"Сразу же стоит прояснить разницу в понятиях "срок сдачи в эксплуатацию" и "срок подписания акта приема-передачи". В первом случае это дата, к которой строение должно быть полностью готово к заселению, подключено ко всем инженерным коммуникациям. Во втором случае - это момент передачи ключей, после которого собственник подтверждает свои права на жилье и может незамедлительно въехать в квартиру", - пояснил "Российской газете" адвокат Мадрид Ибрагимов.
В договорах с застройщиками чаще всего указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Стоит отметить, что нередко сроки обозначены не конкретными датами, а кварталами. Например, сдача дома в I квартале 2026 года. Это означает, что дом должен быть готов к заселению не позднее 31 марта 2026 года.
Если застройщик переносит дату передачи ключей хотя бы на один день, это дает право дольщику взыскать неустойку. В соответствии со ст. 6 п. 2 ФЗ-214 размер компенсации равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день. Если дольщик столкнулся с задержкой, он вправе составить письменную претензию и направить ее застройщику. Если последний игнорирует обращение или отказывается платить по счетам, претензию следует передать в мировой или районный суд.
Если дело дойдет до суда, можно не только взыскать неустойку, но и компенсировать другие расходы: моральный ущерб, штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований дольщика, компенсацию оплаты аренды жилья, проценты по ипотеке и расходы на услуги юриста.
"В 2020 году государство объявило мораторий на выплату неустоек дольщикам. Из-за пандемии и сложных экономических условий законодатель посчитал, что девелоперам будет сложнее сдавать объекты в срок, а обилие исков со стороны дольщиков несет риск массовых банкротств. Мораторий несколько раз продлевался, но 31 декабря 2025 года он официально завершился. Из-за действовавшего моратория единственным решением для дольщиков было одностороннее расторжение договора и возврат уплаченных средств. Теперь они могут взыскивать неустойку, если застройщик затягивает сроки сдачи объекта", - отметил юрист.
Сейчас подход к взысканию неустойки несколько изменился, добавляет адвокат Екатерина Демченко. Девелоперы получили отсрочку на погашение штрафных санкций до конца 2026 года при условии, что задолженность возникла или была заявлена до 1 января 2026 года.
По новым периодам просрочки, считающимся с 1 января 2026 года, неустойка начисляется в полном объеме.
Пока действовал мораторий, фактически единственным решением проблем являлось одностороннее расторжение договора долевого участия со стороны дольщика. Теперь ситуация поменялась, и застройщикам придется обратить пристальное внимание на исполнение условий договоренностей с клиентами. "Чтобы претендовать на неустойку из-за задержки сроков строительства, дольщику необходимо направить официальную претензию. Если застройщик не отвечает или не согласен, претензия передается в суд. Если квартира была приобретена в ипотеку, процесс взыскания неустойки будет несколько сложнее. Особенно если с момента оформления ипотечного соглашения прошло более трех лет. Именно в этот период необходимо подтвердить банку, что заемные средства были потрачены на приобретение жилья. Без акта приема-передачи сделать это невозможно. Поэтому дольщику предстоит подготовить пакет документов для банка", - уточнила юрист. В числе этих документов - уведомление от застройщика о переносе сроков сдачи объекта, допсоглашение (если документ был подписан дольщиком), письмо из Росреестра о переносе сроков, публикации в СМИ о задержке на строительном объекте.
Чтобы не столкнуться с проблемами, следует обратиться в банк и уточнить, какие конкретно документы потребуются.