Как подготовить участок к строительству: 10 шагов перед началом работ

• Большинство проблем возникают еще до закладки фундамента - непосредственно на этапе подготовки участка. Среди основных ошибок можно выделить отсутствие геологии, путаницу с границами, игнорирование рельефа.
• Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не предопределяет параллельное разрешение на строительство. Для его получения нужен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это документ, в котором собрана информация о конкретном участке из разных источников: ЕГРН, правил землепользования и застройки, документов территориального планирования. Также необходимы схема планировки и подтверждение границ.
• Подготовка участка составляет 3-10% бюджета, но позволяет значительно сэкономить на переделках.

Содержание:

1. Юридическая проверка участка
2. Границы и межевой план
3. Подготовка схем и планов
4. Топографическая съемка
5. Геология и гидрология
6. Планировка территории
7. Коммуникации
8. Электричество
9. Газификация
10. Водоснабжение и водоотведение
11. Расчистка территории
12. Организация площадки
13. Разметка и старт земляных работ
14. Часто задаваемые вопросы
15. Заключение

Юридическая проверка участка

Убедитесь, что участок в категории "земли населенных пунктов" с ВРИ "для ИЖС" или "ЛПХ". Юридическая проверка дает четкий ответ и зеленый свет вашей стройке. Фото: iStock

Первым делом нужно определить, к какой категории земель относится участок и вид разрешенного использования, исходя из своих целей. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) позволяет строить жилые дома, гаражи и хозпостройки. Из минусов - ограничения по строительству дома (не выше 20 метров и не более 3 этажей) и самая высокая стоимость, если сравнивать с другими видами использования земель.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) тоже подразумевает строительство дома, но необходимо учесть важный момент: если участок находится за пределами населенного пункта, то построить дом для постоянного проживания не получится. На землях можно вести хозяйство для себя.

Участки в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) изначально предназначались для садоводства. В 2019 году на этих землях было законодательно разрешено строить дома, появилась возможность прописаться. Стоимость земель - одна из самых низких, однако за многое придется платить из собственного кармана: скидываться на ремонт дорог, вывоз мусора, зарплату правлению и так далее.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка можно узнать на сайте Росреестра или в МФЦ - если земля в собственности. Также это возможно сделать через специализированные платные сервисы или на Госуслугах. Для этого потребуется кадастровый номер.

Изменить ВРИ собственник может сам, выбрав необходимую позицию в правилах землепользования и застройки. Один из вариантов - обратиться в органы муниципального управления и получить соответствующее разрешение.

Перед покупкой участка проверьте документы:

• ВРИ,
• границы участка,
• историю сделок,
• наличие ограничений или обременений.

Границы и межевой план

Инженер с геодезическим оборудованием устанавливает межевые знаки по координатам. Фото: iStock

Сергей Минаков комментирует: "Вынос границ в натуру может значительно упростить жизнь владельцу участка. Это гарантирует видимость своих границ здесь и сейчас - на деле же это те самые колышки, которые обозначают границы землевладений. Но они важны, чтобы избежать споров с соседями и знать, где расположить строения и ограждение. Процедуру проводит геодезист, это точно не самостоятельная работа".

"Межевание - своеобразное свидетельство о рождении земельного участка, - продолжает Сергей Минаков. - В результате земля получает координаты, которые вносятся в ЕГРН. С 2025 года межевание стало обязательным для большинства сделок с земельными участками: наличие точно установленных границ становится важным условием для регистрации перехода права в Росреестре".

Работы по межеванию проводит специалист. Договариваясь с ним, обратите внимание на факт его участия в реестре саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.

Подготовка схем и планов

Грамотное зонирование территории начинается с плана. Cхема участка учитывает размещение жилого дома, хозяйственных построек (баня, гараж), инженерных объектов (скважина, септик, дренаж) и сетей для их эффективной и законной эксплуатации. Фото: iStock

Схема расположения земельного участка используется для получения разрешений или для предварительных согласований.

"Когда границы ясны, можно рисовать начальные планы. Важно понимать, что это не полноценный проект дома, а "черновая логистика" участка", - говорит Федор Васильев, строительный эксперт, основатель и генеральный директор компании "Главснаб".

В плане должно быть отражено, где будет сам дом, баня, парковка, скважина и прочее. Также необходимо учесть расположение подъезда и определить, откуда будут заходить коммуникации.

Особое внимание нужно уделить отступам. Есть минимальные расстояния:

• дом от границы - от 3 метров;
• хозпостройки - от 1 метра;
• газовая труба, септик, скважина - у каждого свои нормы.

"На этом этапе часто всплывают ошибки. Например, выясняется, что площадь застройки не подходит под размер дома: его задумали слишком большим или септик запланировали слишком близко к колодцу, чего делать нельзя. Со всеми этими недочетами лучше столкнуться заранее на бумаге", - заключает эксперт.

Топографическая съемка

Топосъемка земельного участка создает детальный план с высотами, что важно для проектирования фундамента, ландшафтного дизайна, дренажной системы и получения разрешительной документации. Фото: iStock

Представляет собой комплекс инженерно-геодезических мероприятий, направленных на создание топографических карт местности. Для проведения этих работ используются специальные приборы, например электронные тахеометры и спутниковая геодезическая аппаратура, позволяющие измерять высоту, углы и расстояния с высокой точностью.

Топографическая карта земельного участка отражает его текущее состояние и позволяет с точностью до сантиметров определить такие параметры, как размеры объектов, расстояния между ними и перепады высот рельефа.

Федор Васильев: "Топосъемка - это карта вашего участка "как есть". Она показывает не только рельеф, но и все, что есть на участке: столбы, деревья, колодцы, канавы, старые фундаменты и т. д. Без нее проектировщик не сможет нормально запроектировать фундамент, дренаж или систему водоотведения.

Все эти работы выполняет кадастровый инженер, имеющий соответствующую аттестацию. Непрофессионал не сможет выполнить топографическую съемку, так как она требует специальных навыков и знаний.

Топосъемку обычно заказывают в формате DWG и PDF, потому что архитекторы и инженеры работают именно с этими файлами".

Геология и гидрология

Проведение инженерно-геологических изысканий определяет состав грунта и уровень вод, чтобы ваш дом стоял надежно и не пострадал от подтопления. Фото: iStock

Проведение геологических изысканий является ключевым этапом подготовительных работ. Игнорирование этого шага может привести к серьезным последствиям, вплоть до разрушения дома.

Геологическое исследование участка позволяет выявить важные характеристики, которые необходимо учитывать при проектировании и строительстве.

1. Определить уровень залегания грунтовых вод

Если они находятся близко к поверхности, то строительство цокольного этажа, подвала или погреба может быть затруднено из-за риска подтоплений. В таких случаях потребуется установка дренажной системы и гидроизоляция фундамента. При высоком уровне грунтовых вод на всем участке необходимо тщательно выбирать тип фундамента. Например, ленточный может быть не лучшим решением, и стоит рассмотреть возможность использования свай. Уровень грунтовых вод также важен для обустройства септика.

2. Изучить несущую способность грунта

Тип грунта играет важную роль при выборе фундамента, поэтому проектировщики должны иметь полную информацию о его составе и свойствах. На основе этих данных специалисты рассчитают оптимальный фундамент, который будет надежным и долговечным.

3. Определить наличие агрессивных соединений в грунте

Кислые или щелочные почвы, а также минерализованные грунтовые воды могут негативно повлиять на материалы фундамента. Поэтому выбор металлических, бетонных или деревянных элементов должен осуществляться с учетом химического состава грунта.

Николай Брагин, архитектор архитектурно-строительного бюро Render House, отмечает ряд исследований, которые проводят для детального изучения местности:

• Бурение скважин. С помощью скважины берут образцы грунта и воды из разных слоев, чтобы понять их состав и структуру.
• Лабораторные исследования. Образцы грунта и воды проверяют на физические, механические и химические свойства. Это позволяет определить их несущую способность и другие характеристики.
• Полевые испытания. Их проводят непосредственно на участке, чтобы определить прочность грунта, его деформируемость и упругость. Для этого используют штампы или статическое зондирование.
• Гидрологические исследования. Определяют уровень грунтовых вод, их движение и химический состав. Это нужно для проектирования дренажа и выбора типа фундамента.
• Моделирование и анализ рисков. На основе полученных данных моделируют геологические процессы и оценивают потенциальные риски для будущего строительства.

По результатам исследований подбирают фундамент по типу почты:

• Плитный. Используется на слабых, пучинистых и неоднородных грунтах. Он создает единую опорную плиту под всем домом и равномерно распределяет нагрузку.
• Свайный. Его используют на участках со слабыми грунтами или высоким уровнем грунтовых вод. Сваи заглубляются до более плотных слоев грунта, а на них опирается ростверк - верхняя часть фундамента.
• Ленточный. Ленту связывает ростверк. Это позволяет равномерно распределить нагрузку от стен дома.

Выбор фундамента по типу грунта

Планировка территории

На этапе планировки закладывается расположение всех элементов - от капитального дома и бани до ливневой канализации и фруктовых деревьев. Фото: iStock

Важно определить, где будут находиться дом, хозяйственные постройки, вспомогательные сооружения, деревья, кустарники, ограждение и другие элементы. Необходимо не только рационально использовать территорию, но и соблюдать нормативы.

Эти нормы разработаны для обеспечения пожарной безопасности, санитарных требований и защиты прав соседей. Одним из частых нарушений является неправильное расположение построек относительно границ участка, дорог и других объектов.

Стандарты планировки для загородных участков утверждены в СП 53.13330.2019. "Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения", а также в СП 30-102-99. "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".

"Пятно застройки" - территория на участке, в пределах которой разрешено строительство, рассказывает Николай Брагин.

1. Перед началом проектирования проводят тщательный анализ земельного участка: рельефа, почвы, подземных коммуникаций и экологии. На основе результатов четко определяют границы участка для застройки. Важно учитывать нормы и правила землепользования и застройки, которые действуют в конкретном регионе.
2. После определения границ переходят к разработке архитектурного проекта. Помимо пожеланий заказчика и удобного расположения, он должен соответствовать строительным нормам и правилам.
3. Разработанный проект согласовывают с различными инстанциями, например с пожарным надзором и т. д. Только после прохождения всех этапов согласования его утверждают и дают разрешение на строительство.

Все постройки должны соответствовать нормам и правилам и располагаться продуманно, а не хаотично. Дом лучше строить в центре участка или ближе к его границе, чтобы было удобнее выезжать. Желательно выбрать возвышенность или ровную территорию.

Важно, чтобы до соседнего участка было не менее 3 метров с каждой стороны. Также нужно учитывать материалы, из которых выполнены дома соседей и ваш дом, чтобы соблюсти противопожарные нормы.

Скважину следует располагать на расстоянии от всех объектов - дома, бани, септика - и желательно на возвышенности, чтобы избежать попадания загрязненных вод.

Септик лучше устанавливать на самом низком месте участка, чтобы обеспечить естественный сток воды. При этом важно соблюдать минимальные расстояния:

• от дома - 5 метров;
• от скважины/колодца - 20-30 метров;
• от соседского забора - 1-2 метра;
• от деревьев - 2-3 метра.

Парковку лучше размещать на расстоянии от дома и дороги, чтобы обеспечить комфорт и безопасность. Желательно расположить ее ближе к въезду на участок.

При планировании территории основная ошибка - несоблюдение нормативных расстояний от границ и проезжей части. Также часто не учитывают ориентацию по сторонам света для оптимального освещения и энергосбережения, а также не берут в расчет особенности рельефа. Это может привести к неэффективному использованию пространства.

Коммуникации

Электричество необходимо проводить сразу для работы техники, а подвод водопровода и канализации — до начала основных работ. Фото: iStock

Перед началом строительства дома необходимо тщательно продумать подключение всех коммуникаций. Электричество потребуется еще на этапе возведения, а водопровод и канализация должны быть подведены заранее, чтобы избежать необходимости переделок в будущем.

Электричество

Если к участку еще не подведены электрические сети, выясните, какая организация отвечает за электроснабжение в вашем населенном пункте. Если информации нет в открытом доступе, обратитесь в местную администрацию или спросите у соседей.

Для подключения электричества:

1. Подайте заявление через офис, сайт компании или портал "Госуслуги".
2. Приложите паспорт, выписку на участок из ЕГРН, расчеты мощности и схему расположения устройств.
3. Заключите договор с сетевой организацией.
4. Оплатите подключение.
5. Подпишите акты выполнения технических условий и технологического присоединения.
6. Получите договор и акт о подключении.

Стоимость подключения рассчитывается индивидуально и зависит от тарифов. Организация озвучит ее после рассмотрения заявки и документов.

Константин Пулькин, эксперт в сфере ИЖС, основатель строительной компании RUDOM, приводит следующие данные: "Подключение осуществляется через личный кабинет "Россети". При наличии линии электропередач - до 63 тыс. руб., срок - до 30 дней. При удаленности - до 170 тыс. руб. и 4-6 месяцев ожидания. Есть льготы для многодетных, участников СВО, чернобыльцев, инвалидов - подключение за 17 тыс. руб.".

Газификация

Газификация участка. Проверьте наличие магистрального газа в вашем районе. Подключение к сетям требует согласований и проекта. Фото: fortton/ iStock

Если ваш участок еще не подключен к газовым сетям, узнайте, есть ли газ в вашем районе. При его отсутствии выясните сроки подведения и проверьте, включен ли ваш населенный пункт в государственную программу газификации. Это можно сделать на сайте оператора, выбрав регион и указав адрес. Если ваш участок не указан в плане, обратитесь в местную администрацию, которая передаст заявку региональным властям. При положительном решении газопровод проведут до границ населенного пункта.

Внутри населенных пунктов действует программа "Социальная газификация", по которой газ бесплатно подводят до земельного участка. Для участия в программе:

1. Рассчитайте стоимость подведения газа и сопутствующего оборудования на сайте Единого оператора газификации (ЕОГ).
2. Подайте заявку через газораспределительную организацию (ГРО), МФЦ, "Госуслуги" или сайт ЕОГ. Приложите паспорт, документы на дом и участок, СНИЛС, ИНН, ситуационный план и расчет максимального расхода газа.
3. Заключите договор о присоединении к газопроводу.
4. Дождитесь монтажных работ (до 30 дней при наличии газопровода, до 200 дней при расстоянии 200-500 метров).
5. Заключите договор на техническое обслуживание.
6. Заключите договор на поставку газа.

После подключения специалисты установят счетчики, подадут газ и проведут инструктаж по эксплуатации оборудования.

Водоснабжение и водоотведение

Если к вашему участку еще не подведен центральный водопровод, узнайте, возможно ли это. Обратитесь к соседям или в местные органы власти.

В поселке подключение организует муниципалитет, выдав разрешение на врезку в сети. В городе разрешение и технические условия выдает "Водоканал". На их основе составляется проект и заключается договор.

После получения разрешения трубопровод подведут к границам участка. Затем нужно обратиться в профильную организацию и оплатить услуги подведения воды к дому.

Стоимость прокладки труб до участка зависит от тарифов и включается в договор. Стоимость организации водоснабжения внутри участка зависит от расценок компании. Все работы должны быть завершены в течение 18 месяцев после заключения договора с поставщиком воды.

Константин Пулькин: "Для водоснабжения оптимально - скважина. Артезианская дороже, но стабильнее и чище, особенно в промышленных зонах. Глубина - от 40 до 200 метров, стоимость бурения - от 3 200 руб./м плюс оборудование.

Максим Семенов, эксперт в области насосного оборудования и инженерных систем, директор по развитию компании "Вандйорд Групп", отмечает: "Следует уделить особое внимание расходно-напорным характеристикам будущего источника водоснабжения. Если используется скважина, необходимо заранее определить ее дебит - объем воды, который она способна стабильно отдавать в единицу времени. От этого зависит, сохранится ли давление в системе, когда в доме одновременно работают душ, полив и стиральная машина. При недостаточном дебите все водопользование в доме будет "по расписанию".

Водоснабжение из колодца является менее предпочтительным источником для домов постоянного проживания, но здесь работает та же самая логика, что и для скважины: необходимо понимать максимальные параметры водозабора, чтобы не остаться с сухим колодцем. Иначе после наполнения бассейна велика вероятность на несколько дней остаться без воды.

Даже при подключении к централизованному водоснабжению имеет смысл запросить у ресурсоснабжающей организации технические параметры: нормативный напор, максимальный расход в единицу времени, а также возможные суточные лимиты водопотребления - домовладельцами, кстати, это часто игнорируется. Но в ряде коттеджных поселков, например, уже давно действуют ограничения в 1000 литров в сутки, и это напрямую влияет на сценарии использования воды.

Константин Пулькин: "Централизованная канализация - редкость. Септик или локальные очистные сооружения (ЛОС) требуют постоянного обслуживания и надежного электропитания. Важно заранее продумать водоотведение - особенно в районах с близким уровнем грунтовых вод".

Расчистка территории

Корчевание пней освобождает площадь под фундамент, коммуникации и ландшафтный дизайн. Фото: iStock

Виталий Хижный, основатель и руководитель компании "Бастион": "Перед стройкой участок нужно очистить от всего лишнего: кустов, поросли, мусора, старых построек.

Вырубка деревьев регулируется местными правилами. В некоторых регионах нужно разрешение на вырубку любого дерева диаметром больше 10-12 см. В других - можно рубить без согласований, если дерево на вашей земле. Штрафы за незаконную вырубку - 3-5 тысяч рублей за дерево в среднем".

Способы вырубки:

• Нанять лесорубов - 3-10 тысяч рублей за дерево в зависимости от размера.
• Договориться с местными - заготовщики дров часто рубят бесплатно за право забрать древесину.

Для корчевания пней можно привлечь трактор или экскаватор, 5-15 тысяч рублей за день работы.

Вывоз мусора: контейнер 8 м³ стоит 5-10 тысяч рублей за вывоз. Если мусора много - нужно несколько контейнеров.

Организация площадки

Организация строительной площадки - это залог безопасности, порядка и скорости работ. Правильное зонирование на рабочую, складскую и хозяйственную зоны. Фото: iStock

Организация строительной площадки - это важный и ответственный этап. Нужно разделить ее на несколько ключевых зон: рабочую, где будет находиться, например, бетономешалка, складскую для хранения стройматериалов и инструментов, а также зону для отдыха рабочих. В последней необходимо предусмотреть переносной туалет и место для обедов.

Не менее важно подготовить подъездные пути и место для разгрузки строительных материалов.

Разметка и старт земляных работ

Точное соблюдение проектных размеров, глубины и ширины - основа для последующей заливки правильного и надежного фундамента. Фото: blinow61/ iStock

Перед тем как приступить к земляным работам, нужно нанести оси на местность по проекту, а затем размечать границы будущих траншей для фундамента.

От точности разметки зависит правильность установки. Для этого используют геодезические инструменты, например теодолит для точной выверки. Затем нужно закрепить оси кольями, а по периметру траншеи натянуть шнур для наглядности.

После можно приступать к разработке котлована до проектных размеров, обращая особое внимание на глубину и ширину. Затем переходят к подготовке стенок и дна. Для этого выравнивают дно котлована и при необходимости укрепляют стенки, если грунт неустойчив.

Какие документы нужны до начала строительства?

С 2026 года, чтобы приступить к возведению дома (ИЖС), потребуется подать уведомление о начале строительства в местную администрацию. Для этого необходимо собрать следующие документы:

• Заявление-уведомление, оформленное по установленному образцу (его можно скачать на портале "Госуслуги" или в администрации).
• Документы, подтверждающие право собственности на землю: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который можно бесплатно заказать в течение 10-15 дней в многофункциональном центре (МФЦ) или на портале "Госуслуги".
• Схема планировочной организации земельного участка, где указано местоположение будущего дома, расстояние от границ участка и расположение подъездов.

Когда делать геологию - до покупки или после?

Лучше провести геологические исследования перед приобретением земельного участка. Это позволит определить характеристики грунта и оценить, какие строительные работы и материалы лучше использовать.

Как выбрать место под фундамент?

При выборе места под фундамент дома важно учитывать результаты геологических исследований, особенности рельефа, уровень грунтовых вод и состояние инфраструктуры. Неверный выбор места может привести к деформации фундамента, образованию трещин и повреждению инженерных систем. Поэтому следует обратиться к специалистам для получения квалифицированной консультации.

От чего зависит стоимость коммуникаций?

• Стоимость организации водоснабжения зависит от размеров дома и количества точек водоразбора, типа источника воды (централизованная сеть, скважина, колодец), необходимости водоподготовки.
• На стоимость создания системы отопления влияет площадь и теплопотери помещений, планировка дома (компактность, сложность конфигурации).
• Размер затрат на проведение электричества зависит от площади дома и потребления электроэнергии, количества и мощности приборов, сложности системы (умные дома, автоматизация).
• Основными факторами, влияющими на стоимость организации системы канализации, являются ее тип (централизованная, автономная), количество точек водоразбора, этажность дома и т. д.

Можно ли строить без ГПЗУ?

В России построить дом без градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) нельзя. Этот документ является обязательным для создания проектной документации на строительство капитальных объектов.

Заключение

Подготовка участка - не формальность, а залог успеха стройки. Чек-лист закрывает юридические, инженерные и технические этапы. Правильная подготовка к строительству сокращает месяцы работы и экономит значительные средства.