Уже в начале 2025 года в России может начаться снижение цен на жилье, а пока застройщики ищут возможности для стимулирования просевших в июле продаж, рассказали эксперты "Российской газете".
Среди инструментов для стимулирования, например, выгодные предложения оплаты с длительной рассрочкой или отсрочкой платежа, а также ипотечные программы, которые субсидируют застройщики из собственной прибыли, рассказала "РГ" управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.
"Таким образом они обеспечивают покупателю комфортные ежемесячные платежи по ипотеке в течение нескольких лет. За август большинство девелоперов уже разработало совместно с банками и анонсировало такие программы. По некоторым из них ежемесячный платеж может составлять всего 60 тыс. рублей, что в разы меньше, чем при ипотеке по текущим рыночным ставкам", - сказала она.
По итогам июля (первого месяца без широкой ипотечной поддержки) было зарегистрировано немногим более 7 тыс. договоров долевого участия. Спрос к предыдущему месяцу снизился на 35% (в количестве сделок). Однако следует обратить внимание, продолжает эксперт, что месяцем ранее, в июне, было зарегистрировано наибольшее количество сделок в сравнении с другими месяцами 2024 года (10,9 тыс. ДДУ), что связано с ажиотажем перед завершением льготных ипотечных программ. Если же спрос в июле 2024 года сравнить с июлем прошлого года, то корректировка составит более скромные 12,4%. То есть можно говорить о том, что спрос, безусловно сократился, но не драматично, и часть его была реализована в первом полугодии, продолжает Сазонова.
Доля ДДУ с использованием ипотеки в июле снизилась до 70% в сравнении с 83% месяцем ранее, и, по прогнозам NF Dom, количество покупок с привлечением ипотеки в общем числе сделок на первичном рынке продолжит снижаться. До конца года показатели продаж будут оставаться примерно на уровнях, достигнутых в июле 2024 г., и при стабильной ключевой ставке не покажут значительных колебаний за исключением небольшого сезонного подъема, традиционно характерного для конца года, считает она.
По словам руководителя Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олега Репченко, реакция рынка на завершение льготной ипотеки была предсказуема: ставки по рыночной ипотеке сейчас заградительные, стоимость жилья - высокая: за последние 4 года на фоне доступной ипотеки квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали в 1,5-2 раза.
Цены на новостройки стагнируют, но это пока. Сейчас у застройщиков нет причин устраивать распродажи: они хорошо нарастили продажи и сформировали "подушку безопасности" в период ажиотажного спроса в прошлом году и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года. Плюс застройщики для стимулирования продаж запустили свои совместные с банками-партнерами программы субсидирования ставок. "Но такие программы противоречат Стандарту ипотечного кредитования, разработанному ЦБ, и чем активнее регулятор будет бороться с такими "схематозами", тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен", - считает он.
"Возможно, ближе к концу года вырастет размер скидок, количество акций вроде ремонта или машино-места в подарок, которые тоже сокращают стоимость сделки. Давление на цены будет расти по мере завершения текущих объектов, так как застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета - от объема средств на эскроу зависят ставки по проектному финансированию. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, застройщики будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка. Таким образом, в 2025 г. может развиться более выраженная тенденция к снижению цен на жилье", - констатирует Репченко. И продолжает: без массовой льготой ипотечной господдержки рынок жилья ждет охлаждение. И не только первичного.
Что касается вторичного рынка, на фоне высоких ипотечных ставок, которые уже превышают 20%, спрос просел: на вторичном рынке остались только покупатели с "живыми" деньгами, а также ипотечники, у которых есть большая часть суммы для первого взноса и те, кто кредитуется на короткий срок. Но цены пока топчутся на месте: с начала 2024 года цены на столичную "вторичку" колеблются в пределах десятых долей процента, объясняет эксперт. Снижению препятствует медленный прирост объемов предложения: понимая, что продать квартиру дорого при нынешнем уровне ставок не получится, собственники просто предпочитают снять объекты с продажи до лучших времен - до осени, рассчитывая на оживление рынка.
"Поэтому, скорее всего, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья в августе не претерпит существенных изменений. Но, учитывая траекторию ключевой ставки, которая, согласно последнему прогнозу ЦБ, останется двузначной не только в этом, но и в следующем году, собственникам все-таки придется уменьшать стоимость метра. Как всегда, снижение цен начнется с увеличения глубины торга, а к концу 2024-го - в 2025 г. поползет вниз и средняя стоимость метра", - заключил Репченко.
