Только в трех из 16 городов-миллионников средняя зарплата, рассчитанная Росстатом, больше ипотечного платежа. Проще всего, по данным аналитиков премии Urban, взять ипотеку жителям Красноярска. Здесь средняя зарплата по итогам весны равнялась 117 тыс. руб., тогда как средний ипотечный платеж за однокомнатную квартиру, по данным Сравни.ру, весной был почти на четверть ниже - 89,7 тыс. руб. В расчетах предполагалась ипотека на "однушку" под 20% годовых (сейчас средневзвешенная ставка чуть ниже - под данным ДОМ.РФ, около 19%).
В Екатеринбурге и Волгограде ситуация тоже относительно позитивная, хотя разрыв между зарплатой и платежом не столь высок. Так, в Екатеринбурге при зарплате в 94,8 тыс. руб. житель отдает за ипотеку по 91,1 тыс. руб. в месяц (разница 4%). В Волгограде из зарплаты в 72,6 тыс. за ипотеку придется выложить 66,6 тыс. (разница 9%). В Новосибирске ипотечный платеж равен зарплате - 92,4 тыс. руб.
В других городах ситуация хуже - за ипотеку придется отдать всю зарплату и еще доплатить. Самый большой разрыв зафиксирован в Казани, где выплаты по рыночной ипотеке на 40% выше среднего оклада (163,1 тыс. руб. за ипотеку против 98,3 тыс. заработка). Далее следует Москва, где кредитная нагрузка превосходит средние зарплаты на 33% (москвичи, по данным Росстата, получают в среднем 196,8 тыс. руб. в месяц), а размер среднемесячного платежа подбирается к 300 тыс. рублей. В Нижнем Новгороде ипотечные расходы превышают среднюю зарплату ровно на четверть (118,2 тыс. руб. платежа против 88,8 тыс. заработка).
Позитивнее выглядит ситуация с ипотечной нагрузкой по льготным программам. В Москве и Санкт-Петербурге, где действуют более высокие лимиты кредитов, до 12 млн руб., при стандартной льготной ставке около 6% ежемесячные платежи составляют в среднем 60-70 тыс. руб. и выше в зависимости от срока кредитования. То есть в столице на обслуживание ипотеки уходит около 35% от среднего дохода, в Санкт-Петербурге - почти 47%. В других регионах, где средний платеж находится в диапазоне 40-50 тыс. руб., на льготную ипотеку идет больше половины зарплаты.
Тем не менее в первом полугодии выдачи ипотеки выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года. По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, за семь месяцев банки предоставили 577 тыс. ипотечных кредитов, что на 38% больше, чем годом ранее. Основная причина роста спроса - ажиотаж перед ожидаемым изменением условий "Семейной ипотеки", поясняет эксперт по ипотеке Российской гильдии риелторов Ирина Киселева. Сначала - перед февралем.
Затем - перед июлем (когда изменений все же не случилось). К росту выдач по рыночным программам привел отложенный спрос после улучшений предложений банков на фоне робких, но системных сигналов о снижении ключевой ставки ЦБ, а также ощутимое, с 22% до 11% снижение ставок по вкладам, считает эксперт. В итоге россияне опять понесли деньги в недвижимость.
При превышении ипотечного платежа над зарплатой спасает ипотечников зарплата второго супруга в семье, льготные ставки, большой первый взнос (например, за счет продажи предыдущего жилья) и надежды на скорое рефинансирование кредитов.
В июле, когда прояснилась ситуация с "Семейной ипотекой", спрос, по данным ДОМ.РФ, снизился. С корректировкой на число рабочих дней выдачи ипотеки за месяц упали на 22% по количеству. Продажи жилья в новостройках были на 8% ниже по сравнению с июлем 2025 года. При этом сильнее уменьшаются сделки в регионах с крупнейшими рынками. К примеру, в Тюменской области они снизились на 42% год к году по площади, в Москве на 29%.
На осень можно спрогнозировать два сценария развития рынка недвижимости, говорит Киселева. Поводы для пессимизма - все еще высокие ипотечные ставки, прогноз ЦБ о том, что рост кредитования во втором полугодии будет более сдержанным, чем во втором квартале. Доходы населения не будут ощутимо расти, и улучшение жилищных условий будет откладываться, отмечает эксперт. Позитивные факторы - рынок может поддержать дальнейшее снижение ставок, а также очередной всплеск спроса перед ожидаемым уже с октября изменением "Семейной ипотеки". Скорее всего, ипотечный рынок во втором полугодии ждет не резкий спад, но замедление темпов роста, прогнозирует Киселева. Заметный рост, по-видимому, будет уже в 2027 году, говорит она.
Еще один фактор - опасения роста цен. Опрос, проведенный Level Group, показывает, что каждый седьмой россиянин (16%) ожидает подорожания квадратного метра с началом осени. Каждый пятый (21%) в последние недели стал чаще просматривать сайты с недвижимостью и мониторить стоимость жилья.
Каждого третьего респондента (38%) изучение рынка и поездка на стройплощадку мотивировали взять подработку либо сменить работу, чтобы получать больше, отмечают авторы опроса. Каждый четвертый респондент начал копить на первоначальный взнос.
Девелоперы же при слишком высоких для большинства россиян рыночных ипотечных ставках переориентируются на премиальный сегмент жилья, говорит гендиректор премии URBAN Ольга Хасанова. Здесь спрос стабильнее и меньше зависит от кредитных ставок.