Покупка по этой схеме возможна в уже достроенных домах. А с учетом того, что к моменту сдачи дома у девелоперов сейчас остается значительная доля непроданных квартир, (так, в домах, которые должны быть сданы в 2026 году, продано, по данным ДОМ.РФ, лишь 52% квартир), финансовый механизм весьма актуален.
В целом схема действует так: покупатель проживает в квартире на правах арендатора и вносит арендную плату. А когда заранее оговоренный срок пройдет (обычно это 2-3 года), он должен расплатиться за жилье полностью (можно оформить ипотеку), после чего квартира переходит в его собственность. Далее начинаются нюансы, которые должны быть прописаны в договоре - нужен ли первый взнос, включается ли арендная плата в выкупные платежи, а если включается, то - полностью или частично. Полное зачисление арендных платежей в счет выкупной стоимости квартиры - самый редкий вариант, отмечает руководитель департамента продаж компании "Расцветай Столица" Святослав Иванов. Если покупатель передумал - в договоре прописывается, какие из внесенных сумм ему возвращаются.
В течение всего срока аренды квартира остается в собственности арендодателя, а переход права собственности происходит после полной оплаты и заключения договора купли-продажи, пояснили в компании ГК "Да! Девелопмент". Чаще всего такой формат покупки выбирают семьи, которые не подходят под государственные ипотечные программы. Застройщику подобная схема позволяет эффективнее реализовывать квартиры большей площади, а для клиента основным преимуществом становится возможность получить ключи и заселиться в квартиру уже в день сделки, отмечают в компании.
Ипотека остается дорогой, и это заставляет девелоперов искать промежуточные модели, говорит вице-президент "Российской гильдии риэлторов" Игорь Горский. Аренда с выкупом начала появляться у ряда застройщиков, но пока это не массовый тренд, а нишевый инструмент. В одной компании, рассказывает Горский, клиенты в 100% случаев выбирали более привычный предварительный договор купли-продажи, но не аренду с выкупом. В другой же, напротив, все 26 квартир, предложенные по такой модели, были разобраны клиентами за полтора дня, при этом ожидаемый выкуп - 75-80%. Но все же в целом такие сделки пока единичны, подчеркивает эксперт.
Такой формат подходит под конкретные жизненные сценарии, говорит управляющий партнер агентства "Генератор недвижимости" Константин Анохин. Например, для семей с планируемым переездом: они уже живут в новой квартире и параллельно продают старую. Или для тех, кто хочет улучшить кредитную историю перед подачей на ипотеку. По словам Святослава Иванова, этот формат часто применяется в рамках целевых программ (семейные, молодежные проекты, муниципальные инициативы для врачей, учителей, молодых специалистов).
Кроме того, так покупатель может дождаться более щадящих ставок по ипотеке. Но тут нужно внимательно читать договор и просчитывать - не выйдет ли аренда дороже ипотеки по нынешним условиям.
Логика со стороны застройщика понятна, говорит гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков: он, как правило, получает крупный платеж, около 30% стоимости, затем стабильный арендный доход. Квартира перестает быть "мертвым" активом: уходит нагрузка по коммунальным платежам, налогам, обслуживанию. Плюс появляется живая связка с будущим покупателем. Человек заезжает, обустраивает жилье, привыкает к локации и дому. Через два года вероятность сделки резко растет - не из-за условий, а из-за привычки жить именно в этой квартире.
Из недостатков для застройщика - отложенное получение полной суммы сделки, что при инфляции снижает реальную доходность объекта, говорит Святослав Иванов. Кроме того, всегда существует риск одностороннего расторжения договора покупателем, а это влечет потерю времени на повторный поиск клиента. Также за время проживания арендатора квартира теряет товарный вид, это тоже может аукнуться дополнительными затратами для девелопера.
Минусы для покупателя - возможная переплата (если часть платы не засчитывается в выкупные платежи), невозможность распоряжаться квартирой до полного выкупа, сделать перепланировку, сдать в субаренду, использовать как залог.
Отдельный риск - обустройство квартиры, отмечает Летенков. Даже базовые вещи вроде карнизов, шкафов, кухни требуют вмешательства в отделку. А если сделка не состоится, могут возникнуть споры: кто оплачивает восстановление, какие штрафы предусмотрены.
"Деньги покупателя фактически лежат у застройщика без дохода, - говорит руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. - Если те же средства держать на депозите, они приносят процент. При использовании аренды с выкупом единственный расчет - рост цены на квартиру или попытка "застолбить" нужную планировку, пока нет возможности взять ипотеку".
Для застройщика конструкция выглядит гораздо проще, говорит Патанин. Даже если клиент не доходит до финальной сделки, объект возвращается в экспозицию. В условиях роста цен его можно продать повторно дороже.
В текущем виде схема не станет массовой, уверен Летенков. Спрос сдерживают высокий порог входа и неопределенность по итоговой покупке. Большинство покупателей, у которых есть первый взнос, предпочтут сразу выйти на ипотеку и зафиксировать условия, чем растягивать решение на два года. Но сценарий меняется, если убрать первоначальный платеж, считает он. Если застройщик начнет просто сдавать квартиры с отделкой по рыночной цене и оставит право выкупа в любой момент - интерес появится. Тогда человек заезжает без крупного взноса, живет, проверяет район, а решение о покупке принимает позже. При таком подходе поток арендаторов вырастет, и часть из них действительно перейдет в сделку.
При этом для рынка аренды такое явление создает давление. Девелоперы выводят сразу большой объем новых квартир, часто в одних и тех же локациях. Эти объекты свежие, с отделкой, без износа, и они начинают конкурировать с частными собственниками. Если цена окажется на уровне рынка или ниже, арендаторы будут выбирать такие варианты.
"Пока ипотека не вернется к более доступным ставкам, подобные гибридные схемы будут появляться. Но в доминирующую модель они не превращаются: слишком много условий должно совпасть, чтобы сделка дошла до финального выкупа", - говорит Анохин.