"Ипотека для семейного счастья" - так называется программа, стартовавшая недавно в Тульской области. Программу запустил по нацпроекту "Инфраструктура для жизни" Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. Маленький по сравнению с рыночными ставками процент с рядом нюансов действует для врачей, педагогов, работников оборонно-промышленного комплекса, ученых, государственных и муниципальных служащих.
Кредит будут выдавать по ставке на 2% ниже ключевой ставки ЦБ на момент оформления займа. Сейчас "ключ" ЦБ составляет 14%, то есть базовая льготная ставка для жителей Тульской области будет 12% процентов. Процент по ипотеке в какой-то мере можно назвать "плавающим" - если ключевая ставка понизится, то и ипотечная для новых заемщиков опустится.
Есть и еще ряд факторов, снижающих процент. Тульские власти заявили, что региональная программа стимулирует создание и поддержку молодых и многодетных семей. Если одному из супругов менее 28 лет, ставка снижается еще на 1,5%. Такой же бонус в 1,5% - если семья многодетная. А если в период действия займа родится ребенок, то ставка уменьшится еще на 1%. Программу поддержали застройщики - ряд соглашений с ними уже заключен. В фонде уверяют, что таким образом девелоперы получают стабильный поток платежеспособных клиентов без затрат на маркетинг, а также минимум бумажной волокиты. Понятно, что покупаемое по программе жилье должно находиться в Тульской области, здесь же должен работать заемщик.
Но понемногу снижаются ставки и по рыночным ипотечным программам, действующим независимо от региона. Несколько крупных банков с лагом в три недели после снижения ключевой ставки Центробанком пересмотрели ставки по ипотечным кредитам.
ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25% еще 24 июля. Банки, однако, не поспешили делать дешевле ипотеку. Только в середине августа ставки тронулись вниз. 12 августа улучшил условия по ипотеке банк ПСБ. По программе "Новостройка" ставка снижена на 0,64 процентных пункта - до 17,45%, по программе "Вторичный рынок" - на 0,34 п. п., до 17,45% годовых. На 0,3 п. п. подешевела здесь военная ипотека. С 13 августа понизил ипотечные ставки Газпромбанк. Как сообщила пресс-служба, минимальная процентная ставка составляет теперь 17,7% годовых (ранее 18,4%), если сумма кредита от 7 млн руб. и 18,6% (снижение на 0,3 п. п.), если меньше. На следующий день, с 14 августа, на 0,5 п. п. снизил ставки по рыночной ипотеке на крупные суммы и с большим первым взносом банк ДОМ.РФ. Минимальная ставка с учетом скидки составляет от 16,8% для клиентов "с улицы" (не получающих здесь зарплату).
Июльское решение ЦБ снизить ключевую ставку стало позитивным сигналом для рынка, однако рассчитывать на быстрое и массовое удешевление ипотеки в августе и сентябре заемщикам не стоит, считает исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Банки не могут моментально пересмотреть условия по кредитам, которые выдаются на десятилетия вперед.
Кредитные учреждения ориентируются на долгосрочные экономические прогнозы. Стоит учесть, что регулятор хоть и снизил текущую ставку, но прогноз по инфляции на 2026 год вырос - с 4,5-5,5% до 6-7%. Изменились и долгосрочные ожидания по самой ставке. В 2026 году она, по новой оценке, составит 14,5-14,6% против прежних 14-14,5%, а в 2027-м - 10,5-12,5% вместо 8-10%. Для банковского сектора это маркер, указывающий на то, что возвращение к низким ставкам может занять больше времени, чем предполагалось ранее, говорит эксперт.
На ценообразование влияет множество факторов помимо ключевой ставки, отметил руководитель направлений "Ипотека" и "Кредиты на образование" Т-Банка Иван Сафонов. ЦБ ужесточил прогноз до конца этого года и на 2027 год. "Поэтому мы допускаем снижение до конца года в пределах 1 процентного пункта", - сообщил он. Пока, после снижения ключевой ставки в июле, банк сохранил ипотечные ставки на прежнем уровне, поскольку изменение было незначительным, пояснил Сафонов.
Для ощутимого снижения стоимости жилищных кредитов рынку недостаточно одного шага регулятора, говорит Баджурак. Банкам необходим более выраженный тренд на замедление инфляции в течение нескольких месяцев, а до тех пор они будут проявлять максимальную осторожность.
В августе-сентябре, считает эксперт, можно ожидать коррекции рыночных ставок примерно на 0,5-1 п. п. А дальнейшее снижение во многом будет зависеть от траектории инфляции и готовности Банка России закрепить этот тренд на осенних заседаниях.
Предпосылки для дальнейшего снижения кредитных ставок есть, однако многое будет зависеть от инфляции, инфляционных ожиданий и дальнейших решений Центробанка, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. "Хочется надеяться, - говорит он, - что при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики к концу года рыночная ипотека сможет приблизиться хотя бы к диапазону 15-16%". При этом важно, по его мнению, сокращать разрыв между снижением ключевой ставки и реальными условиями кредитования. Если ЦБ последовательно удешевляет деньги, этот эффект должен как можно быстрее доходить до людей через снижение ипотечных ставок и ежемесячного платежа и до предприятий - через более доступные кредиты на развитие. Здесь нужна более тесная координация ЦБ, правительства и банковского сектора, говорит депутат.
Покупатели недвижимости сейчас занимают выжидательную позицию, отмечают эксперты "Выберу.ру". Более четверти опрошенных порталом россиян (26%) признались, что откладывают покупку, рассчитывая дождаться более выгодных условий по кредитам.
Помимо ипотеки можно рассмотреть другие способы приобретения, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Наталья Газетдинова. 2026 год, по ее словам, стал периодом не скидок на жилье, а финансовой инженерии: застройщики предлагают рассрочки, субсидированные программы и траншевую ипотеку, которые позволяют снизить нагрузку на начальном этапе покупки. При расчетах, что выгоднее, эксперт советует учитывать комиссии, страховки, удорожание квартиры и размер финального платежа. Тем, кто все же решает подождать, стоит следить не только за решениями ЦБ, но и за предложениями конкретных банков: условия меняются не одновременно, и подходящая программа может появиться раньше общего снижения рынка.
Меры поддержки семей, покупающих жилье, запускают многие регионы. К примеру, в Кузбассе в этом году приняли закон о соцподдержке многодетных с ипотечными обязательствами. Семьи, в которых третий (или каждый последующий) ребенок появился на свет не раньше, чем в 2026-2027 годах, теперь имеют право не только на федеральную выплату в 450 тыс. руб. на погашение ипотеки, но и на субсидию из бюджета региона в 550 тыс. Как подчеркнул губернатор Илья Середюк, семьи обращались к нему лично с просьбами сделать жилье для многодетных родителей доступнее. И найденное решение должно помочь улучшить демографическую ситуацию. Аналогичные дополнительные выплаты для многодетных, по данным ДОМ.РФ, запустили еще более полутора десятков регионов.
В Свердловской области для поддержки рождаемости и молодых семей с прошлого года ввели единовременные выплаты из регионального бюджета в качестве компенсации за ипотеку. Финансовая помощь не превышает 500 тысяч рублей. Рассчитывать на нее могут студенческие семьи, а также молодые мамы, родившие ребенка до 23 лет. Условия минимальные: малыш должен появиться на свет не раньше 1 января 2025 года, а мама - проживать в Свердловской области и иметь гражданство РФ. А в Крыму в ближайшее время может быть запущена льготная ипотека для достройки уже начатых индивидуальных жилых домов. Основная причина - кратно подорожавшая доставка стройматериалов. Кроме того, турпоток в Крым этим летом просел. Все это сказалось на доходах, и достроить дом получается не всегда.
Подготовили Юлия Потапова, Светлана Добрынина, Сергей Винник