Власти неоднократно вводили временный запрет на взыскание неустойки с застройщиков за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. Последний такой мораторий, действовавший с марта 2024 года, завершился 31 декабря 2025 года. С 2026 года применяется общее правило: если застройщик нарушил срок передачи квартиры, дольщик вправе требовать неустойку за каждый день просрочки, пояснил депутат Госдумы Алексей Говырин (фракция "Единая Россия").
За какие периоды можно взыскать неустойку в 2026 году?
"Отсчет начинается со следующего дня после даты сдачи, указанной в договоре долевого участия, и заканчивается днем подписания акта включительно. Если же в договоре стоит период (например, "1 квартал 2026 года"), то просрочка пойдет с 1 апреля", - объясняет адвокат, эксперт Института экономики роста им. П.А. Столыпина Дмитрий Григориади.
Эксперт также уточняет, что в расчет не включается период, когда действовал мораторий (с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года). Таким образом, взыскать компенсацию в связи с просрочкой можно за периоды:
- с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года - так называемое "окно" между мораториями (с учетом трехлетнего срока исковой давности).
- с 1 января 2026 года и до дня подписания акта приема-передачи квартиры.
Алексей Говырин добавляет: "Общий срок составляет три года и обычно привязан к моменту, когда обязательство должно было быть исполнено. Для длительной просрочки на практике важно, что при подаче иска в 2026 году часть самых ранних дней может оказаться за пределами трех лет, если застройщик заявит о пропуске срока, поэтому граница по датам всегда зависит от конкретного дня обращения в суд".
Как рассчитать размер неустойки?
Для физических лиц неустойка определяется исходя из 1/150 ключевой ставки Банка России.
Формула для расчета такая:
Сумма неустойки = цена квартиры по договору х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ x 1/150
Например, если по договору квартира стоит 10 млн рублей, а ключевая ставка Центробанка составляет 16%, то за каждый день просрочки начисляется 10 666,67 рублей (10 000 000 × 0,16 / 150). Соответственно, при задержке в 100 дней общая сумма компенсации будет равна около 1 066 666,67 рублей.
При этом, по словам Дмитрия Григориади, суды часто применяют статью 333 ГК РФ и снижают размер неустойки, если сочтут ее "несоразмерной последствиям нарушения". Но бороться за полный объем - это законное право дольщика, заявляет адвокат.
Взыскание неустойки
Процесс начинается с досудебной претензии с подробным изложением ситуации и расчетом. "Досудебную претензию следует отправить ценным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика. Это "билет" в суд. Без этого шага вы не сможете взыскать штраф 50% по Закону о защите прав потребителей", - предупреждает Дмитрий Григориади.
Если застройщик проигнорирует требование, следующий шаг - обращение в суд. Иск можно подавать по своему месту жительства.
Отсрочка для "старых" долгов
Если решение суда вынесено или исполнительный лист получен по требованиям, возникшим до 1 января 2026 года, то у застройщика есть право не выплачивать долг до конца этого года.
Дмитрий Григориади объясняет: суть правила в том, что суд можно выиграть сейчас, а получить деньги - лишь после 31 декабря 2026 года. "Исключение - если застройщик "совестливый" и платит добровольно. Но в реальности компании будут пользоваться этой легальной передышкой, чтобы сохранить оборотные средства на достройку объектов. Это своего рода компромисс между интересами конкретного человека и стабильностью всего рынка жилья", - резюмирует адвокат.
Эксперты подчеркивают, что эта отсрочка касается только "старых" долгов. За любые новые нарушения, начавшиеся с 1 января 2026 года, застройщик будет нести ответственность в обычном порядке - без каких-либо отсрочек.