Инвесторы в зарубежную недвижимость столкнулись с трудностями несколько лет назад в связи с пандемией. События последних двух лет еще более усложнили ситуацию. Между тем положение и на внутрироссийском рынке не назовёшь радужным. Однако, парадоксальным образом, нынешняя конъюнктура выгодна для инвесторов в российскую недвижимость. Попробуем разобраться во всех нюансах.
За рубежом все спокойно?
Дубай до сих пор остается привлекательной локацией для российских инвесторов в недвижимость бизнес и элит-класса. Однако в последние годы они сталкивались со значительными трудностями. Впрочем, часть из них - общемировые. Например, пандемия 2020-2022 гг.. Громкие внешнеполитические события тоже не прибавили оптимизма желающим вложиться в зарубежную недвижимость.
При этом есть и сугубо локальные тенденции. Раньше цены на недвижимость в Дубае росли огромными темпами, что многих наводило на мысли, не раздут ли рынок искусственно по принципу "пузыря". Но вот уже последние пару лет рост цен не столь велик и стремится вниз. Так в 2022 г. он составил лишь 8,5% против 17% в 2021 г.
Другая страна, привлекающая иностранный капитал уже многие годы, - Турция - сейчас становится менее популярной. Хотя климат здесь мягче, а природа разнообразнее, из-за возникших в начале 2023 г. катаклизмов и неустойчивой политической и экономической ситуации в рейтинге российского спроса на зарубежную недвижимость страна сместилась с первого места на третье. Более того, теперь минимальная сумма, необходимая для получения ВНЖ при покупке недвижимости возросла с 50-70 до 200 тыс. долл., а для сдачи жилья в Турции на срок менее 100 дней арендодатели должны получать специальную лицензию и согласие всех собственников здания.
Кроме того, в данных странах, как и в большей части юго-восточной Азии, в частную собственность полностью приобрести недвижимость нельзя - она продается в виде долгосрочной аренды, что также останавливает покупателей от сделки.
Все эти факторы заставляют российских инвесторов обратить взор на внутренний рынок, где происходят любопытные вещи.
"Массовое" сокращение
В последние годы в Москве наблюдается снижение вывода новых объектов недвижимости, особенно последние пару лет. Так, по подсчетам экспертов компании "Метриум", с начала 2023 г. доля доступных лотов "на котловане" снизилась с 27% до 19% - это коснулось всех сегментов рынка новостроек: начиная от комфорт- и бизнес-класса, и заканчивая премиум-сегментом. Исключения составили только высокобюджетные объекты - в целом, за 2023 г. старт новых проектов в элитном и делюкс-сегменте вырос в 2 раза по сравнению с 2022 г.
В большинстве сегментов недвижимости нестабильность рынка имеет большое влияние на покупательский спрос, поскольку проекты зависят от ипотечного кредитования: клиенты очень чувствительны к ставкам, к доходным ожиданиям, поэтому вывод новых объектов и показатели спроса также сокращаются.
Однако, в сегменте элитной недвижимости, невзирая на кризисы, высокобюджетные объекты выводятся, а темпы продаж увеличиваются. По данным NF Group, в годовой динамике количество реализованных лотов выросло в 2,3 раза - всего в 2023 году в столице было заключено 1360 сделок на 178 миллиардов рублей, что является рекордом в продажах элитного жилья в новостройках. В том числе, на это повлияло увеличение цены за кв. м. на 6% за год (1,618 млн рублей). По итогам 2023 года общее количество проданных квартир на первичном рынке элитного жилья Москвы выросло на 58% по сравнению с 2022 годом. Такая ситуация делает дорогую недвижимость интересным объектом для инвестиций, но есть нюансы.
В приоритете - готовые объекты
На первичном рынке стоит присмотреться к проектам, максимально готовым к заселению. По данным NF Group, в 3 квартале 2023 г. зданий на финальной стадии, то есть на ближайшем к вводу этапе внутренних работ и отделки, было всего 6%.
При этом цены лотов в готовых к заселению проектах более доступные, т.к. жилые комплексы проектировались и строились в докризисных экономических условиях. В то время новые объекты предлагаются к покупке по более высоким ценам. Так, стоимость квартир с отделкой в готовом к заселению клубном доме TURGENEV начинается от 1,6 млн руб. за кв. м., в то же время в некоторых объектах на стадии котлована без отделки в той же локации исторического центра Москвы - от 2 млн руб. за кв. м.
Руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома TURGENEV Алексей Непейвода отметил, что именно готовые или почти готовые к заселению объекты максимально отвечают потребностям современной аудитории.
"Наши клиенты выбирают готовые решения ввиду целого ряда факторов. Так, получая от застройщика качественный продукт на финальной стадии, они предотвращают множество рисков, с которыми можно столкнуться во время организации самостоятельной отделки, при поиске и логистике европейских материалов, - пояснил эксперт. - Прежде всего, это личный комфорт будущих резидентов, которые ценят приватность и спокойствие. Концепция "тихий дом", предполагающая наличие готовой отделки от застройщика, обеспечивает отсутствие шума ремонта соседних квартир, пыли в холлах и лифтах, посторонних на территории (грузчиков, рабочих и т.д.). Кроме того, это гарант максимально оперативного запуска внутренней инфраструктуры - все объекты начинают функционировать в пределах года после выдачи ключей. Стоит также упомянуть, что большая доля наших клиентов живут на несколько городов или стран. Выбирая себе жилье в Москве, они предпочитают лаконичный дизайн интерьера в стиле Contemporary, а также продуманную эргономику пространств и инфраструктуру, которая соответствует мировым стандартам."
Упомянутый выше клубный дом TURGENEV расположен в районе Сретенки. Проект уже введен в эксплуатацию в декабре 2023 г., в данный момент идет подготовка к выдаче ключей собственникам. Квартиры предлагаются с финишной отделкой от нидерландского архбюро Wolterinck. Авторы разработали нейтральный базовый дизайн интерьера в современном стиле с использованием натурального мрамора и высококачественной австрийской паркетной доски, куда отлично вписались встроенные кухни Cesar (Италия) и премиальная бытовая техника SMEG. Также TURGENEV предлагает будущим резидентам дополнительную опцию меблировки квартиры "под ключ" от итальянской мебельной фабрики LEMA.
Несмотря на сложности прошлых лет, в TURGENEV соблюдены все стандарты класса делюкс по материалам в отделке и технологическим решениям. В каждом лоте проекта уже установлена приточно-вытяжная вентиляция Euroclima (Италия) с многоступенчатой системой фильтрации воздуха. Система центрального кондиционирования Daikin (Япония) отвечает за поддержание комфортной температуры, а очистку воды с механической фильтрацией и антибактерицидной обработкой обеспечивает система Geberit (Швейцария).
"Сегодня в экспозиции TURGENEV представлено 30% лотов от общего количества квартир в доме: это квартиры с 1-2-3-4 спальнями и четыре пентхауса с террасами на крыше, один из которых двухэтажный, - отметил Алексей. - Также недавно стал доступен резервный пул квартир, сбалансированный по предложению для разных целей - от небольших "пиджачных" квартир до крупных - для большой семьи и роскошных пентхаусов".
Клубный дом TURGENEV расположен в уютном центре столицы среди исторической застройки. Локация удачно сочетает неповторимый дух старой Москвы и ритм мегаполиса. Архитектура жилого комплекса - в духе лучших европейских образцов - современная классика, сдержанная, но богатая по фактуре и материалам, с большим вниманием к проработке деталей. Над фасадом здания работали британская студия Squire&Partners и нидерландское архбюро Building Design Architectuur, в отделке они использовали только премиальные европейские материалы. Первые 6 этажей дома облицованы португальским натуральным камнем Branco Valongo. Однородный, бежевый и пластичный - он смотрится естественно и основательно. Фасад 7 и 8 этажей выполнен из гранита Dark Brown.
В TURGENEV предусмотрены 3 просторные лобби и закрытый двор-сад с фонтанами, деревьями, цветами и лаундж зонами для резидентов, а также множество других удобств и сервисов по стандартам жилья класса делюкс, расположенных на инфраструктурном этаже: Wellness & Spa зона, фитнес, бассейн, кинотеатр на 12 мест, винотека и сигарная комната, ресторан и переговорная-трансформер. Все зоны будут доступны для резидентов во второй половине 2024г.
Реклама, ООО «Проектно-строительная организация «НеоСтрой», ИНН 7718988630