На рынке недвижимости встречаются предложения, которые выглядят заманчиво: собственники продают отдельное помещение в подвале по невысокой цене, уверяя, что там можно сделать уютное жилье и сдавать его. Особенно предложение выглядит привлекательным, если дом находится в центре города, говорит эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь. Однако такая схема, скорее, относится к мошенническим приемам. Поэтому разобраться в этом вопросе стоит заранее, чтобы не потерять деньги.
"Если подвал не является общим имуществом и у вас есть законное право собственности, вы можете сдавать его под коммерческие цели: под склад, офис, мастерскую или пункт выдачи заказов. Но размещать там жилье - почти всегда незаконно. По статье 22 Жилищного кодекса перевести нежилое помещение в жилое можно, но это категорически запрещено, если оно находится ниже уровня земли - то есть в подвале", - поясняет Дмитрий Бондарь.
Санитарные правила запрещают размещать жилые комнаты в подвальных этажах. "Если вы сделали там душ и туалет, не согласовав перепланировку с жилищной инспекцией и Роспотребнадзором, это грозит требованием вернуть все в исходное состояние через суд, - добавляет эксперт. - Поэтому сдавать подвал под "студию" для проживания - это значит, на мой взгляд, заниматься фиктивной арендой. Соседи вправе обратиться в суд, чтобы прекратить такое использование".
Для потенциальных жильцов это означает, что заключить официальный договор с наймодателем будет невозможно, не говоря уже об оформлении временной регистрации, а проживать легально в помещении будет нельзя. Кроме того, другие жильцы дома могут обратиться в суд, если помещение остается их общим имуществом. А если через подвал проходят инженерные коммуникации, обслуживающие квартиры выше, в случае аварии или планового ремонта наниматель обязан предоставить к ним доступ в любое время суток.
Идея переоборудовать подвал для сдачи под жилье - не из удачных, соглашается управляющий партнер юридической компании "Орленко и партнеры", кандидат юридических наук Василий Орленко. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям. Добиться соответствия подвала санитарным и строительным нормам для жилых помещений фактически невозможно.
"Я знаком со случаем, когда незадачливый инвестор купил большой подвал в новостройке, вложился в ремонт, оборудовал санузел, кухонную зону и сдавал его "посуточно" приезжим. Все шло неплохо около полугода, до тех пор, пока жильцы первого этажа не начали жаловаться на постоянный запах канализации и сырость, которые проникали в их квартиры, - рассказал юрист. - Пришла проверка из Роспотребнадзора вместе с жилищной инспекцией. Подвал признали используемым с грубыми нарушениями санитарных норм: его помещения даже близко не соответствовали нормам инсоляции, а вентиляция в подвале не обеспечивала необходимые параметры микроклимата и воздухообмена. Как итог, арендодателя оштрафовали, обязали снести незаконную перепланировку, а арендаторов выселили".
По словам Василия Орленко, подобный исход - не самый худший. Если окажется, что сдача в аренду не отвечающего санитарным требованиям подвала угрожает эпидемией - например, в подвале найдены патогенные бактерии или грибки, выявлены насекомые или крысы с заболеванием, опасным для людей, - то не исключена и уголовная ответственность по ч. 1 ст. 236 УК РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических правил, создавшее угрозу массовых заболеваний).
При этом цокольные этажи в многоквартирных домах также являются нежилыми помещениями и для сдачи в наем для проживания не подходят. Между подвалом и цоколем часто возникает путаница. По словам Василия Орленко, распространены судебные споры по поводу того считать ли конкретное помещение "подвальным" или "цокольным". Различие между подвалом и цоколем определяется строительным сводом правил.
"Главный критерий различия между подвалом и цоколем - это высота помещения относительно уровня земли. Если пол находится ниже нулевой отметки более чем на половину высоты помещения - это подвал. Если же он более чем наполовину высоты выше - мы имеем дело с цоколем", - поясняет юрист. При этом в цоколе после сравнительно небольшого ремонта можно сделать офис или магазин, а в подвале санитарные и строительные нормы жестко ограничивают возможности.
В свою очередь в подвальном пространстве можно размещать парковки, спортзалы (не для детей), бойлерные, пункты ремонта бытовой техники или даже мелкие торговые точки до 400 кв. м. Но разместить рабочие кабинеты для офисных работников, открыть стоматологический кабинет, обустроить любые помещения для детей - не получится, поясняет Василий Орленко.
Он отметил, что перед покупкой такого помещения важно проверить: фактическое заглубление пола, наличие транзитных коммуникаций согласно техпаспорту дома, состояние гидроизоляции и уровень грунтовых вод, возможность вентиляции для необходимых целей, характер освещения, противопожарную безопасность, целевое назначение помещения согласно документам.
"Главный правовой риск при покупке подвального помещения - это иллюзия, что подвал можно "легко переделать" под любой бизнес: судебная практика безжалостно наказывает тех, кто верит в то, что косметическим ремонтом можно обойти строительные и санитарные нормы", - заключает эксперт.
"Самый разумный и безопасный способ распорядиться подвальным пространством - организовать в нем ячейки для хранения вещей, - рекомендует Дмитрий Бондарь. - Такое решение не требует перевода в жилой фонд, достаточно соблюсти противопожарные нормы и получить согласие не менее двух третей голосов собственников на общем собрании, как того требует статья 44 Жилищного кодекса". Если жильцы договорятся, эти ячейки можно сдавать в аренду, а полученные деньги направлять на благоустройство двора, ремонт подъездов или другие общие нужды.