Поделиться
- Каждый год ждать рекордов не стоит, - считает Павел Перевалов, начальник главного управления строительства Тюменской области. - Задача - выйти на плато, чтобы рынок был сбалансированным, предложение и спрос поддерживали друг друга. Многолетняя наработка практик и подходов позволяет с оптимизмом смотреть вперед: все вызовы строительная сфера преодолеет.
Этот оптимизм в значительной степени подпитывают федеральные меры поддержки. Например, регион участвует в "Инфраструктурном меню" - федеральном проекте, направленном на создание комфортных условий жизни в российских регионах. Средства по этой программе возвратные, но их предоставляют на длительный срок (15 лет) всего под три процента годовых. При этом заемщик берет определенные обязательства по объемам ввода жилья, запуску производств, созданию рабочих мест: люди, которые будут жить в новых кварталах, должны иметь возможность трудиться и обеспечивать свой быт.
Для сохранения высоких темпов в отрасли важно своевременное выделение перспективных земель под застройку. Один из эффективных механизмов - проекты комплексного развития территорий (КРТ). Уже сейчас на них приходится более 4 миллионов квадратных метров, а в целом градостроительный потенциал региона оценивается в 27 миллионов квадратов. К 2030 году, по прогнозам, он увеличится до 38 миллионов. При этом КРТ - не просто инструмент наращивания объемов ввода.
- Важно, чтобы механизм комплексного развития территорий не превратился только в способ получения застройщиками прав на освоение земельных участков, - подчеркивает Перевалов. - Нужно стараться не отставать и с развитием социальной, бизнес-инфраструктуры.
Для справки: в ближайшие годы реновация в Тюмени охватит 268 гектаров, на которых сейчас стоят 179 многоквартирных домов, в том числе 132 аварийных и подлежащих сносу. В общей сложности будет снесено более 100 тысяч квадратных метров ветхого жилья, а взамен возведено 2,6 миллиона квадратов нового.
В ближайшие три года в регионе за счет бюджета запланировано построить 34 социальных объекта, и механизм КРТ позволяет властям реализовать эти проекты в партнерстве с застройщиками. Так, в Тюмени из 17 детских садов, которые предусмотрены действующими договорами КРТ, 10 возведут строительные компании. Объекты будут расположены во встроенно-пристроенных помещениях и переданы в муниципальную собственность бесплатно. В рамках КРТ застройщики также взяли на себя и другие социальные обязательства, в результате в обновленных кварталах появятся библиотеки, пункты полиции, объекты спорта, здравоохранения и благоустройства. Такая модель не применяется только при строительстве школ, поскольку эти проекты очень капиталоемкие.
Пока остается открытым вопрос, как сдержать рост цен на жилье, ведь стоимость квадрата на первичном рынке в Тюмени уже превысила 130 тысяч рублей. Эксперты предложили использовать для этого тот же механизм КРТ. Например, власти могут изначально зафиксировать цену в договоре с застройщиком. Конечно, рынок не стоит на месте, возможны колебания. И тогда, если у компании получится продать квартиры дороже оговоренной стоимости, то часть прибыли она оставит себе, а часть передаст в распоряжение органов власти, но с условием, что средства будут "окрашены" - направлены на развитие инфраструктуры районов, где ведется строительство. Впрочем, пока это лишь идея для обсуждения.
Главное препятствие для дальнейшего развития КРТ на сегодня в том, что земельный ресурс не бесконечен. Подходящую территорию необходимо найти и освободить под новое строительство. Можно, правда, подключить редевелопмент промышленных территорий и программы сноса ветхого и аварийного жилья. В Тюмени, например, поставлена задача весь аварийный фонд, выявленный до 2022 года, расселить именно через механизм КРТ - без привлечения бюджетных средств.
Застройщики тоже сталкиваются с трудностями при реализации своих проектов. Например, Владимир Желтовский, начальник службы по регистрации прав и земельным отношениям компании "ЭНКО", рассказал о проблеме, которая возникает, если объект недвижимости, который требуется изъять, находится под арестом, а сумма оценки квартиры оказывается меньше суммы долга. Застройщик выполняет обязательства, но зарегистрировать право собственности не может, так как долг полностью не оплачен. Получить разрешение на снос при этом тоже невозможно.
Поставленные застройщиками вопросы очень актуальны, отмечает Дмитрий Иванов, директор городского департамента земельных отношений и градостроительства, ведь любые сложные случаи затягивают сроки реализации проектов. Эксперты и участники строительного рынка подчеркивают, что настало время обсудить и систематизировать накопленный при реализации проектов КРТ опыт и выступить с законодательными инициативами, которые помогут убрать все эти препятствия.