Оспорить сделку можно по иску одного из участников или третьего лица, чьи права были нарушены. В некоторых случаях соответствующие требования могут предъявить прокуратура, органы опеки и попечительства и другие ведомства, передает "РБК Недвижимость".
Такие судебные споры могут длиться в среднем от года до нескольких лет.
"Если сделка признается недействительной, по общему правилу применяется норма о том, что продавец получает обратно недвижимость, а покупатель - деньги", - уточнили эксперты.
По данным исследования "Аналитика. Бизнес. Право", на которое ссылается ФНП, в 2020-2025 годах в России было оспорено около 30 тысяч типовых сделок с недвижимостью. На договоры дарения пришлось 46% таких случаев, а на договоры купли-продажи - 32%. При этом после введения в 2025 году обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами число оспариваний таких сделок снизилось более чем на 37%.
Одно из распространенных оснований для признания сделки недействительной - ее мнимый или притворный характер. Такие сделки регулируются статьей 170 Гражданского кодекса и относятся к ничтожным, то есть считаются недействительными с момента заключения.
Мнимая сделка заключается лишь формально: стороны не собираются создавать предусмотренные договором юридические последствия.
"Например, когда, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшей супруги, человек продает квартиру родственнику, однако фактически никому ее не передает", - пояснили нотариусы.
Притворная сделка - это соглашение, заключаемое с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Пример такой сделки - продажа вместо залога. Если суд признает такую сделку недействительной, стороны должны вернуть полученное (продавец получает обратно недвижимость, покупатель - деньги).
Другая причина оспаривания сделки - введение в существенное заблуждение участника сделки (статья 178 Гражданского кодекса). Здесь речь уже идет об ошибочном представлении о важных составляющих сделки: природе сделки, ее предмете и т.д.
"Например, когда продавец заявляет, будто не понимал, что подписывает договор купли-продажи. Думал, что это договор залога или завещание и при жизни он права собственности на квартиру не лишится", - сказали в ФНП.
Еще одна группа оснований связана со сделками, совершенными под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелых обстоятельств. Эти случаи регулирует статья 179 Гражданского кодекса.
Сюда же специалисты относят дела с так называемыми ведомыми продавцами, когда дееспособный владелец недвижимости действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников.
"Кейсы с ведомыми продавцами - это отдельная подгруппа дел по основаниям ст. 178 и 179 ГК РФ. В данном случае люди оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием неустановленных третьих лиц, действовавших по мошенническим схемам", - отметили в ФНП.
Отдельную и сложную категорию составляют споры по статье 177 Гражданского кодекса. Она касается случаев, когда человек формально является дееспособным, но в момент заключения сделки не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Одной из причин называется болезнь или прием лекарств.
При этом нотариусы предупредили, что в этом случае не всегда добросовестный покупатель сможет вернуть обратно свои деньги.
Большая часть судебных споров также возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также по причине превышения полномочий или злоупотребления ими при совершении сделки по доверенности (статья 173.1, статья 174 Гражданского кодекса).
"К примеру, согласие супруги/супруга требуется при продаже или покупке совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних", - говорится в публикации.
Отдельная категория - оспаривание сделок с недвижимостью в рамках банкротства. Финансовый управляющий или кредиторы могут потребовать через суд признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены, заключенный должником перед банкротством.
"Нередко банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены. При этом покупатель не всегда действует с ним в сговоре, кто-то просто хочет воспользоваться ситуацией и сэкономить. Такой договор с высокой вероятностью оспорит финансовый управляющий", - заключили в ФНП.