равный сроку ипотеки. Это сумма ежемесячных платежей, каждый последующий из которых рассчитывается как предыдущий платеж х 1,0083, - расчет можно произвести с помощью Excel.

Исходя из предположения, что стоимость квартиры растет в темпе инфляции, вычислим капитализацию стоимости квартиры к концу срока ипотеки по формуле Будущая стоимость = начальная стоимость×〖(1+10%)〗^n, где n - срок ипотеки в годах.

Вычислим итоговые затраты на ипотеку по формуле: затраты на ипотеку = начальная стоимость квартиры + переплата - рост стоимости квартиры.

Теперь мы можем ответить на вопрос, что выгоднее в конкретном случае - ипотека или аренда.

Риски и скрытые расходы

Выгода состоит не только в разнице явных затрат в пользу того или иного варианта.Также на выгоду влияют риски и скрытые расходы, которые есть в обоих вариантах.

Наиболее очевидный риск - потеря работы или иные непредвиденные обстоятельства, влияющие на уровень дохода и способность вносить платежи. С этой точки зрения аренда - более безопасный вариант, потому что позволяет решить проблему, сменив жилье на более дешевый вариант. В то время как в случае ипотеки финансовые проблемы увеличивают риск дефолта, то есть ситуации, при которой заемщик не может выплачивать взносы по ипотеке. Предотвратить дефолт в этом случае можно с помощью кредитных каникул или реструктуризации долга (получения отсрочки платежа либо увеличения срока кредитования).

При этом важно понимать, что продать квартиру, купленную в ипотеку, до погашения ипотеки по умолчанию нельзя, так как квартира в этом случае находится в залоге у банка. Для этого придется договариваться с банком и, как правило, искать покупателя, готового заранее выделить деньги на погашение ипотечного долга. В свою очередь банк в случае дефолта по ипотеке может продать квартиру, пустив полученные деньги в счет погашения ипотеки.

Второй аспект - рост ставок, который в случае аренды никак не влияет на расходы, но иногда может (если это предусмотрено договором) вызвать рост платежей по кредиту.

Еще один важный аспект - инфляция, которая снижает реальную ставку по ипотеке (при сохранении номинальных значений ставки за счет снижения реальной стоимости денег вы фактически платите меньше за счет инфляции).

Наконец, в случае съемного жилья расходы на содержание жилья могут быть разделены с собственником (а некоторые, например, налоги и затраты на страховку, несет только собственник), в то время как в случае ипотеки все расходы на содержание жилья несет покупатель.

Региональные различия

В таблице выше представлены данные по средним ценам на аренду недвижимости и средним платежам по ипотеке в нескольких городах-миллионниках России. Исходя из этих данных, в Москве и Новосибирске в краткосрочной перспективе аренда - более выгодный вариант. В остальных городах затраты на аренду и ипотеку приблизительно равны. Стоит учитывать, конечно, и конкретную ставку по ипотеке: если заемщик оформил ее по льготной программе, то ипотека может стать выгоднее.

Психологический аспект: свобода или стабильность

Психологический аспект при ответе на вопрос "ипотека или аренда?" не менее важен, чем экономический.

"Свое жилье для человека всегда означает стабильность, которая и является ценностью - это гарантия относительного спокойствия", - говорит психолог Ирина Новоселова.

Из съемной квартиры могут выселить, может неожиданно вырасти арендная плата. Кроме того, живя в съемной квартире, можно столкнуться с необходимостью согласовывать перемены в своем образе жизни (появление партнера, ребенка, домашнего животного) с владельцем жилья, отмечает эксперт.

С другой стороны, при ипотеке возникает страх перед долгом из-за риска не закрыть его и опасения последствий. Причем риск невозможности выплатить долг не всегда зависит от самого человека, отмечает психолог: некоторые варианты занятости изначально предполагают нестабильный доход, кроме того, остается риск попасть под сокращение, риски, связанные со здоровьем и т. д. В таком случае перспектива быть должным банку очень крупную сумму выглядит малопривлекательно.

"Аренда может даваться человеку эмоционально проще в том случае, когда он больше думает о жизни в моменте и не заостряет внимание на далеком будущем: "сейчас есть возможность снимать квартиру и жить, и это хорошо, а что будет в дальнейшем - проблемы будущих нас". Ипотека накладывает длительные финансовые обязательства, которые могут служить стресс-фактором: ты думаешь уже не о том, как заплатить за съем жилья в этом месяце, а о том, что ближайшие 20-30 лет ты будешь обязан постоянно работать для оплаты долга. Съем жилья предполагает оплату по факту, избавляя от видимой необходимости планировать расходы на десятилетия вперед", - говорит Ирина Новоселова.

В текущих условиях, добавляет она, вмешивается еще один фактор: с нынешней ставкой по ипотеке платежи заоблачные, из-за чего многие попросту не могут позволить себе ипотеку. С одной стороны, это повышает привлекательность аренды, в том числе психологическую. Когда ипотека становится объективно непосильной ношей для широкой прослойки людей, то внутренне проще отказаться от "своего" жилья, чем когда вариант покупки квартиры в ипотеку был сложным, но реалистичным. С другой стороны, собственное жилье считается своего рода привилегией и показателем успеха, зрелости, определенного статуса человека в обществе. Его отсутствие может создавать дополнительную психологическую нагрузку, заставляя человека чувствовать себя неудачником, который не соответствует принятому в обществе образу успешного, зрелого человека.

"Те люди, которые выбирают аренду жилья, чаще не считают свою квартиру какой-то великой ценностью. Это не значит, что их не привлекает идея собственного жилья, а значит лишь только то, что они не станут корить себя за его отсутствие. Зачастую эти люди менее зависимы от мнения общества и более позитивно относятся к самим себе", - отмечает психолог.

Альтернатива: копить или инвестировать вместо ипотеки

Альтернативный вариант приобретения квартиры - накопить на нее и купить без ипотеки.

На первый взгляд такой вариант выглядит менее удобным, чем ипотека. Приходится одновременно:

• оплачивать аренду квартиры;
• откладывать деньги на покупку собственной.

В то время как ипотека дает возможность сразу же проживать в квартире, не дожидаясь накопления полной суммы.

Однако если подойти к вопросу с точки зрения экономики, дело обстоит иначе. Для примера возьмем квартиру стоимостью 10 млн рублей. Средний первоначальный взнос по ипотеке составляет около 30%, то есть 3 миллиона рублей. До покупки квартиры остается накопить 7 миллионов рублей.

Брать ипотеку при рыночной ставке около 20% достаточно накладно: при максимальном сроке в 30 лет ежемесячный платеж составит около 117 тысяч рублей, а доход должен быть значительно выше.

Оптимистичнее картина становится при льготной ставке в 6% годовых - тогда ежемесячный платеж составит порядка 42 тысяч рублей. Примем эту сумму за тот минимум, который можно откладывать ежемесячно при стремлении накопить на квартиру.

Итак, у нас есть 3 миллиона рублей первого взноса и возможность откладывать 42 тысячи рублей ежемесячно. Посмотрим, как можно накопить на квартиру при таких начальных данных.

• банковский депозит с возможностью пополнения. Максимальная ставка на долгосрочном депозите с возможностью пополнения в ноябре 2025 года - 14% годовых с капитализацией. Срок вклада - 5 лет (вклады "до востребования", как правило, имеют значительно более низкую ставку). При ставке по вкладу 14% годовых с капитализацией (то есть при ежемесячном начислении процентов, в том числе на ранее начисленные проценты) и ежемесячном пополнении на 42 тысячи рублей сумма в 10 миллионов рублей будет достигнута примерно за 5 лет и 3 месяца.
• ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) функционально аналогичен брокерскому счету, но при соблюдении определенных условий по такому счету можно получать до 52 тысяч рублей ежегодного налогового вычета. Один из наиболее простых способов инвестиций - приобретение паев биржевых паевых инвестиционных фондов. В качестве примера возьмем фонд с низким уровнем риска (основной актив - облигации) одной из российских управляющих компаний. Прогнозируемая годовая доходность фонда при нейтральном сценарии - 22%. Экстраполируем этот прогноз на весь срок вложения. При начальном вложении 3 млн рублей и ежемесячном внесении 42 тыс. руб. накопить 10 млн рублей удастся за 4 года.

Еще одна стратегия - откладывать сумму не в размере потенциального ипотечного платежа, а в размере разницы между гипотетическим платежом по ипотеке и расходами на аренду жилья. Конечно, это замедлит темп накоплений, но снизит нагрузку на личный бюджет.

В общем случае выбор "копить или купить" сводится к тому, что копить выгоднее либо при очень высоких ставках по ипотеке, либо при наличии на рынке высокодоходных финансовых инструментов с низким риском. Как правило, это происходит в один и тот же период: ставки по вкладам высоки тогда, когда и ипотечные платежи взлетают вверх.

Стоит отметить при этом одно скрытое преимущество ипотеки: она позволяет заморозить цену на жилье для вас как покупателя, что может быть разумно с учетом общей тенденции к постоянному росту цен на недвижимость. После накопления же нужной суммы за 4-5 лет с помощью инвестиций нужно будет копить и далее, чтобы догнать цены на жилье.

Что выгоднее - снимать квартиру или брать ипотеку в 2025-м?

Зависит от ставок по ипотеке и целей. Для проживания при отсутствии права на льготную ипотеку снимать квартиру однозначно выгоднее. При льготных ставках затраты могут быть сопоставимы или в пользу ипотеки.

Стоит ли брать ипотеку при ставке выше 14%?

Не стоит, т.к. переплата по кредиту в таком случае составит больше 100%. Кроме того, при такой высокой ставке размер ежемесячного платежа создаст высокую долговую нагрузку.

Почему не выгодно брать ипотеку на 30 лет?

Факторов два: высокие риски из-за слишком дальнего горизонта планирования и значительная (приближающаяся к 100%) переплата даже при низкой ставке (меньше 10% годовых). С другой стороны, чем дольше срок выплаты кредита, тем меньше ежемесячный платеж, что, в свою очередь, снижает риски не справиться с выплатами.

Что выгоднее - копить на квартиру или брать кредит?

При высоких ставках копить на квартиру выгоднее, при низкой ставке ипотека может быть выгоднее.

Можно ли рефинансировать ипотеку и снизить переплату?

Можно. Но это возможно в условиях, когда средние ипотечные ставки в банках снизились существенно (хотя бы на несколько процентов), иначе могут слишком долго окупаться платежи за сам процесс рефинансирования.

Если же идет речь о реструктуризации ипотеки для заемщика, который не справляется с платежами, то тут прежде всего увеличивается срок кредитования, а это увеличит и переплату по кредиту.

Снизить переплату по ипотеке может ее досрочное погашение.

Когда лучше продавать ипотечную квартиру?

Продать ипотечную квартиру до погашения ипотеки по закону не получится - Росреестр не сможет зарегистрировать переход права собственности, пока с квартиры не снято обременение. Об условиях продажи нужно договариваться со своим банком.

Также учтите, что если между приобретением и продажей квартиры прошло меньше 3 или 5 (в зависимости от обстоятельств) лет, то с дохода от ее продажи придется заплатить подоходный налог.

Если квартира нужна для долгосрочного проживания, покупка ее в ипотеку может быть оправданна. Если же квартира рассматривается как временное жилье, аренда может быть выгоднее. Частые переезды при ипотечной квартире будут слишком хлопотными и дорогими.

Кроме того, оцените риски. Если велика вероятность снижения дохода или потери работы, объемы собственных накоплений и возможность досрочного погашения кредита невелики, то с ипотекой лучше повременить.

Для расчета трат по ипотеке стоит воспользоваться специализированными онлайн-калькуляторами. В плюс ипотеке - возможность получения налогового вычета (но его дают лишь раз в жизни).

Принимайте решение взвешенно и руководствуясь разумом, а не эмоциональными порывами - в вопросах крупных приобретений расчеты имеют решающее значение.