Аналитики оценили возможности жителей ЦФО на покупку "двушки"

Семье с одним ребенком нужно восемь с лишним лет отказывать себе во всем, чтобы, не беря кредит, заработать на типовую "двушку". В 2015-м прогнозный срок был на полгода короче. Таковы усредненные данные для регионов Центрального округа, которые приводит в своем исследовании федеральное агентство "РИА Рейтинг".

Его аналитики ежегодно оценивают, сколько лет потребуется семье из двух работающих взрослых (со средней по области зарплатой) и одного ребенка, чтобы накопить на стандартную двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра. При условии, что эти люди будут существовать на прожиточный минимум и откладывать все оставшиеся деньги на покупку жилья. Заемные средства в расчет не берутся - только банковские депозиты (учитывается средний размер вклада на душу населения в регионе на начало года). Сведения о средней стоимости квартир на вторичном рынке на начало года предоставляет Росстат.

- Реальные траты семьи, очевидно, больше, чем та сумма, которая составляет прожиточный минимум. Но меньше она точно быть не может. Поэтому данный рейтинг позволяет оценить потенциальные возможности покупки жилья в том или ином регионе, - уточнили в агентстве. - Если для приобретения квартиры в первом квартале 2015 года нужно было копить 5,3 года в среднем по стране, то в первом квартале 2016-го - 5,1 года.

Такой незначительный прогресс позволил "РИА Рейтинг" сделать вывод о том, что доступность жилья в целом по стране возросла. Собственно, ранее эксперты рынка недвижимости и предсказывали, что на фоне кризиса и падения спроса цены поползут вниз. Но снижение оказалось не слишком сильным, вдобавок ухудшилось благосостояние семей. Так что позитивные изменения произошли лишь в 28 из 84 субъектов РФ, вошедших в исследование.

В "счастливую" треть вошло восемь регионов ЦФО, где на условное ожидание квартиры требуется от шести (в Калуге) до семи с половиной (в Ярославле) лет. Для липчан и жителей столицы срок сократился на год, даром что в первом случае "двушка" стоит пару миллионов рублей, а во втором - 8,2.

- В Липецкой области отмечается самое заметное снижение стоимости метра типового жилья среди всех регионов (-18 процентов, до 37,5 тысячи рублей). При этом сумма депозитов, приходящаяся в среднем на жителя, увеличилась за год на 16 процентов, а свободный денежный остаток в семье с одним ребенком сократился всего на 9,8 процента, - добавили в "РИА Рейтинг".

В Рязанской, Белгородской и Московской областях цель стала ближе на восемь месяцев, в Калужской - на полгода, в Воронежской - примерно на квартал. В Ярославле динамика еле заметна, но там и жилье самое дорогое в округе (не считая столицы и Подмосковья) - 2,7 миллиона рублей за 54 квадратных метра.

В пяти регионах, включая Тульскую область, ситуация за год не изменилась. В 49-ти накопить на "подержанную" квартиру стало труднее. В Орле она отодвинулась в будущее на пару месяцев, в Брянске - на три года с гаком. Затягивать пояса, соответственно, нужно на восемь с половиной и девять с половиной лет. "Двушки" здесь стоят почти одинаково - 1,9-2 миллиона рублей, причем в Брянске цена по сравнению с 2015-м снизилась. Значит, с разной скоростью тают денежные доходы и накопления людей.

В хвосте рейтинга наряду с Брянском разместились Смоленск и Тверь, где голодать в надежде на квартиру нужно 9,5-10 лет, а также рекордсмен ЦФО по этому показателю - Иваново. Там, чтобы собрать на жилье 2,2 миллиона, семье потребуется почти 13 лет.

Для сравнения, "период накопления" у лидеров рейтинга - Магаданской области, Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского округов - два года с небольшим. Там и цены на недвижимость относительно низкие, и уровень благосостояния высокий. А замыкают список Севастополь и Дагестан, где при текущих ценах копить на квартиру надо 14,6 и 18 лет соответственно.

Эксперты рынка недвижимостипредсказывали, что на фоне кризиса и падения спроса цены поползут вниз

Тем временем аналитики портала "Мир квартир" выяснили, насколько выгодно приобретать квартиру для сдачи ее внаем в разных городах России. Чтобы оценить окупаемость, они рассчитали годовой доход от аренды (исходя из средних ставок) и сопоставили его со средней стоимостью жилья на вторичном рынке, где не требуются большие вложения в отделку и меблировку. В целом по стране от сдачи квартиры можно получить 6,4 процента годовых, а чтобы "отбить" затраты на ее покупку, понадобится более 16 лет.

- Однако этот расчет весьма условный, - подчеркнул гендиректор портала Павел Луценко. - В действительности доходы оказываются меньше - ведь не всегда жилье сдается круглый год. Как правило, оно находится в аренде 10 месяцев, а в курортных городах зачастую всего 4-5. Кроме того, собственник вынужден делать за свой счет ремонт, платить налоги и нести прочие расходы. Инфляцию мы также не учитывали.

Так или иначе, окупаемость арендного жилья почти во всех городах ЦФО оказалась выше средней. В Смоленске она наступает через 13 с половиной лет. Беря с нанимателя 13600 рублей в месяц, здесь можно за год "вернуть" 7,5 процента суммы, вложенной в квартиру (по оценке экспертов, это около 2,2 миллиона рублей). По прогнозам, такого же показателя - 7,5 процента - достигнет в 2016 году наша "официальная" инфляция.

В Брянске и Калуге инвестиции в квартиру оправдают себя примерно через 14 лет, в Ярославле, Липецке, Рязани и Твери - менее чем за 15, при доходности от 6,7 до 7,2 процента. Чуть больше времени требуется в Воронеже и Курске. Тула и Владимир находятся на уровне среднероссийского показателя. А вот Белгород и Иваново от него разительно отличаются: окупаемость наступает через 19-20 лет, доход арендодателя - около пяти процентов годовых. Говорить об успешных инвестициях тут не приходится. Выгоднее класть свободные средства на банковский депозит.

Любопытно, что цены на "вторичку" не всегда коррелируют с арендными ставками (хотя и то, и другое связано со спросом на жилье). В Белгороде квартиры почти такие же дорогие, как в Калуге (3,1-3,2 миллиона рублей). Но снять их можно за 14 тысяч - как и в Воронеже, и во Владимире, где жилье дешевле. С калужан же "сдерут" все 19. В Иванове "подержанные" квартиры в среднем стоят столько же, сколько в Смоленске, Брянске или Курске, однако сдают их всего за девять тысяч в месяц, тогда как в других названных городах ставки на две-пять тысяч выше.

Самый окупаемый арендный бизнес ведется в Екатеринбурге, Кемерово, Сочи, Магнитогорске и Комсомольске-на-Амуре, где квартиры приносят чуть менее восьми процентов годовых.

- Причины высокой доходности разные. Так, Екатеринбург и Сочи выбились в лидеры за счет высоких ставок аренды, а остальные - за счет низкой стоимости квартир, - пояснил Павел Луценко.