Цены на новые квартиры с начала года, по данным ДОМ.РФ, выросли лишь на 4,9%, что заметно ниже, чем в прошлые годы. Аренда жилья за год подорожала только в относительно небольших городах, с населением в 100-500 тыс. человек, и лишь на 3%. В Москве аренда подешевела за год на 13%, в Санкт-Петербурге - на 11%. При этом россияне по-прежнему покупают жилье ради инвестиций - хотя уже больше для сохранения средств, чем для заработка.
Средняя валовая доходность однокомнатных квартир в городах-миллионниках находится примерно на уровне 6% годовых, в Москве - 4%, говорит инвестиционный советник, основатель университета "Финансология" Юлия Кузнецова. И это - без учета налогов, периодов простоя, ремонта, мебели и других расходов собственника. Для сравнения, ставки по банковским вкладам сейчас находятся примерно в районе 13% годовых. Поэтому квартира стоимостью в 10 млн рублей, которая сдается за 50 тыс. рублей в месяц, приносит 600 тыс. рублей в год, или 6%. Те же 10 млн рублей на депозите под 13% - это 1,3 млн рублей процентного дохода до налогообложения.
При этом у недвижимости, конечно, остается потенциальный рост стоимости самого объекта. Поэтому корректно считать совокупную доходность: например, 5% чистыми от аренды плюс рост цены квартиры. Но будущий рост стоимости недвижимости не гарантирован.
Одна из наиболее интересных стратегий в недвижимости сейчас, если инвестор готов активно заниматься объектом - купить квартиру на вторичном рынке и сделать в ней ремонт, считает Кузнецова. Заработок здесь возникает не столько из-за роста рынка недвижимости, сколько благодаря созданию дополнительной стоимости. Инвестор ищет квартиру с плохим ремонтом, но в хорошем доме, районе и с нормальной планировкой, покупает ее с дисконтом, делает качественный ремонт и продает дороже либо оставляет под аренду. Например, если квартира куплена за 10 млн рублей, еще 2 млн ушло на ремонт и сопутствующие расходы, а после ремонта ее можно продать за 14 млн, потенциальная прибыль составляет около 2 млн рублей до налогов. Но это уже не пассивная инвестиция, а фактически небольшой бизнес: нужно уметь находить недооцененные объекты, контролировать ремонт и учитывать срок продажи. Главный принцип здесь простой, говорит Кузнецова: лучше покупать "плохую квартиру в хорошем месте", чем хорошую квартиру в плохом месте. Ремонт можно изменить, а локацию, дом, этаж и планировку - нет.
При ограниченном бюджете можно выбрать небольшую квартиру на вторичном рынке рядом с метро, привести ее в аккуратное состояние и сдавать в долгосрочную аренду, советует специалист по операциям с недвижимостью АН "Макромир" Татьяна Дорофеечева. Даже хороший ремонт со временем устаревает, а метро рядом с домом остается.
Старая модель "купить новостройку на котловане и через несколько лет гарантированно продать значительно дороже" сегодня работает далеко не всегда, говорит Кузнецова. Нужно анализировать конкретный проект, цену квадратного метра, объем будущего предложения в районе и разницу между ценой новостройки и сопоставимой вторичной недвижимости. Инвестиционный смысл появляется, когда есть заметный дисконт, перспективная локация или другие факторы, способные увеличить стоимость конкретного объекта.
Раньше также был вариант воспользоваться кредитом - вложив первый взнос и внося ежемесячные платежи, инвестор гасил кредит арендными платежами. Но при рыночных ипотечных ставках около 19% инвестиционная математика в большинстве случаев выглядит слабой. Если актив приносит условные 5-7% арендной доходности, а стоимость заемных денег приближается к 20%, отрицательная разница слишком велика. Исключением могут быть льготные ипотечные программы или действительно значительный дисконт от застройщика.
Большая переплата по ипотеке съедает и потенциальный рост стоимости квартиры, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Такой вариант имеет смысл скорее для сохранения денег, если собственник планирует рефинансировать кредит при снижении ставок и досрочно гасить его.
Среди интересных сценариев - покупка объектов с торгов по банкротству, на первичном рынке интерес представляют рассрочки и спецпредложения застройщиков, говорит Алла Шинкевич. Можно присмотреться к машино-местам, они требуют гораздо меньше расходов: собственнику не приходится покупать мебель, технику, делать ремонт и регулярно тратиться на восстановление помещения после арендаторов. При этом конкретный объект нужно выбирать очень тщательно. В некоторых комплексах на окраинах Санкт-Петербурга, к примеру, машино-места продают за 250-350 тыс. рублей, однако будущая арендная ставка там вызывает вопросы. В востребованных проектах цена места достигает 2-3 млн рублей и выше, зато спрос на аренду заметно выше.
При бюджете в несколько миллионов рублей стоит присмотреться к кладовым и машино-местам в жилых комплексах, где таких объектов действительно мало, считает совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов. За год кладовые в Старой Москве подорожали на 45%, машино-места - на 46%, одновременно предложение сократилось на 38,8% и 44% соответственно. Порог входа в кладовые начинается примерно от 900 тыс. рублей. Аренда приносит около 8-10 тыс. рублей в месяц, поэтому здесь речь идёт скорее о долгом хранении капитала с небольшим текущим доходом.
В первую очередь сейчас стоит рассматривать коммерческие помещения, считает владелец агентства "AVG Недвижимость" Анна Гусева. Квартира при долгосрочной аренде окупается примерно за 15-20 лет, коммерческое помещение - за 10. У коммерции ниже и расходы на подготовку объекта - тут арендатор часто берет помещение даже в базовой отделке и адаптирует его под свой бизнес за свой счет. С квартирой регулярно возникают бытовые вопросы, которые решает собственник: сломалась техника, потекла сантехника, появились проблемы с соседями или понадобился мелкий ремонт. Коммерческий арендатор большинство таких вопросов решает самостоятельно.
Человеку, который не хочет заниматься недвижимостью как бизнесом, сейчас обязательно стоит сравнивать квартиру как минимум с банковским вкладом и облигациями федерального займа (ОФЗ), советует Кузнецова. Вклад дает высокую текущую доходность и практически не требует участия владельца. Но есть важный нюанс: сегодняшнюю высокую ставку нельзя зафиксировать навсегда. Длинные ОФЗ, помимо купонного дохода, потенциально могут дорожать при снижении процентных ставок. Но в отличие от вклада их рыночная стоимость может колебаться, если инвестору потребуется продать бумаги раньше срока. Поэтому универсального ответа "недвижимость всегда лучше" или "вклад всегда выгоднее" сегодня нет.