Поделиться
В пресс-конференции приняли участие: Воронин Антон Владиславович - директор проектного финансирования и приоритетных проектов банка "ДОМ РФ"; Назарова Светлана Руслановна - управляющий директор-начальник Управления финансирования недвижимости Сбербанка и Карпова Ирина Северовна - советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России.
Ирина Карпова: "Главная цель этой реформы, - подчеркнула на пресс-конференции Ирина Карпова, - это защита прав участников долевого строительства, защита прав граждан, постольку в отличие от ранее действовавшего порядка, при осуществлении финансирования с использованием счетов эскроу эти счета на время строительства депонируются в банке , и застройщик получает возможность и доступ к средствам, которые размещены на этих счетах, только после того, как объект будет завершен строительством и будут зарегистрированы права на первый объект долевого строительства".
При этом, Ирина Карпова отметила, что "и для застройщика, новый порядок финансирования несет определенные преимущества и предоставляет возможности для развития являясь: источником стабильного финансирования в виде банковского кредитования; защитой от неравномерного поступления средств участников долевого строительства; а также дает возможность предоставления средств в соответствии с определенными этапами строительства".
Говоря о реализации новой модели финансирования долевого строительства жилья, Ирина Карпова обратила внимание присутствующих на пресс-конференции журналистов на то, что "Банк России внедрил регулирование, в котором пересмотрены подходы к формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам. Внесены изменения в положение Банка России 590П, которое регулирует порядок формирования банками резервов по ссудам. В соответствии с новым проектным подходом уровень резерва зависит от эффективности проекта. При этом кредитная организация вправе выбрать подход, который она хотела бы применять при оценке резервов застройщиков по целевым кредитам застройщиков. Это либо традиционный подход, который оценивает кредит в зависимости от показателей качества обслуживания долга, традиционных показателей при оценке и формировании резервов, либо проектный подход, это подход в зависимости от тех критериев кредитоспособности, которым проект соответствует".
Для того, чтобы обеспечить мониторинг внедрения проектного финансирования Банк России проводит обследование уполномоченных банков. Как заявила в ходе пресс-конференции Ирина Карпова, - по результатам этого обследования на 24 июня кредитные организации направили в уполномоченные банки о предоставлении целевых кредитов более 1800 заявок. На эту же дату открыто более чем 4100 счетов эскроу. И сумма остатков средств на них составила 11,7 миллиардов рублей. По данным на 1 мая у Банка России имеется 100 кредитных договоров с кредитным лимитом 74,6 миллиарда рублей. Ряд проектов с использованием счетов эскроу уже успешно завершены и счета эскроу раскрыты, то есть можно говорить о том, что такие проекты уже полностью реализованы".
Светлана Назарова в ходе пресс-конференции рассказала, как реализовывалось проектное финансирования строительства на примере Сбербанка. "Свои первые пилотные сделки по проектному финансированию строительства жилья Сбербанк начал в апреле 2018 года, с 1 июля 2018 года уже массово заработали все необходимые продукты в рамках новой модели, а на сегодняшний день одобрено уже более 250 заявок с применением эскроу. Эти 255 сделок представляют порядка 300 миллиардов рублей и соответственно это около 5 миллионов кв. метров. Это достаточно существенные результаты".
"Если говорить про количество счетов эскроу, - заявила Светлана Назарова, - то в Сбербанке это - около 3 тысяч. Как раз 106 из этих 3 тысяч уже раскрыты, застройщик Воронежа уже получил свои средства, потому что он исполнил обязательства перед дольщиками. Если говорить о сумме, то это - около 7 миллиардов рублей привлечено на счета эскроу. Так выглядят текущие результаты в Сбербанке. Если говорить про сделки на рассмотрение и то, как менялась динамика активности застройщиков, то если в начале года мы видели, что более 74 процентов у нас из всех заявок застройщиков направлялось на финансирование с применением эскроу, то сейчас это уже около 87 процентов в общем поле заявок на рассмотрение. Это - заявки именно по новой модели с применением эскроу. То есть из 252 сделок, которые сейчас находятся на рассмотрении по проектному финансированию застройщиков, 219 - это, уже новая модель".
Антон Воронин отметил, что "основной инициативой, реализуемой "ДОМом. РФ", с целью обеспечения плавного и успешного перехода на новую модель финансирования жилищного строительства служит банк "ДОМ.РФ". На его основе сейчас строится опорный банк для целой отрасли. Преимущество "ДОМ РФ" в том, что фокус всех компетенций сосредоточен именно на жилищном строительстве. Это и строительная экспертиза проектов, и более точная оценка их кредитных рисков. Благодаря этому есть возможность предлагать более гибкие решения для застройщиков. Из основного - у "БАНКА РФ" нет минимального требования по собственному участию. В случае, если "БАНК РФ можем подтвердить финансовую устойчивость проекта, как и коллеги в Сбербанке, - уточнил Антон Воронин, - мы, в первую очередь, смотрим на коэффициент покрытия долга денежными потоками от проекта. Если этот коэффициент выше определенного минимального порога, то требования по собственным средствам могут быть ограничены только земельным участком и исходно-разрешительной документацией. Вместе с тем, для того чтобы эта гибкость была возможна, нужно чтобы и застройщик, и проект удовлетворяли определенным условиям. Но это, в первую очередь, требования по опыту и деловой репутации застройщика. Также банку важно, чтобы кредит был обеспечен необходимыми залогами. При этом в нашем банке периметр обеспечения строго ограничен периметром проекта".
"Для банка важно иметь возможность контролировать целевое использование, - отметил Антон Воронин. Здесь речь идет о верификации реестра платежей при выдаче каждого транша. Сам процесс рассмотрения заявок стандартизован. Все взаимодействие выстроено через личный кабинет застройщика. Это цифровая платформа, через которую можно удобно обмениться всеми материалами по проекту".
Говоря о сроках, Антон Воронин подчеркнул, что "они сильно зависят от скорости предоставления полного пакета материалов для анализа. В случае, если этот пакет собран быстро и качественно, то кредитное решение может быть принято в течение 20 рабочих дней".
"Если говорить о том, что еще важно для более быстрого рассмотрения заявок, - обратил внимание Антон Воронин, - то, как правило, очень сильно помогает, когда у застройщика внутри есть специалисты, имеющие опыт взаимодействия с банками, а также когда весь проект на входе уже достаточно обособлен от всех других проектов застройщиков".