С 1 февраля 2026 года введено правило "одна семья - один льготный кредит": оформить новую льготную ипотеку, не погасив предыдущую, стало невозможным. Также была введена обязательная солидарная ответственность супругов - кредит теперь оформляется на обоих.
С 2018 года "Семейная ипотека" превратилась из нишевого инструмента поддержки в главный инструмент рынка жилищного кредитования России. В 2024 году общий объем ипотечного рынка составил около 4,9 трлн рублей - примерно вдвое меньше рекордного 2023 года (7,8 трлн рублей). Причина: тогда была свернута массовая льготная ипотека, а высокая ключевая ставка сделала рыночные кредиты практически недоступными (ставки по ним превысили 28-29% годовых). И тогда именно "Семейная ипотека" удержала рынок на плаву, заняв около 60% всей льготной ипотеки (сумма выдачи 2,14 трлн рублей). В 2025 году число оформленных кредитов выросло на 44% - до 545 тысяч. А доля данной программы в льготных выдачах достигла 90% - по количеству и по объему. По данным ЦБ, на долю льготной ипотеки разных видов в 2025 году приходилось около 80% всех выданных жилищных кредитов.
Лидером остается Московский регион: в 2025 году на него пришлось 19% всех кредитов по стране и 30% от суммарного объема финансирования. Цена вопроса для бюджета, откуда идет субсидирование низкой ставки, впечатляет. На 2025 год государство предусмотрело на поддержку "Семейной ипотеки" 637 млрд рублей. А по итогам года расходы на все льготные ипотечные программы достигли около 2 трлн рублей. На 2026-2028 годы на семейную программу заложено около 1,8 трлн рублей, но фактические траты уже опережают плановые ориентиры.
Почему меняют правила? Причин несколько. Госбюджет под давлением: дефицит за первые пять месяцев 2026 года составил около 6 трлн рублей при плановом годовом показателе в 3,786 трлн рублей. При формуле возмещения банкам ("ключевая ставка плюс 3,5 п.п.") на фоне все еще высоких ставок ЦБ компенсация по действующей ставке составляет около 17,75% за вычетом тех 6%, которые платит заемщик.
Налицо и демографический перекос. Когда платят одинаково за первого ребенка и за пятого, не было стимула к рождению второго, третьего и последующих детей. Переход к шкале "больше детей - ниже ставка" призван это исправить.
Наконец, наблюдались и злоупотребления. По данным Счетной палаты, на 1 января 2024 года более 114,9 тыс. заемщиков оформили два и более льготных кредита, а 1563 человека - пять и более. Нынешнее правило одного льготного кредита и запрет "донорских схем" - когда льготная ставка обеспечивалась за счет привлечения третьих лиц (родственников с детьми) - уже стали первыми шагами к наведению порядка. Эта логика закрепляется.
Помимо этого масштабное субсидирование ипотеки само по себе стало одной из причин разгона цен на первичном рынке. Сужение программы должно охладить рынок. Срок действия льготной ставки ограничат 15 годами, потом она вернется к рыночному уровню, рассчитанному как "ключевая ставка + 2 п.п." для квартир и "ключевая + 2,5 п.п." для ИЖС. Для столичных регионов ставки составят 12% для семей с одним ребенком, 10% - с двумя, 8% - с тремя, 6% - с четырьмя и 4% - с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки на 2 п.п. ниже. При появлении второго и последующих детей ставка будет пересчитываться в сторону понижения. Максимальный размер кредита также зависит от числа детей и региона. В столичных регионах: до 12 млн рублей для одного ребенка, до 15 млн - для двух, до 18 млн - для трех и более. В остальных регионах разбивка 6 млн, 8 млн и 10 млн рублей соответственно. Но ставка в 6% сохранится независимо от региона и числа детей, если заемщик сразу вносит не менее 50% стоимости квартиры своих средств. Если заемщик не зарегистрируется в приобретенном жилье в течение 271 дня после оформления кредита, ставка может вырасти до уровня "ключевая + 3-3,5%".
При новых условиях, конечно, выигрывают многодетные семьи: снижение ставки с 6 до 4% на кредит в 6 млн рублей на 30 лет уменьшает ежемесячный платеж примерно на 7 тысяч рублей и снижает итоговую переплату на несколько миллионов рублей.
Правда, застройщики опасаются охлаждения рынка новостроек, ведь "Семейная ипотека" с 2024 года фактически стала главным, а в ряде городов и единственным работающим инструментом продаж первичного жилья.
Однако предоставляемые многодетным преимущества поддержат спрос в сегменте крупных квартир. С другой стороны, семьи с одним ребенком, составляющие самую массовую часть нынешних "семейных" заемщиков, окажутся практически отрезаны от льготного рынка: ставка в 10-12% при рыночных ставках около 18-20% по сравнению с 6% - все же принципиально иная нагрузка. Однодетные окажутся в уязвимом положении именно тогда, когда цены на недвижимость уже выросли на десятки процентов во многом именно благодаря льготным программам.
Важно понимать, что новые условия коснутся только тех, кто оформит кредит после вступления изменений в силу. Действующие заемщики сохраняют свои условия на весь срок кредитования. Сама программа продолжит действовать до конца 2030 года.
Государство не отказывается от поддержки семей с детьми, а лишь перенастраивает ее приоритеты: от широкого охвата к точечной, демографически ориентированной помощи. С точки зрения госфинансов и демографической логики аргументы в пользу дифференциации убедительны: бюджетный ресурс ограничен и должен концентрироваться там, где демографический эффект максимален.