Содержание:
- Как "квадрат" стал валютой: краткий обзор цен
- Топ-10 городов, где квадратный метр дорожает быстрее всего
- Москва и Петербург - лидеры по привлечению инвестиций в недвижимость
- Южный взлет: Сочи, Краснодар, Севастополь, Ялта
- Центр и Поволжье: рост за счет госинвестиций и ипотеки
- Сибирь и Дальний Восток - "новая нефть" в недвижимости
- Что ждет рынок дальше: прогноз до 2026 года
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Как "квадрат" стал валютой: краткий обзор цен
Средняя стоимость квадратного метра жилья - чистая абстракция: всегда важно, о каком именно жилье идет речь. Цена "квадрата" так называемой "элитной недвижимости" и старого панельного дома даже в одном и том же городе (например, в Москве) отличается в десятки раз. Например, в III квартале цена 1 м2 жилья класса де-люкс составила 3,1 млн руб/м2. Конечно, число таких объектов "элитного", "де-люкс" или "премиум" класса очень невелико - примерно 5-6%, причем 93% их сосредоточены в Москве.
Тем не менее, и в типовых домах одного класса жилья цена квадратного метра зависит как от региона, так и от района, особенно в мегаполисах. Нормативная цена метра, устанавливаемая Минстроем России ежеквартально и ежегодно, не отражает рыночных реалий, а используется для расчета социальных выплат на жилье.
Однако свои средние цены квадратного метра иногда публикуют крупные порталы объявлений - ЦИАН, "ДомКлик", "ЯндексНедвижимость", "Мир квартир". Согласно расчетам последнего, цена "квадрата" в новостройках страны с 2023 года выросла на 20,9% и составила 152 410 руб/м2. Во вторичке рост составил 13%, а цена достигла 123 164 руб/м2.
В интенсивно развивающихся регионах с дорогим, но продолжающим расти в цене жильем, рыночная стоимость квадратного метра отличается от средней по России даже при очень сильном обобщении. Например, в Москве ≈ 340 тыс. руб/м2, Санкт-Петербурге ≈ 260 тыс. руб/м2, Сочи ≈ 400 тыс.руб/м2.
Высокие цены при ограничении выдачи ипотеки и высокой процентной ставке ожидаемо уменьшили спрос на квартиры в новостройках. По данным bnMAP.pro, за три квартала этого года спрос буквально обвалился сразу во многих городах, в том числе в Санкт-Петербурге - на треть (в Москве он снизился чуть более, чем на 8%). Но на цены это существенно не повлияло! Покупатели ушли на вторичный рынок - спрос на вторичке, было просевший, восстановился.
На рынке новостроек цены не снижаются, потому что у застройщиков нет избыточных запасов площадей. "Российский рынок выстроен вокруг проектного финансирования, и девелопер не может устраивать демпинг - банк просто не позволит, - объясняет соучредитель девелоперской компании Kronung Group Филипп Шраге. - Кроме того, себестоимость уже так высока, что снижать цены на 20-30% означало бы работать в убыток. Спрос падает, но предложение тоже ограничено - особенно готовое жилье. В итоге рынок не проваливается, а "пережидает".
Сохранение цен и даже их рост на вторичном рынке - более слабый, чем у новостроек, значительно ниже инфляции - тоже имеет причины. Рыночная причина - новостройки превращаются во вторичку: кто-то специально покупает жилье для перепродажи, кто-то меняет место жительства.
Казалось бы, наличие разного рода субсидированных программ могло бы сдержать цены. Но это, увы, работает в обратную сторону. "Субсидии стимулируют спрос, а не снижают себестоимость, - говорит Филипп Шраге. - Люди выходят на сделки, но стоимость строительства остаётся высокой. Итог - рост цен".
Топ-10 городов, где квадратный метр дорожает быстрее всего
| Город | Средняя цена 2023 (руб/м2) | 2024 г. | 2025 г. | Прирост за 2 года |
| Москва | 275 000 | 310 000 | 340 000 | +24% |
| Санкт-Петербург | 220 000 | 245 000 | 260 000 | +18% |
| Сочи | 330 000 | 370 000 | 410 000 | +24% |
| Екатеринбург | 145 000 | 163 000 | 178 000 | +23% |
| Краснодар | 130 000 | 149 000 | 170 000 | +31% |
| Казань | 138 000 | 153 000 | 166 000 | +20% |
| Тюмень | 118 000 | 132 000 | 150 000 | +27% |
| Нижний Новгород | 155 000 | 172 000 | 189 000 | +22% |
| Новосибирск | 137 000 | 148 000 | 160 000 | +17% |
| Уфа | 126 000 | 138 000 | 151 000 | +20% |
Источники: ЕРЗ, bnMAP.pro, Циан Аналитика, Росреестр.
Москва и Петербург - лидеры по привлечению инвестиций в недвижимость
"Москва и Петербург дорожают быстрее остальных, так как это рынки с самым выраженным дефицитом ликвидных площадок, высокой конкуренцией за землю и плотной инфраструктурой, - считает эксперт по недвижимости Оксана Иванова. - Любая новая станция метро, МЦД или реконструкция магистрали моментально капитализируется в стоимости. Похожая логика в "городах-притяжениях" вокруг столиц - новая инфраструктура тянет цену вверх".
Ценовая гонка привела к тому, что многие москвичи и петербуржцы ради более доступного метра переезжают в прилегающие города-спутники: Мытищи, Химки, Долгопрудный в Подмосковье, а также Пушкин, Сертолово и Колпино в Ленинградской области, вдоль радиальных магистралей.
Соответственно растет и цена квадратного метра в пригородах мегаполисов. В Москве и северной столице особенно сильно росли цены во время бума 2022-2023 годов, когда инвестиционный спрос бил рекорды - Москва привлекла 65% инвестиций в недвижимость, Санкт-Петербург - 17%.
Южный взлет: Сочи, Краснодар, Севастополь, Ялта
Эксперты отмечают, что Юг России стал "второй Москвой" для внутренней миграции. В результате на курортный дефицит земли наложился спрос на переезд, что привело к росту цен на жилье, в отдельных случаях до 400-500 тыс.руб / м2. Это усилило интерес инвесторов, подтолкнув цены вверх.
Особенно в Сочи, который фактически стал инвестиционным центром страны. Здесь за 2 года на 45% подорожали "золотые квартиры" - элитная недвижимость с панорамным видом. Например, пентхаус в ЖК "Золотой треугольник Сочи" площадью 451 м2 недавно продавался за 700 млн руб, то есть по 1,5 млн руб/м2.
"За последние два года цены в южных регионах выросли в среднем на 25-35%, в курортных зонах - еще выше", - говорит руководитель агентства недвижимости Ксения Макаренко из Ростова-на-Дону.
В Севастополе и Ялте, по сравнению с курортами Краснодарского края, сегодня строят мало. Причин две - география (сложности с доставкой стройматериалов, не всеми из которых обеспечивает себя Крымский полуостров, а также санкции.
Соответственно, из-за дефицита нового жилья и эффекта низкой базы Севастополь, по данным портала "Мир квартир", показал за 2 года опережающий рост цен на новостройки: +56%, до 253 тыс. руб/м2.
Именно Крым, и прежде всего его Южный берег, эксперты называют самым перспективным направлением на горизонте 3-5 лет. "При правильном выборе локации и класса можно купить недвижимость существенно ниже сочинских цен с потенциалом капитализации по мере развития сервиса и транспортной доступности, - считает Оксана Иванова. - Если нужен баланс "доступность/перспектива" на море - смотрите на Крым и ЮБК: по соотношению цены к качеству среды сегодня это лучшая долгосрочная ставка на Чёрном море".
Но и в Краснодарском крае остались еще привлекательные "недооцененные" города.
"Мы выяснили, что наиболее низкие цены в Туапсе, - рассказал генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. - 170 941 руб/м2. на первичном рынке и 149 114 руб/м2 на вторичном. Средняя цена квартиры - 7,1-7,2 млн рублей".
Центр и Поволжье: рост за счёт госинвестиций и ипотеки
В регионах Центральной России, по данным портала "Мир квартир", безусловным лидером по росту цен как на первичное, так и на вторичное жилье стал Курск. Здесь новостройки подорожали за 2 года почти на 40%, до 133 тыс. руб/м2, а вторичка - на 56%, до 129 тыс. руб/м2.
Жилье в Курске дорожает в первую очередь из-за использования государственных сертификатов для компенсации ущерба от боевых действий, а также из-за общего роста себестоимости строительства, включая материалы и рабочую силу. То есть из-за роста спроса и дефицита предложения.
По тем же причинам значительно подорожали новостройки и вторичка в столице Мордовии Саранске - на 33% и на 22%, до 122 тыс. и 101 тыс. руб/м2 соответственно, а также вторичка во втором по численности населения городе Татарстана - Набережные Челны, на 27% до 120 тыс. руб/м2.
Почти на 30% за 2 года подскочила цена новостроек в столице Татарстана Казани, до 246 тыс. руб/м2. Вторичка здесь ненамного дешевле - почти 190 руб/м2 (рост на 22%). Казань, как и Нижний Новгород, а также Самара и Ульяновск показывают уверенный рост цен благодаря инфраструктурным проектам и программам поддержки молодых семей. Трасса М-12 повысила инвестиционную привлекательность Поволжья, но одновременно вызвала подорожание земли и стройматериалов. В итоге льготная ипотека по 7-8% по факту не спасает от роста стоимости жилплощади.
Сибирь и Дальний Восток - "новая нефть" в недвижимости
"Дальневосточная ипотека" стала драйвером роста цен на жилье на Дальнем Востоке России. В начале года Владивосток даже вошел в пятерку лидеров по стоимости квадратного метра - она достигла 208 тыс. руб/м2. В целом за 2 года, как подсчитали аналитики портала "Мир квартир", первичка во Владивостоке подорожала на 13%, до 200 тыс. руб/м2, вторичка - на 6%, до 180 тыс. руб/м2. Факторы роста - инвестиционный спрос, который стимулировала льготная ипотека, высокая стоимость стройматериалов и дефицит земли. Из-за отъезда населения в другие регионы спрос слабый, но цену поддерживает.
Красноярск, Иркутск и Владивосток сменяли друг друга в рейтингах лидеров по ценам на новостройки, обгоняя традиционно привлекательный для инвесторов Новосибирск. Но после двух лет роста в Новосибирске и Красноярске цены на новостройки пошли вниз.
С 2023 года новостройки в Новосибирске, по данным "Мира квартир", подорожали на 22%, до 166 тыс. руб/м2, в Красноярске - на 12%, до 147 тыс. руб/м2. Это меньше, чем в некоторых других городах Сибири, где рост составил до 30%, но Новосибирская и Красноярская агломерации - крупнейшие в регионе.
Вторичка же продолжает дорожать. Сегодня, по данным агрегатора недвижимости Restate, в Новосибирске она стоит 137 тыс. руб/м2, в Красноярске - 131 тыс. руб/м2. С точки зрения инвестора, вторичка в Сибири привлекательнее не только местной, но и московской новостройки - срок окупаемости которой, по подсчетам "Мира квартир", составляет почти 30 лет (!). В Новосибирске и Красноярске срок примерно вдвое меньше. Но в любом случае эксперты советуют относиться к инвестициям в сибирскую жилую недвижимость с осторожностью.
"Новосибирск остается стабильным инвестиционным городом, - говорит Филипп Шраге. - Но Сибирь - не про быстрые спекулятивные циклы, а про долгосрочное владение и аренду".
Что ждет рынок дальше: прогноз до 2026 года
Обвала рынка, как и падения цен на жилье, в обозримом будущем не ожидает никто из экспертов.
"Для падения нужно три условия: избыток предложения, дешевые кредиты и массовая просрочка у застройщиков. Ничего из этого на рынке нет, - объясняет Филипп Шраге. - Главный ориентир - ключевая ставка: если она будет снижаться, рынок в 2026 году снова войдет в фазу постепенного роста".
"Наиболее вероятен сценарий умеренного роста - в пределах 8-10% в год", - считает генеральный директор компании "Стройинвестиция" Игорь Лазарев.
За умеренный рост и "Сбербанк", по прогнозу которого (касающемуся, впрочем, только новостроек) цены в 2026 году вырастут на 5-7%.
Топ-10 "дорогих" городов России по темпам роста цен на жилье (2023-2025)
| Город | Рост цен, % | Средняя цена 2023 → 2025 (руб/м2) | Краткий аналитический комментарий |
| Краснодар | +31% | 130 000 → 170 000 | Один из самых бурно растущих рынков: переезд жителей из северных регионов, климат и спрос на вторичку подняли цены выше 30 %. |
| Тюмень | +27% | 118 000 → 150 000 | Инвестиции в нефтегаз, миграция специалистов и развитие инфраструктуры сделали город лидером по темпам роста на Урале. |
| Сочи | +24% | 330 000 → 410 000 | Дефицит земли, премиум-застройка и ажиотажный спрос - каждый метр превращается в объект инвестиций. |
| Москва | +24% | 275 000 → 340 000 | Столица удерживает высокий спрос за счёт элитных проектов и инвестиционной привлекательности - жилье превращается в актив. |
| Екатеринбург | +23% | 145 000 → 178 000 | Сильный промышленный кластер и ограниченное строительство в центре делают жилье дефицитным. |
| Нижний Новгород | +22% | 155 000 → 189 000 | Один из самых быстро дорожающих регионов Поволжья. Развитие транспортных проектов усиливает инвестиционный интерес. |
| Казань | +20% | 138 000 → 166 000 | Туризм, университетская среда и устойчивый внутренний спрос поддерживают стабильный рост рынка. |
| Уфа | +20% | 126 000 → 151 000 | Сбалансированный рынок: рост идет без перегрева, но новые микрорайоны быстро распродаются. |
| Санкт-Петербург | +18% | 220 000 → 260 000 | Несмотря на замедление темпов, город остаётся вторым по дороговизне и спросу на бизнес-класс. |
| Новосибирск | +17% | 137 000 → 160 000 | Устойчивый рост обеспечен притоком IT-специалистов и сокращением предложения на первичке. |
Источники: ЕРЗ, bnMAP.pro, Циан Аналитика, Росреестр.
В каких городах России самое дорогое жилье в 2025 году?
В 2025 году это Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Именно эти самые дорогие города для жизни формируют первую "золотую тройку".
Почему квадратный метр дорожает даже при спаде спроса?
Из-за роста инфляции, подорожания стройматериалов и сокращения объемов строительства.
Стоит ли покупать жилье в новостройке или подождать 2026 года?
Эксперты считают: ждать обвала бессмысленно, так как предложение ограничено.
Какие регионы еще остались доступными для молодых семей?
Покупка жилья для молодых семей доступна практически во всех регионах России, но условия зависят от конкретной программы - федеральной (например, "Молодая семья") или региональной, а также от типа жилья (новостройка или вторичка). Федеральная программа "Молодая семья" предлагает субсидию в размере 30-35% от стоимости жилья для семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также существуют региональные льготные ипотечные программы.
Что влияет на рост цен - ипотека, инфляция или стройматериалы?
Все перечисленное. Основные факторы сегодня - инфляция, дефицит стройматериалов и массовый переезд населения в крупные города России.
Как выгодно вложиться в недвижимость в период роста?
Покупку небольших студий в растущих регионах эксперты считают лучшим вариантом.
Почему Сочи и Краснодар стали новыми столицами жилья?
Из-за массовой климатической миграции населения, ограниченного предложения и туристического потока.
Где в России можно купить квартиру до 100 тыс руб. за м2?
Квартиру дешевле 100 тыс. руб за м2 можно купить в республиках Дагестан, Ингушетия и Удмуртия, в Брянской, Еврейской автономной, Кемеровской, Курганской, Оренбургской, Орловской, Смоленской и Ульяновской областях. Цены ниже 100 тыс. руб за м2 зафиксированы в таких городах, как Брянск, Киров, Магнитогорск, Махачкала, Нижний Тагил, Новокузнецк, Орёл, Оренбург.
Что будет с вторичным рынком после роста новостроек?
Он стагнирует, потому что покупатели уходят в новостройки. Однако цены растут в пределах инфляции - продавцы психологически пока не готовы к их радикальному снижению; к нему приведет только обвал спроса, которого пока не происходит, потому что темпы ввода новостроек отстают от спроса.
Заключение
Актуальность вопросов "сколько стоит квадратный метр?" и "где в России выгодно покупать жильё?", как и рост цен, свидетельствуют, что собственный дом - по-прежнему ценность; продать квартиру и переехать в апартаменты или арендовать площади у государства хотят очень немногие.
Сегодня не только столичный, но и российский рынок недвижимости находится в стадии, когда владение квартирой в крупном городе, особенно в мегаполисе, становится показателем стабильности, безопасности и успеха. По данным Росреестра и агрегаторов объявлений, стоимость квадратного метра в Москве и других крупных городах продолжает расти, несмотря на небольшие колебания. Рост цен поддерживает тенденцию сокращения площадей - через несколько лет квартира 100 м2 станет слишком дорогой для покупки даже в средних по темпам развития регионах.