В Орловской области начали возвращать незаконно проданную землю

Беспрецедентный процесс завершился в суде Советского района. Прокуратура выступила в защиту интересов Орловской области. Она требовала признать ничтожной сделку по продаже земли, начало которой было положено 20 лет назад.

Без срока давности

В надзорное ведомство обратилось правительство региона. В прошлом году чиновники затеяли ревизию госимущества. Коснулась она и земли, перешедшей в частные руки. Как правило, о таких сделках, даже сомнительных, постепенно забывают. Но в данном случае было иначе. Во-первых, неожиданную огласку получил механизм легализации самовольных построек, широко применявшийся в Орле. Во-вторых, областные власти получили возможность вернуть государству то, что "разбазарили" предшественники.

История вопроса такова. В 1995 году предприниматель купила торговое помещение в историческом центре - на улице Ленина. Прокурорская проверка показала, что павильон не был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации. Контролирующие органы внимания на это почему-то сразу не обратили. Бизнес-леди отремонтировала и перепланировала помещение, пристроив к нему летнее кафе. По мнению привлеченного прокуратурой к проверке эксперта, этот объект является капитальным строением. У него есть фундамент, стены и даже каменная лестница. Однако разрешения на строительство предпринимателю не выдавали.

Появление кафе осталось, по сути, незамеченным чиновниками. Возможно, сыграло роль название - "Летнее", которое как бы говорило о временном характере объекта. Но в начале 2000-х здание оказалось легализовано. Хозяйка обратилась в суд, и тот обязал чиновников зарегистрировать ее право собственности на пристройку. Затем облдепартамент имущественной политики передал ей в собственность участок, расположенный под кафе. Так принадлежавшая региону земля стала частной. Казна получила от предпринимателя около 80 тысяч рублей. И только сейчас выяснилось, что сделка была незаконной.

Дело в том, что построенное в 1856 году двухэтажное здание является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения. На улице Ленина почти все дома имеют такой статус и находятся под охраной государства. Продавать их в частные руки закон не запрещает. Однако собственник должен подписать охранное обязательство и дать гарантию того, что не изменит внешний облик и внутренний интерьер. Переустройство запрещено, разрешена только реставрация. Что можно трогать, а что нельзя, указано в паспорте памятника. Специалисты называют это предметом охраны. Особый статус имеет и земля, отнесенная к памятнику. В нее без специального разрешения минкультуры даже лопату воткнуть нельзя. В этом конкретном случае построили кафе, изменившее, по мнению эксперта, внешний облик памятника.

Отреагировать компетентные органы были обязаны еще тогда, когда объект только начали возводить. Впрочем, в те времена сквозь пальцы смотрели и не на такое. Многие орловцы помнят старинное здание, стоявшее у Александровского моста, - оно было расположено напротив спорного кафе. Чуть более десяти лет назад к нему начали приглядываться коммерсанты. Появилась информация о планируемом сносе с последующим строительством торгово-офисного центра. Но, чтобы убрать здание, надо было получить разрешение из минкультуры. Оно его, естественно, не дало. Более того, прислало в Орел напоминание о том, что здание охраняется государством. Реакция вышла поразительная. Дом тут же снесли при весьма таинственных обстоятельствах, что вызвало бурю возмущения. Увы, следствие не нашло ни того, кто отдал приказ, ни того, кто управлял бульдозером.

Однако планы по возведению торгового центра все же провалились. Пусть памятника давно нет, но охранный статус с него не снят до сих пор. Строить на образовавшемся пустыре новое здание нельзя, можно только восстановить снесенное. Но у властей нет денег, а у инвесторов - желания.

История эта подчеркивает важность статуса земли, на что указала в суде и прокуратура. Поскольку летнее кафе возвели в охранной зоне, где подобные работы запрещены, его признали незаконной и самовольной постройкой. Владельца обязали снести строение за свой счет, а участок вернуть Орловской области.

Кстати, ранее упомянутая бизнес-леди там уже не хозяйка. Около десяти лет назад она продала кафе, а спустя еще пару лет оно перешло в новые руки. Поэтому в суде действующий владелец настаивал на том, что к ответу его привлекли по ошибке. Дескать, он добросовестный приобретатель, а потому ни сносить, ни возвращать ничего не собирается. Мол, ищите крайнего в прошлом.

Приговоренные к сносу

Схема с перепродажей незаконно полученного госимущества в 2000-е годы в Орле была очень популярна. Немало земли ушло таким образом в частные руки. Вернуть ее не удавалось даже через суд. Новоявленных хозяев спасала та самая "добросовестность". Но на сей раз она не стала аргументом - лишь благодаря особому статусу данного участка. Он не меняется при перепродаже. Охранное обязательство переходит от продавца к покупателю вместе с правом собственности.

Каким бы "добросовестным" ни считал себя приобретатель, закон запрещает ему менять облик памятника и делать пристройки. И даже если все это было сделано предшественниками, ответственность ложится на него. Ведь это его имя указано в действующем охранном обязательстве. И, кстати, у таких дел нет срока давности.

Выигранный иск открывает широкие возможности. Ревизия показала, что в Орле на территории памятников за последние 20 лет возвели десятки объектов. Владельцы оформляли на них право собственности, после чего облдепартамент продавал им землю за сущие копейки. Теперь появилась возможность вернуть ее в казну. Источник в облправительстве сообщил корреспонденту "РГ", что с хозяевами уже проводят беседы. Предлагают демонтировать объекты и отдать участки. Если эти призывы останутся без ответа, последуют новые судебные процессы.

Каким бы "добросовестным" ни считал себя приобретатель недвижимости, закон запрещает ему менять облик памятника

На фоне происходящего градозащитники написали открытое письмо губернатору, призвав присвоить историческому центру Орла заповедный статус и спасти ряд зданий, "приговоренных" к сносу. Идея родилась в конце 1990-х. Горсовет утвердил тогда положение о заповедных зонах и разработал проект решения по улице Ленина. Ее хотели объявить заповедной. Документ утвердили в первом чтении, но до второго дело не дошло. Сменился состав горсовета, и новые народные избранники не стали обсуждать вопрос. Проект так и пылится на полках местного парламента, хотя рассмотреть его можно в любой момент. По словам одного из авторов того документа Юрия Малютина, если бы решение приняли, то не появились бы на улице Ленина незаконные пристройки. А снесенный дом, возможно, существовал бы и поныне.

Градозащитники также ссылаются на федеральный закон "Об объектах культурного наследия". Согласно ему, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки являются отдельными неделимыми памятниками - достопримечательными местами. Орел стал историческим поселением в 1991 году. Тогда же Госстрой утвердил детальную планировку его центра. На дома улицы Ленина в конце 1980-х разработали паспорта памятника.

Даже в "лихие 90-е" пристраивать кафе к историческим зданиям было запрещено. Наверное, это понимали те, с чьего молчаливого согласия все происходило. Иначе трудно объяснить внезапную ликвидацию в начале 2000-х единственного в регионе госучреждения, ведавшего охраной памятников. Паспорта оно передало в управление культуры. В этом заверил суд один из экс-руководителей ликвидированного центра. После передачи важнейшие документы таинственно пропали. Удивительно, учитывая, что ведомства работали в одном здании.

Лишь пару лет назад утерянные паспорта под нажимом градозащитников начали восстанавливать. Но и к этому труду возникает немало претензий. Самый громкий скандал связан с Путевым дворцом Екатерины Великой - ансамблем зданий на улице Гостиной. Пару лет назад застройщик снес его часть, но, когда общественность возмутилась, чиновники лишь развели руками. Выяснилось, что при восстановлении утраченного паспорта некое неустановленное лицо разделило единый ансамбль на две части, одну из которых сровняли с землей.

Поскольку другого паспорта нет, по бумагам все в порядке. Оказывается, снесли не часть Путевого дворца, а якобы некий дом на улице Черкасской, примыкающей к Гостиной. Найти автора паспорта, легким движением руки создавшего мифическое строение на Черкасской, тоже не удалось. За снос никто не ответил.

Проектный метод

Такие злоключения постоянно преследуют памятники в Орле. Градозащитники бьют тревогу, но к ним практически не прислушиваются. Впрочем, на днях Следственный комитет все-таки начал по их заявлению проверку о… готовящемся преступлении. Именно такой формулировкой воспользовались активисты, предупредив правоохранительные органы о том, что очередной застройщик готовит снос оставшейся части Путевого дворца. Официальных комментариев по этому поводу, правда, пока нет, за исключением стандартного: "Заявлению будет дана правовая оценка".

Планируют градозащитники применить и абсолютно новый способ спасения памятников. По их мнению, менять облик исторического центра нельзя - иначе будут нарушены авторские права группы советских архитекторов, под руководством Бориса Антипова восстанавливавшей Орел после войны. Они разработали детальный проект исторического центра. Благодаря им город обрел былой облик всего за пару лет. К слову, все новшества, например надстройку этажа на зданиях улицы Комсомольской, тогда согласовывала Москва.

Разработанный архитекторами проект прошел официальную регистрацию. Активисты считают это веским доказательством существования неприкосновенных авторских прав и готовят любопытные иски.