Поделиться
Прибыль в теории
Чисто математически идея создать компанию, специализирующуюся на ренте, очень привлекательна. Сейчас в Свердловской области проживает 1 миллион 90 тысяч человек старше 55 лет, немало среди них и одиноких. Используя методику расчета так называемого коэффициента дожития, можно приблизительно вычислить, сколько квартир будет освобождаться каждый год.
Учитывая, что жилье в цене не падает, учредители фирмы "Сопричастность" в 1991 году решили рискнуть и заняться новым для того времени видом бизнеса. В договорах, которые они предложили подписать своим потенциальным клиентам, говорилось: гражданин продает агентству квартиру, продолжая проживать в ней, при этом коммунальные услуги уже оплачивает рентоплательщик и, кроме того, обеспечивает клиенту ежемесячное содержание, доставляет на дом продукты и лекарства, оплачивает лечение, а после смерти оказывает ритуальные услуги. В общем, после продажи квартиры пенсионер может ни о чем не беспокоиться.
В 1994 году понятия пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением были внесены в Гражданский кодекс РФ, что дало толчок к развитию нового рынка. Сегодня специализированные агентства недвижимости используют два вида договоров. В первом случае пожилой человек получает крупную разовую выплату, а затем каждый месяц - ощутимую прибавку к пенсии (не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда). Если заключен договор пожизненного содержания с иждивением, фирма берет на себя также обязанности по обеспечению ухода за стариками и организации похорон. После смерти бывшего собственника агентство перепродает квартиру в несколько раз дороже, чем приобрело ее несколько лет назад, таким образом, все траты должны окупиться.
На иждивенцах не заработаешь
Но на практике все оказывается куда сложнее. По словам директора риелторской компании "ТЭКС" Анатолия Пленокоса, на поиск рентополучателя и рентоплательщика, проведение консультаций и оформление бумаг уходит до полугода. Если агентство недвижимости выступает лишь в роли посредника, то на этом его работа заканчивается. Но в случае пожизненного содержания бизнесмену придется решать и другие задачи и нести ощутимые затраты.
Так, в 1991 году из 300 желающих заключить договоры с фирмой "Сопричастность" подписали их только 100 человек. По расчетам предпринимателей, этого должно было быть достаточно, чтобы уже спустя полтора-два года доходы компании полностью покрывали ее расходы. Однако уже через три года организация вынуждена была прекратить набор новых подопечных.
- В среднем квартира "проедается" за 6-7 лет. Дальше пенсионеры живут за наш счет, - поясняет президент фонда "Сопричастность" Анатолий Пикулин. - Еще выгоднее заключать такой договор семейной паре: квартира-то одна, а обслуживать приходится двоих. Получается, что мы в некотором смысле занимаемся благотворительностью. Неудивительно, что сейчас фирм, специализирующихся на пожизненном содержании с иждивением, очень мало: тяжело выполнять обязательства перед пожилыми людьми в полной мере, гораздо проще перепродать квартиру и оставить старого и нового собственников один на один.
В условиях современного рынка удержаться на плаву филантропической компании практически невозможно. Так, только для ухода за клиентами в штат "Сопричастности" приняли 10 сиделок.
- Расходы на наших подопечных (сейчас их у нас 18) составляют 450-500 тысяч рублей в месяц. Только квартплата обходится в 90 тысяч рублей, - рассказывает директор компании Любовь Леонтьева. - Есть и дополнительные траты: например, когда пенсионер оформляет договор с медучреждением и лечится за наш счет.
- Прибыль любой организации зависит от скорости оборота - не зря самым выгодным бизнесом считается торговля алкоголем. У нас же оборот занимает десятилетия, - рассуждает Анатолий Пикулин. - Да, стоимость квартир велика, но прибыль даже теоретически не может быть высокой. Поэтому бизнесмены, для которых важна только прибыль, нередко мошенничают либо сразу перепродают квартиры.
Обычное заблуждение тех, кто покупает квартиры по такой схеме: одинокие старики долго не живут. Практика показывает: рентополучатели могут жить десятилетиями (тем более - при хорошем уходе). Даже сегодня, когда компании исполнилось 22 года, она заботится о нескольких самых первых клиентах. Да и медики утверждают: как ни парадоксально, но люди в возрасте 60-70 лет умирают чаще тех, кто уже достиг 75-80-летия. Так что продолжительность ренты совсем не зависит от возраста ее получателя.
Коварные старушки
Бытует мнение, что, заключая такого рода договор, рискует в первую очередь владелец квартиры. Случаи обмана рентополучателей действительно нередки: жилье могут продать постороннему человеку, перестать выплачивать деньги, лишить крова, а то и убить одинокого старика. Но эксперты рынка недвижимости рассказывают, что пожилые люди тоже бывают коварны.
- Первыми нашими подопечными становились бывшие бухгалтеры крупных государственных предприятий. Объяснялось это просто: ознакомившись с программой, они быстро подсчитали, что им это выгодно, - вспоминает Анатолий Пикулин. - Была у нас старушка, которая, как мы уже впоследствии выяснили, сменила несколько рентоплательщиков. До года находилась у них под опекой, затем находила повод для конфликта и разрывала договор. С нами поначалу все было хорошо, но спустя несколько месяцев она начала жаловаться, что наши сотрудницы плохо за ней ухаживают. Самое смешное, что уже после разрыва отношений она звонила нам и просила, чтобы сотрудницы вновь стали ее обслуживать - теперь уже за плату. Тогда же она рассказала, что несколько лет назад вместе с подругой провела расчеты, придумав выгодную схему, и обе действовали по ней.
Случается и такое, что после смерти пожилого человека вдруг объявляются его родственники и подают в суд на компанию, утверждая, что во время заключения сделки пенсионер был не в себе. Как правило, суд встает на их сторону. Поэтому опытные игроки рынка тщательно подходят к отбору клиентов.
- Сначала просто наблюдаем за поведением человека. Когда приходит время заключать договор, обязательно собираем справки из психиатрического и наркологического диспансеров. Врачи оценивают здоровье пенсионеров, и, только если все хорошо, мы оформляем бумаги, - делится опытом Анатолий Пленокос.
Кстати, сотрудникам приходится скрупулезно подшивать все чеки и квитанции, поскольку контролируют такие агентства очень строго: подразделения Федеральной налоговой службы и Росреестра проверяют не только налоговую дисциплину и авансовые отчеты, но и выполнение договоров и условий завещаний рентополучателей. Оказывается, именно завещаниям контролирующие органы уделяют особое внимание: если они будут выполнены фирмой не в полном объеме, то Росреестр может отказать в регистрации прав собственности.
Стереотипы против бизнеса
Думается, именно из-за этих многочисленных подводных камней договоры ренты на рынке недвижимости занимают всего один-два процента. К тому же, даже спустя два десятилетия после заключения первых сделок такого рода, и пожилые люди, и риелторы остаются незащищенными. Кроме того, констатирует директор агентства недвижимости "Кодекс" Ольга Орлова, в общественном мнении тема пожизненной ренты прочно связана с криминалом, и это отрицательно сказывается на имидже добросовестных предпринимателей. Хотя их бизнес зачастую граничит с благотворительностью и уж точно не базируется на желании получить прибыль любой ценой, ведь чем лучше сотрудники фирмы ухаживают за клиентами, тем ниже оказывается рентабельность.
Между тем даже бизнесмены, принципиально занимающиеся лишь рентой, без пожизненного содержания, руководствуются не только коммерческими интересами, но и определенными идеологическими соображениями.
- Мы не заключаем договоры пожизненного содержания с иждивением, - заявляет директор риелторской компании Анатолий Пленокос, - наши задачи - поиск достойного рентоплательщика, консультирование обеих сторон и работа по профилактике будущих конфликтов. Лично я считаю, что договоры пожизненного содержания с иждивением приносят в отношения субъективность, это неправильный подход с точки зрения бизнеса. Намного честнее и безопаснее выражать свое отношение к пожилому человеку в экономическом эквиваленте. Так недовольства друг другом - и со стороны рентополучателя, и со стороны рентоплательщика - будет значительно меньше.