Юристы и участники рынка недвижимости вздохнули полной грудью после решения Верховного суда, говорит руководитель юридического отдела сервиса "Защита сделки" в М2 Василиса Овсянникова. Но все же покупатели вторичного жилья останутся настороженными - переживать судебные разбирательства никто не хочет.
"Я ожидал, что решения отменят и вс дело направят на новое рассмотрение, но Верховный суд пришел к выводу, что нет оснований для признания сделки недействительной, видимо, ему стало это понятно из материалов дела, новых обстоятельств не нужно устанавливать в этой части", - говорит член правового комитета "Российской гильдии риелторов" Николай Зырянов.
Решение, по его мнению, является восстановлением законности и справедливости. Вызывает огромный интерес, отмечает эксперт, полный текст решения Верховного суда, поскольку в нем должны быть ответы на вопросы об ошибках судов нижестоящих инстанций, какие выводы были ошибочными и по каким причинам.
Примечательно, что прокурор, участвовавший в деле, полагал, что сделки являются недействительными, но судьи Верховного суда с ним не согласились, отмечает Зырянов. "Я думаю, что это определение успокоит рынок, вселит уверенность в покупателей, будет способствовать устойчивости оборота. Но в любом случае расслабляться не стоит, нужно больше внимания уделять проверке продавца, выяснять детали, связываться с родственниками, проверять причины продажи, насколько они реальны. Отказ в иске Долиной отнюдь не означает, что прекратятся попытки мошенников вводить продавцов в заблуждение и подталкивать их на продажу квартир. Обсуждаемые сейчас законодательные инициативы нужно довести до законов, чтобы обеспечить стабильность сделок по продаже недвижимости, создавать надежные барьеры на пути преступников и недобросовестных продавцов", - считает эксперт.
Решение гражданской коллегии Верховного суда РФ разрешило проблему, которая угрожала принципам справедливости, защиты прав участников рынка недвижимости и правопорядка в полном его понимании, говорит член Общественного совета Росреестра, член комитета по недвижимости "ОПОРА России" Илья Васильчук. "Суд полностью отказал Ларисе Долиной в исковых требованиях о признании сделок недействительными и фактически восстановил нарушенное право Полины Лурье. Можно сказать, что с этого момента "эффект Долиной" исчез, рынок недвижимости может спокойно вздохнуть. Если завтра коллегия Верховного суда РФ опубликует свое определение, оно может лечь в основу нового вектора судебной практики, при котором добросовестные покупатели будут оставаться с квартирами, за которые они заплатили "бабушкам 007", а ведомым (обманутым мошенниками продавцам) придется восстанавливать свои права и возвращать деньги уже в рамках уголовных дел - с мошенников и их пособников", - говорит Васильчук.
Решение ВС стало для рынка принципиальным сигналом, но не поставило точку в споре, считает риелтор Ярослав Кобаладзе. Для рынка ключевой момент: суд разделил вопрос мошенничества и право покупателя на объект. Риск потери жилья перестает быть абстрактным и превращается в фактор, который рынок учитывает заранее. Покупатели закладывают его в цену или отказываются от сделок с пожилыми собственниками, доверенностями и сложной историей объекта. В Москве это в первую очередь отражается на крупных и дорогих квартирах вторичного рынка. Пока судебная практика не зафиксирует единый подход, вторичный рынок будет торговаться с дисконтом и дольше находиться в экспозиции, а застройщики продолжат получать дополнительный приток покупателей.
Ключевое последствие решения - перераспределение рисков внутри системы сделок, говорит гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Это принципиальный сигнал рынку: даже в сложных мошеннических схемах риск не может автоматически перекладываться на покупателя. Такая позиция снижает давление на институт добросовестного приобретателя и корректирует поведение участников рынка. Покупатели по-прежнему внимательно относятся к нестандартным ситуациям - пожилым продавцам, сделкам под давлением, сложной истории владения, - но уже не воспринимают сценарий полной потери актива как базовый.
"На этом фоне переток спроса со вторичного рынка в новостройки может замедлиться. Первичный рынок сохраняет репутацию более предсказуемого, однако вторичка, включая центр Москвы и премиальный сегмент, получает важную судебную опору. Это снижает избыточный дисконт, который закладывался исключительно из-за риска оспаривания, и постепенно стабилизирует сроки экспозиции по юридически сложным объектам. При этом рынок не откажется от усиленной проверки сделок. Аккредитивы, депозиты, нотариальные расчеты и участие банков закрепляются как стандарт, что сохраняет повышенные транзакционные издержки и удлиненный цикл сделки. Одно судебное решение не влияет напрямую на уровень цен, но оно сужает риск-премию в сегментах со сложной историей и возвращает рынку ощущение управляемости и предсказуемости", - отмечает Летенков.
Подход, предложенный Верховным судом, выглядит более аккуратным с точки зрения права, считает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. При этом полностью снимать ответственность с покупателя все равно нельзя, подчеркивает эксперт: продажа квартиры заметно ниже рынка и требование наличных - это прямые сигналы опасности. Они должны останавливать и риелтора, и самого покупателя. Текущее решение возвращает спор в правовое поле: позволяет отдельно оценить право собственности и отдельно - последствия сделки, включая вопрос проживания и возможных потерь сторон.
Резких изменений на рынке из-за решения ВС, по мнению Шинкевич, не произойдет. "Рынок остается активным, несмотря на тревожный фон. Покупатели боятся, но продолжают выходить на сделки, часто переводя деньги со вкладов из-за риска обесценивания. При этом сами сделки усложнились: стороны запрашивают больше документов, проверяют друг друга, берут справки из психо- и наркодиспансеров, заказывают углубленные юридические проверки. Это уже устоявшаяся практика. Решение суда не остановит рынок и не разгонит его, но станет важным ориентиром. На него будут ссылаться в аналогичных спорах, особенно там, где сделки заключались с очевидными нарушениями здравого смысла. Проблему мошенничества единичными решениями не решить, здесь нужны системные меры - страхование, усиление роли нотариусов и четкие правила ответственности. Для покупателей главный эффект - окончательное закрепление осторожности как обязательного условия любой сделки", - подчеркивает эксперт.
Суд счел неверными выводы нижестоящих судов о том, что действие под влиянием мошенников исключает понимание сути сделки, однако покупателю еще нужно будет побороться за то, чтобы выселить всех зарегистрированных в квартире, говорит старший партнер МКА "ЮрСити", адвокат, к.ю.н. Виталий Шакин. Хотя, скорее всего, предполагает он, после выводов ВС о том, что сделка по продаже законна и сохраняет свою силу, выселение произойдет практически автоматически.
"Предполагаю, в практике закрепится как минимум запрос на справки из психоневрологического и наркодиспансеров с медицинским освидетельствованием продавца в день сделки. Особенно это будет актуально для собственников пожилого возраста", - добавляет Овсянникова.
Верховный суд РФ рассматривает жалобу по делу о квартире Ларисы Долиной