На каких условиях можно приобрести квартиру или дом в Беларуси

В России в ипотеку приобретается около 70% предлагаемых на рынке квартир, из которых наиболее популярны новостройки. По результатам третьего квартала 2022 года в московском регионе с помощью ипотеки было приобретено 82% квартир в новых домах. Обеспеченность жильем постепенно растет. В 2021 году, по оценкам аналитической компании Frank RG, на каждого россиянина приходилось по 27,8 квадратных метра жилплощади, а к 2024 году этот показатель может вырасти до 29,3 квадратного метра. И все же доступность жилья падает. Если в конце 2019 года для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке, нужно было "не пить и не есть, а копить" около шести лет, то сейчас уже восемь.

Начало 2023 года выглядело вполне обнадеживающим. По оценке ЦБ РФ, за февраль было выдано кредитов на 422,4 млрд рублей, а средний размер кредита подрос на 1,1% - до 3,7 млн рублей. В секторе ипотечного жилищного кредитования по договорам долевого участия сумма кредита даже снизилась на 1,8% - до 5,1 миллиона рублей.

Доля ипотеки в общем объеме кредитов также выросла, превысив четверть объема (26,3% в феврале 2023 года).

Некоторые опасения как у экспертов рынка, так и у регулятора вызывает статистика по среднему размеру платежа и тем, какую долю он "забирает" у зарплаты. Среднестатистический платеж по ипотеке, оформленной в январе - сентябре 2022 года, составил 26 581 рубль. Эти показатели растут, по экспертным оценкам, на 1 марта 2023 года ипотечный кредит на новостройку в среднем обходится уже в 30,1 тысячи рублей в месяц, в то время как вторичный рынок лишь немного дешевле - 28,7 тысячи рублей. А средняя по России зарплата тем временем, по оценкам Росстата, за январь - сентябрь 2022 года составила немногим менее 62 тысяч рублей. В результате получается, что на выплату ипотечного кредита многие тратят около 50 процентов получаемого дохода. При этом статистическое ведомство подчеркнуло, что в 23 российских регионах средняя зарплата была менее 40 тысяч рублей на человека.

Справедливости ради стоит отметить, что сегодня в России достаточно широко распространены самые разные форматы так называемой льготной ипотеки, которую субсидирует государство. Во-первых, при первоначальном взносе в размере 15 процентов и по ставке 8 процентов годовых можно взять в долг до 12 миллионов рублей на приобретение новостройки, строительство частного дома или земли под стройку в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 миллионов рублей - в других регионах России.

Распространены и более "нишевые" варианты: семейная ипотека, дальневосточная, военная и сельская ипотека, а также ипотека для работников IT-сектора. Совсем недавно заговорили о том, что подобную программу могут ввести и для госслужащих.

В то же время снижение покупательной способности населения и так называемых располагаемых доходов (суммы, которая остается на руках после выплаты всех обязательных расходов) подтолкнуло банкиров и застройщиков к поиску новых способов заманивания потенциальных заемщиков.

Одним из наиболее распространенных на сегодня является так называемая нулевая ипотека "от застройщика". Суть: предлагается купить квартиру, взяв кредит буквально под десятые доли процента! Но хорошо ли это?

На первый взгляд, прекрасно: ничего не платишь, а ключи от квартиры уже у тебя. Однако именно это и вызывает серьезные опасения у регулятора, который считает это самой настоящей финансовой ловушкой. По данным Центрального банка РФ, например, в прошлом году, девелоперы, предлагая ипотеку "от застройщика" с околонулевыми ставками, в результате искусственно завышали цены на 20-30 процентов. Для борьбы с этим явлением с 1 декабря ЦБ уже повысил макронадбавки для банков по ипотеке с низким первоначальным взносом. Очередное повышение ожидается с 1 мая, также будут вводиться повышенные резервы для банков, которые применяют эти схемы.

А пока запасы нераспроданного жилья у застройщиков продолжают расти. На данный момент не нашли своего покупателя около 42,3 миллиона квадратных метров, что на 25 процентов выше среднего уровня 2019-2021 годов.

Закон "Об ипотеке" в Беларуси был принят еще в 2008 году, однако на протяжении ряда лет ипотека как способ решения жилищной проблемы не пользовалась популярностью. Процесс тормозили высокие проценты по кредитам, являвшиеся, в свою очередь, следствием высокой инфляции, а также невозможность выселения семей с несовершеннолетними детьми в случае задолженности. Кроме того, многих отпугивали сроки выплат - не более 25 лет.

Эксперты прогнозировали: ипотека в Беларуси сможет развиваться, когда процентные ставки опустятся ниже 10 процентов, а доходы населения при этом будут расти. Позитивные сдвиги наметились во второй половине прошлого десятилетия, когда инфляция заметно снизилась (с 10,6 % в 2016 году до 4,7% в 2019 году). Стимулированию спроса на ипотеку послужило также появление в апреле 2020 года Указа "Об ипотечном жилищном кредитовании", устранявшего ряд проблемных вопросов. В частности, предметом ипотеки отныне могло выступать только жилье, зарегистрированное в установленном порядке, в том числе приобретенное на вторичном рынке. При этом ипотека распространяется также на земельный участок, где расположено приобретаемое жилье.

Окончательно лед тронулся, когда самый крупный государственный банк страны - Беларусбанк - запустил в феврале 2021 года привлекательную для потенциальных клиентов кредитную программу под залог приобретаемого жилья. Спустя два года уже можно сказать, что ее условия вполне удовлетворяют граждан.

В России ежемесячная выплата по ипотеке для многих составляет более 50% доходов. О доступности ипотеки преждевременно говорить и в Беларуси

- Особенностью и конкурентным преимуществом данного кредита являются возможность его оформления без предоставления поручительства физических лиц и финансирование до 100 % стоимости приобретаемого жилого помещения, - поделились в банке опытом работы с ипотечным кредитом. - За это время 8200 семей решили свой квартирный вопрос. Только за прошлый год заключено почти 5000 договоров.

Этот ипотечный кредит, пожалуй, наиболее привлекателен на рынке страны. Он предоставляется сроком до 20 лет по ставке 15,4 процента годовых. Важные плюсы - быстрое принятие решения (клиент получает ответ в течение одного рабочего дня после оформления заявки), а также возможность включения в совокупный доход кредитополучателя доходов его близких родственников.

Заметим, что белорусские банки предлагают сегодня и другие кредиты: есть, например, вариант, где ставка стартует от нескольких процентов. Но данное предложение распространяется только на тех, кто строит жилье с господдержкой.

Следующим шагом по совершенствованию ипотечной сферы стало решение о дальнейшей актуализации профильного закона с учетом полезного опыта партнеров Беларуси по ЕАЭС. Изменения вступили в силу в октябре прошлого года. Ими, в частности, более четко определен предмет ипотеки, упразднена необходимость госрегистрации договора об ипотеке несозданного имущества: он считается заключенным с момента придания ему письменной формы.