Цена расстояния
Если посмотреть на статистику Росреестра, выяснится, что в августе Подмосковье обогнало старую Москву как по числу заключенных сделок на рынке новостроек, так и по количеству проданных квадратных метров. В последние годы все было наоборот - столица шла впереди, а область догоняла ее. Впрочем, если смотреть только на количество сделок, то тут Подмосковье обгоняет Москву все лето и в августе разрыв стал максимальным - 3,3 тысячи в области против 2,6 тысячи внутри МКАД.
Подтверждают эту статистику и риелторы. В компании "Инком-Недвижимость" подсчитали, что в этом году 40% потенциальных покупателей столичной недвижимости переключились на Подмосковье, тогда как в прошлом году таких было 20%. Причин называют несколько, особняком среди них стоит цена. Если в старых границах Москвы медианная стоимость квадратного метра в строящихся домах составляет 530 тысяч рублей, то в Московской области - 234 тысячи. Разница - в 2,3 раза.
Но объясняется это не просто географией, а разницей между столичными и подмосковными новостройками. "В старой Москве предложение новостроек комфорт-класса сократилось до исторических минимумов - новых проектов почти нет, а имеющиеся квартиры распродаются быстро, и уже можно говорить о нарастающем дефиците этого продукта. Соответственно, спрос масс-маркета смещается из Москвы в сторону области", - объясняет директор направления "Новостройки" "Инком-Недвижимости" Валерий Кочетков.
Другими словами, в Москве застройщики все чаще возводят жилье бизнес, премиум и элит-классов, а самого доступного комфорт-класса становится меньше. Отсюда и рост цен - он во многом объясняется подземными парковками, закрытыми территориями, дорого отделанными лобби новых домов. В Подмосковье тоже строят бизнес-класс, но наиболее массовы пока обычные новостройки класса комфорт. Они априори дешевле премиальных собратьев.
Впрочем, дело не только в цене. Благодаря развитию МЦД транспортная доступность многих подмосковных городов ощутимо улучшилась и добираться из них в Москву иногда проще и быстрее, чем по самой столице. Например, из подмосковного Одинцово электричка в "Москву-Сити" идет 33 минуты без всяких пересадок, а от столичной станции метро "Щелковская" дорога в тот же деловой центр займет 50 минут с двумя пересадками.
Может усилить привлекательность подмосковного жилья и недавняя новость о строительстве метро в города области. Зачем платить вдвое больше, если можно сэкономить на жилье, а на работу или по делам потом все равно ездить на метро?
Мытищи ждут
Впрочем, большинство покупателей подмосковных новостроек - местные. На подмосковных жителей приходится 60% спроса - кто-то переезжает из старых домов в новые, кто-то ищет более просторное жилье, кто-то даже меняет город. Примерно треть покупателей из регионов России и стран СНГ. На москвичей приходится не более 10%, да и те часто ищут жилье за МКАДом не для проживания, а как инвестицию.
"Если говорить о клиентах-москвичах, приобретающих подмосковную квартиру, то для пятой части из них это дополнительная недвижимость, - подсчитал Кочетков. - В основном новостройками на замкадных территориях интересуется молодежь в возрасте 20-25 лет, они не состоят в браке, мобильные, с собственными авто. Около 30% потенциальных покупателей - люди около 40-50 лет; для старшего поколения важно сохранение столичных пенсии и медобслуживания, поэтому в составе покупателей областных новостроек их не более 8%".
Большинство приезжих из регионов ищут как раз жилье, где в пешей доступности есть станции МЦД и откуда удобно добираться до столичных вузов их детям или им самим на работу.
Больше всего новостроек в области сейчас продается в Ленинском округе, Мытищах, Красногорске, Люберцах и Одинцово. Совокупно в этих пяти локациях сосредоточено две трети областного предложения, там же и наибольший спрос. Эти округа расположены недалеко от Москвы, у них хорошая транспортная доступность.
Заметную конкуренцию Подмосковью составляет Новая Москва - медианная цена квадратного метра там 328 тысяч рублей, что уже не так далеко от областных показателей, особенно в ближайших к столице городах. К тому же ТиНАО дает столичную прописку и быстро развивающуюся инфраструктуру - метро, дороги, благоустройство и т.д.