Что выбирают: землю или готовый дом
Ряд экспертов отмечают, что покупатели все чаще отдают предпочтение готовым объектам. "У нас было несколько заказчиков, которые планировали строительство, - рассказывает генеральный директор инженерно-строительной компании ECOLIFE Руслан Хабусов. - Но после получения коммерческих предложений приняли решение купить готовое жилье, потому что на сегодняшний день это оказалось выгоднее, чем строить".
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова подтверждает: сегодня в цене небольшие дачные домики, куда можно заехать сразу после покупки. "Этот сегмент пользуется повышенным спросом благодаря сокращению альтернативных вариантов семейного отдыха", - поясняет она.
В массовом сегменте картина иная. По данным коммерческого директора ФСК Family Анны Комаровой, до 70% сделок приходится на покупку участков, еще 25-30% - на готовые дома, 1-2% - на таунхаусы. "Это напрямую отражает текущий спрос: покупатели выбирают землю и реализуют строительство дома под себя", - поясняет она.
В премиальном сегменте структура тоже различается. Руководитель департамента загородной недвижимости агентства Point Estate Станислав Постоенко приводит данные: на первичном рынке участки без подряда занимают около 60% предложения, коттеджи - 30-35%, таунхаусы - 5%. На вторичном рынке доминируют готовые коттеджи - 80%.
Цены: разбег по сегментам
Динамика цен на готовые дома и участки зависит от локации и класса жилья. В Московской области, по данным директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, районы севера и запада показали рост до 30% в годовой динамике. На южном направлении динамика спокойнее, но прирост тоже есть.
Анна Комарова приводит цифры по регионам: в Московском регионе рост составил 8-12%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 6-10%, на юге России - до 12-18%. Средний бюджет в столичном регионе, по ее данным, составляет около 4,2 млн рублей за участок и порядка 33,5 млн рублей за дом в коттеджном поселке.
В элитном сегменте цифры совсем другие. Станислав Постоенко оценивает средний бюджет на первичном рынке в 230-250 млн рублей, цена сотки земли - 4,5 млн рублей. На вторичном рынке средний бюджет еще выше - 430 млн рублей, сотка - 6,7 млн рублей.
В массовом сегменте разброс цен также заметен. Руслан Хабусов приводит такие цифры: стоимость участка начинается от 500 тысяч рублей за небольшие наделы в СНТ в ста километрах от МКАД и доходит до 30-40 миллионов за ИЖС в престижных направлениях. "Если брать более массовый сегмент, стоимость ИЖС составит примерно 3-7 млн рублей в зависимости от направления", - уточняет он.
При этом построить качественный дом, по словам Хабусова, дешевле 10-12 млн рублей невозможно. "Речь именно про качественный, полноценный дом. Более дешевые варианты - это уже компромиссы по технологии и качеству", - говорит эксперт.
Кто покупает: бумеры, миллениалы и зумеры
По наблюдениям Светланы Опрышко, в целом по рынку основная аудитория - семейные покупатели с доходом выше среднего в возрасте 30-45 лет. При этом растет доля покупателей до 30 лет - зумеров, мечтающих о своем доме. "Чаще такие покупатели выбирают организованные загородные поселки, а не дачи в классическом понимании. Им важна современная архитектура с целостной концепцией, эргономичные планировки, удобная навигация для пешеходов и инфраструктура. Доля покупателей старше 45 лет сокращается, так как классические дачи теряют популярность", - поясняет эксперт.
В элитном секторе тенденция к омоложению особенно заметна. Как рассказывает СЕО строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин, за последние пять лет его заказчик помолодел лет на десять. Средний возраст - 35 лет. "Очень много молодых пар - 30-летних ребят-бизнесменов, которые сами заработали деньги в IT, на развитии ИИ, а также на криптовалюте, биотехнологиях, - говорит он. - Но основной контингент - люди 35-45 лет. Это семьи с детьми, которые хотят жить за городом постоянно".
В то же время в массовом строительстве ядро аудитории остается возрастным. По словам Руслана Хабусова, основная аудитория здесь - люди старше 45 лет. Заказчики в возрасте 30-45 лет составляют порядка 15-20% и являются скорее исключением. Основной портрет - мужчины 40-45 лет, хотя решение обычно принимает семейная пара, а супруга часто участвует в коммуникации.
Своя специфика есть и на вторичном рынке. Юлия Дымова отмечает, что значимой группой здесь остаются покупатели старшего возраста - бумеры, приобретающие загородные дома для спокойной жизни. "Они не исключают городскую недвижимость, а просто покупают дополнительный дом, чтобы там жить и получать удовольствие", - говорит она.
Почему люди едут за город: природа, семья и никаких инвестиций
По словам Станислава Постоенко, инвестиционная составляющая при покупке загородного жилья ушла на последнее место. Подавляющее большинство покупателей (85%) рассматривают загородный дом как основное место проживания. Доля инвестиционных сделок, по его данным, не превышает 12-15%. Среди тех, кто приобретает жилье для себя, главные мотивы - переезд семьи (около половины таких покупателей) или желание иметь альтернативу городской квартире для выходных и сезонного проживания.
Анна Комарова распределяет мотивы следующим образом: 40-45% сделок приходится на покупку второго жилья или дачи, еще 35-40% - на переезд за город на постоянное проживание (в том числе благодаря удаленной работе). Инвестиции занимают порядка 10-15%.
Арсений Дрожалин обращает внимание на эмоциональную составляющую покупки. По его словам, главная причина загородных сделок - стремление к комфортной жизни на природе в своем родовом гнезде. Многие современные дома он сравнивает с новыми русскими усадьбами, где вместо бани - СПА-комплекс, вместо людской - корпус для персонала, а вместо конюшни - большой гараж. При этом такие проекты оснащены сложной инженерией и инновациями, но использование экологичных материалов остается в тренде.
Что дальше: прогнозы на 2026 год
Эксперты сходятся во мнении, что цены продолжат расти, но темпы будут разными.
Светлана Опрышко прогнозирует рост стоимости домов и участков на 8-12%. "По мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет увеличиваться, в том числе и на загородное. Вслед за этим последует и коррекция цен", - резюмирует эксперт.
Анна Комарова также ожидает умеренный рост: по ее оценкам, спрос на загородное жилье может увеличиться на 10%, а цены - на 8-10% в базовом сценарии.
В элитном сегменте, по прогнозам Станислава Постоенко, ликвидные объекты подорожают на 8-12%, участки в "топовых западных локациях" - на 10-15%. Спрос, по его оценкам, вырастет менее заметно - в пределах 7-10%. "Первичный рынок будет зависеть от качества новых проектов, а вторичный - от готовности продавцов к переговорам и дисконту. Современные дома сохранят цену и ликвидность, тогда как устаревшие объекты будут торговаться хуже и, возможно, дешеветь", - заключает эксперт.
Наиболее осторожен в оценках Руслан Хабусов. "Сильного роста не будет, - говорит он. - Сейчас наблюдается снижение спроса на услуги, и поставщики становятся максимально гибкими. По моим ощущениям, максимум до 5% - это тот рост, который мы можем увидеть".